扬州厂房拆迁评估材料清单：法律视角下的全流程指引

　　在扬州城市化进程加速推进的背景下，厂房拆迁评估已成为企业维护合法权益的核心环节。根据2025年最新修订的《江苏省国有土地上房屋征收与补偿条例》《扬州市产业升级补偿实施细则》及《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》，本文从法律框架出发，系统梳理扬州厂房拆迁评估所需材料及操作要点，为企业提供可落地的合规指引。

　　一、基础权属材料：法律效力的基石

　　1. 产权证明文件

　　根据《江苏省土地管理条例》第三十七条，厂房拆迁评估必须提供完整的权属证明材料，包括但不限于：

　　不动产权证书：需明确记载土地性质(国有/集体)、用途(工业/仓储)、面积及四至范围。例如，广陵区某机械厂因产权证未标注“工业用途”，导致初始评估按商业用地补偿标准计算，经复核后补差额120万元。

　　规划审批文件：包括《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》，证明厂房建设符合城乡规划要求。2025年生态科技新城某新能源企业因缺少规划许可，被认定为违法建筑，最终通过补办手续并提交《历史遗留建筑认定书》获得合法补偿。

　　土地出让合同：国有土地需提供《国有建设用地使用权出让合同》，集体土地需提供《集体建设用地使用协议》，明确土地使用年限及补偿标准。

　　2. 历史沿革证明

　　针对1987年前建造的无证厂房，依据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》第十二条，需提供：

　　连续使用满25年证明：由村委会、街道办出具的使用年限证明，结合水电费缴纳记录、纳税凭证等辅助材料。

　　未改变用途声明：需承诺厂房自建成以来未发生功能变更，否则可能被认定为“经营性用房”调整补偿标准。

　　二、实体状况材料：评估精度的核心支撑

　　1. 建筑结构与面积数据

　　专业测绘报告：必须由具备房地产估价资质的机构出具，明确厂房结构(钢砼/砖混/钢结构)、层高、建筑面积及附属设施(如水泥地坪、雨棚)。2025年江都区某纺织厂因测绘报告未标注“层高超8米”，导致补偿标准低估30%，经司法鉴定后追加补偿款。

　　成新率评估表：评估机构需根据《扬州市市区房屋征收(搬迁)重置价格参考标准》，结合厂房建成时间、维护状况确定成新系数。例如，1995年建成的厂房，若维护良好，成新率可达70%-80%。

　　2. 设备与装修清单

　　设备台账：需详细记录设备名称、型号、购置时间、发票编号及使用状态，区分可搬迁设备(如机床)与不可搬迁设备(如地基固定设备)。2025年邗江区某化工企业因未列明“反应釜地基加固费用”，遗漏补偿款85万元。

　　装修评估报告：需单独评估装修价值，包括墙面地面处理、消防设施、电力增容等。例如，某电子厂洁净车间装修评估价达1200元/㎡，远高于普通厂房装修标准。

　　三、经营状况材料：停产损失计算的依据

　　1. 财务与税务证明

　　前三年纳税申报表：需提供增值税、企业所得税等完税证明，作为利润损失计算的基础。2025年仪征市某养殖场通过补充完税证明，将初始评估的80万元补偿提升至120万元。

　　银行流水：连续12个月的资金往来记录，结合销售合同、采购发票，由会计师事务所出具《收入专项审计报告》。例如，某零售企业因未保留完税记录，法院最终按扬州市零售业年均利润率12%核定其停产损失。

　　2. 员工与合同材料

　　劳动合同与工资表：证明停产期间员工工资、社保缴纳情况。2025年广陵区某机械厂因未提供10年工龄员工补偿明细，导致经济补偿金少算12万元。

　　租赁合同：若厂房为租赁性质，需提供租赁协议及租金支付凭证，证明租金损失。例如，某企业租赁集体建设用地，年租金60万元，停产1年获赔租金损失60万元。

　　四、政策性材料：争取额外补偿的关键

　　1. 环保达标证明

　　双证齐全要求：根据《扬州市产业升级补偿实施细则》，化工、医药企业需提供《排污许可证》及《动物防疫条件合格证》，方可主张30%环保补贴。2025年广陵区某养殖场因未办理《排污许可证》，被扣减20%补贴。

　　环保设备清单：需详细列明环保设备名称、型号、购置时间及检测报告，证明设备符合国家排放标准。例如，某药企锅炉重置成本1500万元，因提供完整环保设备清单，获赔825万元。

　　2. 产业升级补贴申请

　　搬迁至合规园区证明：提供与开发区签订的《入园协议》及场地租赁合同，主张设备价款30%的搬迁补贴。2025年生态科技新城某新能源企业通过政策争取，获土地补偿额10%补贴。

　　房票安置补贴申请：选择房票安置的企业，需提供《房票使用承诺书》，3个月内购房补贴20%，第4-6个月18%，第7-12个月15%。例如，某企业将150万元房票在3个月内使用，实际购房能力提升至180万元。

　　五、实务启示：合规管理与风险防范

　　建立动态资产档案：定期更新设备清单、装修记录及财务数据，保留完整证据链。例如，某企业因保存完整设备运行视频，成功主张高端设备功能性损耗补偿。

　　提前研判政策红利：关注《扬州市乡村振兴战略规划》等文件，对特色农业项目主张额外补贴。例如，某生态养殖场通过主张“绿色农业示范基地”身份，获赔政策性奖励50万元。

　　善用法律救济程序：对评估结果有异议的，可在10日内申请复核;对复核结果仍有异议的，可在10日内向评估专家委员会申请鉴定。2025年王女士案例中，法院因评估机构未实地勘查，判决撤销原补偿决定，责令重新评估。

　　扬州厂房拆迁评估已形成“法律保障+市场评估+政策激励”的立体化体系。企业需以法律为准绳，以证据为武器，在城市化进程中实现权益最大化。