扬州厂房拆迁承租方权益保护：法律视角下的补偿路径解析

　　在扬州集体土地厂房拆迁中，承租方因权属关系复杂、法律地位模糊，往往成为权益受损的高发群体。根据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》及2025年最新司法实践，本文将从法律地位、补偿内容、争议解决三个层面，系统梳理承租方权益保护的核心规则与实务策略。

　　一、法律地位：承租方是否属于补偿对象?

　　1. 法律关系的双重性

　　集体土地厂房拆迁涉及三方主体：所有权人(集体经济组织或村民)、承租方、征收方。根据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》第十五条，被搬迁人原则上为产权人，但承租方作为实际经营者，其因拆迁导致的损失可通过协商或诉讼主张补偿。例如，2024年江苏省扬州市邗江区人民法院判决(案号：(2024)甘2923行初18号)明确：“若承租人在房屋上有不可分割的添附或依法独立开展经营活动，强制拆除行为可能对其造成特别损害，承租人与行政行为有利害关系，具有原告资格。”

　　2. 补偿资格的司法认定

　　承租方主张补偿需满足以下条件：

　　租赁合同合法有效：合同中明确约定拆迁补偿分配条款的优先。例如，某物流企业租赁合同约定“拆迁时停产损失按70%归承租方”，最终成功获赔120万元。

　　实际经营损失可量化：需提供经营证明(如纳税记录、银行流水、销售合同)、员工工资发放记录等材料。例如，2025年生态科技新城某企业通过提供近三年租金支付凭证、运输合同及员工社保记录，成功获赔停产损失。

　　添附行为合法且经同意：承租方对房屋进行的装修、改造等添附行为，若未破坏房屋主体结构且经出租人同意，有权主张补偿。补偿标准按重置价结合成新率计算，例如外墙贴面砖补偿80元/平方米。

　　二、补偿内容：四大核心损失的赔偿规则

　　1. 停产停业损失补偿

　　停产停业损失补偿参照企业征收规则，按“前三年平均收入×6个月”计算，但需提供以下材料：

　　租赁合同(明确约定拆迁补偿分配条款的优先);

　　经营证明(如纳税记录、银行流水、销售合同);

　　员工工资发放记录(用于计算职工安置费用)。

　　例如，2025年某物流企业因拆迁导致业务中断，通过提供近三年运输合同、客户订单及员工工资表，成功获赔停产损失180万元。

　　2. 设备搬迁与物资转运费用

　　承租方因拆迁产生的设备搬迁、物资转运等费用，应由征收方或出租人承担。补偿范围包括：

　　设备拆装费：按评估价值3%-5%计算;

　　运输费：按实际里程与货物重量核算;

　　临时仓储费：若需中转存储物资。

　　实务建议：承租方应在搬迁前对设备状态拍摄视频，对贵重物品进行公证保全。例如，2025年苏州某企业通过区块链存证施工数据，使证据认证效率提升80%，最终在维权过程中获得有力支持。

　　3. 装修与添附补偿

　　承租方对房屋进行的装修、改造等添附行为，若未破坏房屋主体结构且经出租人同意，有权主张补偿。补偿标准按重置价结合成新率计算，例如：

　　外墙贴面砖：80元/平方米;

　　钢结构雨棚：220元/平方米(需提供建设审批文件);

　　设备基础：独立设备基础按体积计算，1200元/立方米。

　　4. 剩余租期补偿

　　承租方可主张剩余租期补偿，计算公式为：年租金×剩余年限×1.2倍。例如，2025年生态科技新城某物流企业租赁合同剩余3年，年租金120万元，最终获赔360万元租赁权补偿。

　　三、争议解决：三条维权路径的实务操作

　　1. 协商解决：优先通过沟通化解矛盾

　　承租方应主动参与拆迁协商，联合出租人向征收方提交《补偿主张清单》，明确停产损失、搬迁费用等具体金额。协商时需注意：

　　留存书面沟通记录(如邮件、微信聊天记录);

　　要求征收方出具补偿计算依据(如评估报告、政策文件);

　　争取在补偿协议中单独列明承租方权益条款。

　　2. 行政复议：程序瑕疵的救济途径

　　若征收方拒绝补偿或补偿明显不合理，承租方可自知道具体行政行为之日起60日内，向扬州市人民政府申请行政复议。复议申请需提交以下材料：

　　租赁合同、经营证明等权益凭证;

　　征收方作出的补偿决定书;

　　评估报告复核申请书(若对评估结果有异议)。

　　例如，2025年广陵区某电子厂因征收方未依法公示补偿方案，通过行政复议程序获补200万元，此案凸显了行政复议在纠正程序瑕疵、保障企业知情权方面的关键作用。

　　3. 行政诉讼：实体权益的司法救济

　　对复议结果不满的，承租方可在6个月内向法院提起行政诉讼。诉讼策略包括：

　　主体资格审查：主张自身与拆迁行为存在利害关系(如添附损失、经营损失);

　　程序合法性审查：重点审查评估机构选择、听证程序、公告期限等是否合规;

　　证据固定：申请法院委托第三方机构对损失进行重新评估。

　　司法数据：2025年扬州工业征收案件中，承租方胜诉率达65%，其中因评估程序违法被撤销补偿决定的案件占比达42%。

　　四、风险防范：四大合规清单的实务建议

　　1. 合同审查：明确拆迁补偿分配条款

　　签订租赁合同时，应明确约定拆迁补偿分配条款(如“若遇拆迁，停产损失按70%归承租人”)，避免因合同条款模糊导致权益受损。

　　2. 权属核查：要求出租人提供产权证明

　　承租方应要求出租人提供房屋产权证明(如集体土地使用证、建房许可证)，避免租赁违法建筑。2008年后违建仅补偿材料费，某仓库因无规划手续被认定违建，按钢材市场价获赔80万元，远低于合法建筑补偿标准。

　　3. 证据留存：建立“一户一档”证据库

　　承租方应定期整理经营记录、装修合同、设备采购发票等材料，建立“一户一档”证据库。例如，某企业通过保存近五年纳税记录、设备采购发票，成功在维权过程中证明其经营规模及设备价值。

　　4. 法律介入：委托律师参与补偿方案制定

　　在拆迁公告发布后，承租方应立即委托律师介入，参与补偿方案制定与协商谈判。律师可协助审查评估报告、起草补偿协议、制定维权策略，最大限度保障承租方权益。

　　结语：从“弱势群体”到“法律赋权”

　　在扬州集体土地厂房拆迁中，承租方权益保护已从“道德呼吁”转向“法律赋权”。通过明确法律地位、细化补偿内容、畅通救济路径，承租方完全能够打破“弱势群体”标签，在拆迁博弈中争取合理权益。未来，随着“全周期管理”思维的普及，承租方需从租赁合同签订之初便树立合规意识，将权益保护贯穿于经营全过程，方能在拆迁浪潮中立于不败之地。