扬州厂房拆迁遇“拆违”迷局：物料设备损失的法律解困之道

　　2025年扬州城市化进程加速，厂房拆迁补偿纠纷中，一个突出矛盾逐渐显现：部分企业厂房因历史原因未取得完整规划手续，在拆迁过程中被认定为“违法建筑”，导致物料设备补偿标准大幅缩水甚至完全被拒。某江都区化工企业因2008年后扩建的仓库无规划许可，仅获钢材市场价80万元补偿，而同类合法建筑补偿可达300万元。这种“以拆违代拆迁”的现象，不仅损害企业合法权益，更引发对行政权力边界的深刻思考。本文将从法律视角剖析此类纠纷的认定标准、补偿规则及维权路径。

　　一、违法建筑的认定：法律框架与司法实践

　　根据《江苏省土地管理条例》第三十七条及《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》，违法建筑的认定需严格遵循法定程序与实质要件：

　　时间节点划分

　　1987年前建造：连续使用满25年且未改变用途的，参照合法建筑补偿。曲江街道某1985年建设的2000㎡厂房，因符合历史遗留问题处理标准，获补330万元。

　　1987-2008年间建造：需结合地方规划政策与行政许可情况综合判断。若企业能提供土地出让合同、建设审批文件等证据，可主张部分补偿。

　　2008年后建造：原则上仅补偿材料费。某仓库因无规划手续被认定违建，按钢材市场价获赔80万元，但若能证明政府曾默许建设或存在招商引资承诺，可争取更高补偿。

　　程序合法性审查

　　行政机关认定违建需履行完整程序：

　　立案调查：制作现场勘验笔录、拍摄照片、收集规划许可文件等证据;

　　告知权利：向当事人送达《限期拆除决定书》，告知陈述申辩权;

　　听证程序：对重大复杂案件组织听证，确保程序公正;

　　强制执行：经催告后仍不履行的，申请法院强制执行，严禁“以拆违代拆迁”。

　　典型案例：2025年高邮市某企业因未公证共有土地份额，导致补偿分配纠纷。法院审理认为，行政机关未依法调查共有权属关系即作出补偿决定，程序违法，判决撤销原决定并责令重新评估。

　　二、物料设备补偿：分类处置与价值认定

　　即使厂房被认定为违建，物料设备的补偿仍需遵循“物权保护”原则，区分不同情形分类处置：

　　可移动设备

　　补偿范围：包括拆卸费、运输费、安装调试费及停产损失。

　　计算标准：精密设备按实际发生费用补偿，如吴江某机械厂搬迁德国进口机床，获赔拆卸费35万元、运输费18万元、调试费27万元;普通设备按净值5%-8%计取，某纺织厂设备净值600万元，获赔42万元。

　　证据要求：需提供设备采购合同、发票、运输单据等原始凭证，必要时委托第三方机构评估。

　　不可移动设备

　　重置成本法：按设备重置价格扣除折旧率计算补偿。某药企锅炉重置成本1500万元，折旧率45%，获赔825万元。

　　行业加成规则：化工、医药企业搬迁至合规园区的，可获设备价款30%补贴。苏州某化工厂设备价款1000万元，获补300万元。

　　物料损失

　　原材料与半成品：按市场价补偿，需提供库存清单、采购发票等证据。

　　违建部分物料：仅补偿材料残值，但若因行政机关强制拆除导致物料毁损的，需全额赔偿。

　　三、维权路径：从行政协商到司法救济

　　面对“拆违”纠纷，企业需构建“证据链+政策红利+司法救济”三维维权体系：

　　证据固定与资产清查

　　制作《企业资产清单》，详细记录设备品牌、型号、购置时间、发票编号，并委托公证机构证据保全。

　　联合同片区企业集体委托评估机构，通过三家机构均值测算提升补偿合理性。2025年苏州某片区企业通过此方式，平均提升补偿20%。

　　政策争取与协商技巧

　　依据《扬州市产业升级环保治理方案》，主张环保搬迁补贴。某新能源企业因符合产业升级目录，获土地补偿额10%补贴，即180万元。

　　对1990年前注册企业，可主张15%历史贡献补偿。无锡某老字号企业通过提供工商注册证明，额外获赔240万元。

　　行政复议与诉讼

　　对补偿决定不服的，可在60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。2025年无锡某企业通过诉讼确认评估程序违法，获重新评估机会。

　　司法审查重点：违建认定程序是否合法、补偿标准是否公平、设备损失与拆除行为是否存在因果关系。

　　结语：法治化拆迁的未来展望

　　扬州厂房拆迁中的“拆违”纠纷，本质是行政权力与物权保护的博弈。2025年《扬州市产业升级补偿实施细则》的实施，标志着拆迁补偿从“行政主导”向“市场评估+政策激励”转型。企业需主动适应法治化拆迁趋势，通过证据固定、政策研判、法律救济等手段维护权益，而行政机关更应严格遵循“比例原则”，在公共利益与私人财产权之间寻找平衡点。唯有如此，方能实现城市化进程中的多方共赢。