扬州厂房拆迁全流程解析：从立项到补偿的法律路径

　　在扬州城市化进程加速的背景下，厂房拆迁已成为企业必须面对的重要课题。然而，拆迁流程的复杂性和法律条款的严谨性，往往让企业主陷入困惑。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》及2025年最新政策，系统梳理扬州厂房拆迁的法定流程，为企业提供可操作的法律指南。

　　一、拆迁立项：公共利益与规划合规的双重审查

　　1. 公共利益认定

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，厂房拆迁需符合国防外交、基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、旧城区改建等六类公共利益情形。例如，2025年生态科技新城某项目因未纳入年度国民经济计划，被法院判决征收决定违法，凸显公共利益认定的严格性。

　　2. 规划合规性审查

　　拆迁项目需符合国土空间总体规划及专项规划。集体土地上企业搬迁需由自然资源和规划部门会同农业、人社部门制定补偿安置方案，并经被征地集体经济组织公示后报市政府批准。例如，邗江区某化工企业因未通过规划合规性审查，导致拆迁许可被撤销。

　　3. 社会稳定风险评估

　　由房屋征收部门会同乡镇政府、街道办事处开展风险评估，形成报告并报市政府备案。评估内容涵盖拆迁可能引发的社会矛盾、经济影响及应对措施。2025年广陵区某片区因未履行听证程序，被征收企业通过行政复议撤销征收决定，迫使征收部门重新启动程序。

　　二、征收决定与公告：程序正义的法定要求

　　1. 征收决定作出

　　市、县级政府作出征收决定前，需满足以下条件：

　　补偿费用足额到位、专户存储、专款专用;

　　征收补偿方案经公众参与程序(公示至少30日，征求公众意见);

　　涉及被征收人超200户的，需经政府常务会议讨论。

　　例如，2025年江都区某项目因补偿资金未专户存储，被法院判决征收决定违法。

　　2. 征收公告发布

　　征收决定作出后，政府需在征收范围内公告，内容涵盖征收范围、补偿方案、签约期限及行政复议、诉讼权利等。公告期限不少于10日，并在被征地村组张贴。企业需在公告发布后10日内核对房屋权属、面积等信息，逾期未核对的以调查结果为准。

　　三、评估与补偿：市场价值与公平原则的体现

　　1. 评估机构选定

　　企业可与征收部门共同选定具有资质的评估机构，或通过多数决定权协商选定。若对评估结果有异议，可在10日内申请复核，对复核结果仍有异议的，可向房地产评估专家委员会申请鉴定。例如，2025年邗江区某企业通过集体协商更换评估机构，将厂房评估价从2800元/㎡提升至3500元/㎡。

　　2. 补偿范围与标准

　　土地价值补偿：集体土地按区片综合地价补偿(如2025年扬州市建设用地补偿标准为82.5万元/公顷)，国有土地按市场评估价补偿。

　　建筑物重置补偿：框架结构厂房1200-1500元/㎡，砖混结构800-1000元/㎡，简易结构400-600元/㎡。

　　停产停业损失补偿：按被征收房屋评估价值的5%-8%计算，或按“月平均利润×6个月+职工月工资总额×3个月”折算。例如，某纺织厂停产前三年净利润分别为450万、550万、650万元，法院最终认定年补偿标准为550万元。

　　搬迁补助与奖励：搬迁补助费按被征收房屋评估价值的3%支付，非住宅房屋按300元/㎡奖励。选择房票安置可获15%-18%补贴，邗江区某企业通过3个月内购房额外获得40万元补贴。

　　四、协议签订与搬迁：权利义务的明确约定

　　1. 补偿协议签订

　　企业与征收部门需在公告规定的时限内签订补偿协议，明确补偿金额、支付方式、搬迁期限及违约责任。协议需避免空白条款、模糊表述及规避拆迁方责任的内容。例如，2025年仪征市某企业因协议未约定搬迁期限，导致征收部门强制执行被法院撤销。

　　2. 搬迁与补偿支付

　　企业按协议约定时间搬迁后，征收部门需在15日内支付补偿款或提供安置房。若选择期房安置，需按过渡期限发放临时安置补助费(邗江区标准为10元/月·平方米，逾期超12个月按30元/月·平方米发放)。

　　五、争议解决：行政复议与诉讼的救济途径

　　1. 行政复议

　　企业对征收决定或补偿方案不服的，可在60日内向扬州市政府申请复议，需提交评估报告、沟通记录、现场照片等证据。复议机关需在60日内作出决定，企业可对复议结果进一步提起诉讼。

　　2. 行政诉讼

　　企业可在知道征收决定之日起6个月内提起诉讼，法院将审查征收程序合法性、补偿标准公平性及评估程序规范性。例如，2025年柏先生案例中，法院调解确认补偿141万元并安置房屋，彰显司法救济的有效性。