扬州企业拆迁协议签订权解析：谁有资格在协议上落笔？

　　2025年扬州某生态科技新城物流企业拆迁案中，征收部门与自称“企业负责人”的张某签订补偿协议，但该企业实际法定代表人为李某，且股东会未授权张某签约。协议签订后，企业以“主体不适格”为由拒绝履行，引发诉讼。法院审理认为，张某既无法定代表人身份，又无股东会授权，协议因主体瑕疵被认定无效。这一案例揭示：拆迁协议签订主体的合法性，直接决定协议效力与企业权益保障。本文将结合最新法律法规，深度解析扬州企业拆迁协议的签订主体资格问题。

　　一、法定签订主体：法定代表人与授权代理人的“双轨制”

　　根据《中华人民共和国民法典》第六十一条及《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》(2024年修正)，企业拆迁协议的签订主体分为两类：

　　1. 法定代表人：企业的“法定代言人”

　　资格要求：企业营业执照载明的法定代表人(如董事长、执行董事、总经理)有权直接签订拆迁协议，其行为视为企业行为。

　　适用场景：国有土地上房屋拆迁中，房屋征收部门与被征收企业(法定代表人)签订协议;集体土地上房屋拆迁中，拆迁人(政府部门或委托单位)与被拆迁农户(企业法定代表人)签订协议。

　　案例：某化工企业法定代表人王某在补偿协议上签字并加盖公章，协议因主体合法、内容合规被法院认定有效。

　　2. 授权委托代理人：企业的“意思代表”

　　资格要求：企业可通过股东会决议或董事会决议，授权法务人员、高管、股东等特定人员代为签订协议。授权需出具书面《授权委托书》，明确代理权限(如协商补偿条款、签署协议等)。

　　适用场景：法定代表人因故无法亲自签约(如出差、患病)，或企业为规避风险委托专业人士谈判。

　　案例：某制造企业因法定代表人长期在国外，授权法务总监张某与征收部门谈判，张某在授权范围内签订的协议被法院认定有效。

　　二、特殊情形下的签订主体：从共有产权到无/限制民事行为能力

　　1. 共有产权企业：共有人“共同签字”原则

　　适用场景：企业房屋存在多个共有人(如合伙企业、改制不彻底的企业)，需所有共有人共同签字或委托代表签字。

　　法律依据：

　　《民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。

　　《扬州市产业升级补偿实施细则》第十五条：共有产权企业拆迁时，需提供全体共有人同意补偿分配方案的书面文件。

　　案例：某合伙企业因未取得全体合伙人同意，擅自与征收部门签订的协议被认定无效，企业需重新协商补偿分配。

　　2. 无/限制民事行为能力企业：法定代理人代签

　　适用场景：企业因破产、吊销营业执照等原因丧失民事行为能力，或法定代表人被宣告失踪、限制行为能力(如患精神疾病)。

　　签订主体：由清算组负责人、破产管理人或法定代理人(如股东会指定的临时负责人)代签协议。

　　案例：某企业因法定代表人患老年痴呆症，股东会指定副董事长李某为临时负责人，李某签订的协议被法院认定有效。

　　三、协议效力的核心要件：主体、内容、程序的“三重审查”

　　1. 主体适格性：签订人需具备处分权

　　无效情形：

　　非法定代表人且无授权委托书的人员签约;

　　共有人未全部签字或委托代表签字;

　　企业已注销登记或被吊销营业执照后仍以企业名义签约。

　　案例：某企业被吊销营业执照后，原法定代表人以企业名义签订的协议因主体灭失被认定无效。

　　2. 内容合法性：补偿条款需符合政策标准

　　审查要点：

　　补偿方式(货币补偿、产权调换)是否明确;

　　补偿金额是否低于市场价(需参考评估报告);

　　停产停业损失计算是否合理(如按前三年平均净利润折算);

　　设备搬迁费是否包含功能损失补偿(如精度下降导致的修复成本)。

　　案例：某企业因协议未约定设备功能损失补偿，复议后追加赔偿180万元。

　　3. 程序合规性：签约需遵循法定流程

　　关键程序：

　　评估机构选择：需由企业与征收部门共同协商确定，或通过多数决定权抽签选定;

　　补偿方案公示：征收部门需在拆迁基地公示补偿方案至少30日，并征求企业意见;

　　签约期限奖励：公告发布后30日内签约的，可享受额外5%奖励。

　　案例：某企业因未在签约期限内签约，丧失奖励资格，最终补偿金额减少120万元。

　　四、风险防范与实务操作：从签约前到签约后的全流程管控

　　1. 签约前：资格审查与证据固定

　　审查对方主体资格：要求征收部门出示《征收决定书》《补偿方案》等文件，确认其是否为法定征收主体。

　　固定企业资产证据：委托公证机构对房屋现状、设备状态进行证据保全，拍摄视频、照片并制作《资产清单》。

　　政策研究：关注《扬州市产业升级环保治理方案》，主张10%环保搬迁补贴;利用房票安置政策降低搬迁成本。

　　2. 签约中：条款谈判与授权管理

　　谈判策略：

　　对补偿标准有异议的，要求重新选定评估机构或申请复核鉴定;

　　对停产停业损失计算有争议的，提供前三年纳税记录、工资流水等证明实际损失;

　　对设备搬迁费有疑问的，委托第三方检测机构出具功能损失报告。

　　授权管理：若委托代理人签约，需在《授权委托书》中明确代理权限(如“全权代理”或“仅限协商”)，避免代理人越权签约。

　　3. 签约后：协议履行与救济准备

　　履行监督：要求征收部门按协议约定支付补偿款、提供安置房屋，并保留付款凭证、交房记录等证据。

　　救济准备：若对方违约(如未按时付款、未按约定安置)，可在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。

　　结语：签订主体资格——企业拆迁权益的“第一道防线”

　　扬州企业拆迁协议的签订主体资格问题，本质是法律对行政权力与私人财产权的边界界定。从法定代表人到授权代理人，从共有产权人到法定代理人，每一类主体的资格认定都需严格遵循《民法典》《行政复议法》及扬州地方性法规。企业唯有在签约前审查主体资格、签约中把控条款风险、签约后监督履行情况，方能在拆迁浪潮中守住合法权益的底线。随着扬州“扬征评”系统实现评估流程透明化、数字化，企业更需适应法治化拆迁趋势，以专业、合规的策略应对挑战。