扬州征地拆迁：无证企业如何依法争取合理补偿？

　　在扬州城市化进程加速的背景下，征地拆迁成为企业转型发展的关键节点。然而，部分企业因历史原因未办理营业执照或产权证明，在拆迁中面临补偿标准模糊、程序不透明等困境。本文结合2025年最新修订的《江苏省国有土地上房屋征收与补偿条例》《扬州市产业升级补偿实施细则》及司法实践，从法律框架、补偿范围、证据固定、救济路径四方面，为无证企业提供系统性维权指南。

　　一、法律框架：无证企业补偿的合法性依据

　　1. 上位法保护：从“无证排除”到“实质审查”

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，征收方需对“被征收房屋所有权人”给予补偿，但未明确排除无证企业。2025年修订的《江苏省条例》第三十八条进一步明确：“对未取得产权证明但长期实际使用的房屋，经核实符合历史建设规划或经营用途的，应当给予补偿。”这一条款为无证企业补偿提供了直接法律依据。

　　2. 地方性法规的细化规则

　　扬州市在《产业升级补偿实施细则》中创新性规定：

　　历史贡献补偿：对1990年前注册或连续经营满25年的企业，可按合法建筑标准的80%补偿;

　　功能补偿：对因环保、安全等政策限制未办证的企业，经行业主管部门认定后，给予设备搬迁补贴;

　　特殊行业加成：水产养殖、果树种植等季节性经营主体，可额外增加3个月停产损失补偿。

　　案例启示：广陵区某蟹苗养殖场成立于1988年，因未办理产权证明被初步评估为违建。企业通过提供工商注册档案、连续30年纳税记录及村委会经营证明，最终按合法建筑标准获赔120万元，并额外获得9个月季节性停产损失补偿。

　　二、补偿范围：无证企业的四大核心权益

　　1. 房屋价值补偿：从“零补偿”到“市场评估”

　　无证企业房屋补偿需满足两个条件：

　　实际使用性：房屋需用于生产经营且未改变原始用途;

　　历史合理性：建设行为需符合当时规划或未被认定为违法建设。

　　计算方式：

　　集体土地：参照区片综合地价(如邗江区5.5万元/亩);

　　国有土地：按基准地价×剩余年限×容积率修正系数(如广陵区工业用地基准地价85万元/亩)。

　　典型案例：江都区某机械厂占地8亩，土地性质为集体所有。企业通过提供1992年乡镇政府批建文件，最终按5.5万元/亩标准获赔44万元，高于违建材料补偿标准(约2万元/亩)。

　　2. 停产停业损失补偿：从“一刀切”到“精准核算”

　　根据《扬州市细则》第十条，停产损失补偿范围包括：

　　利润损失：前三年平均净利润×停产月数×行业系数(制造业1.0、服务业1.2-1.5);

　　员工安置成本：经济补偿金(N+1模式)+社保补缴+再就业培训补贴(每人最高4500元);

　　设备损失：拆卸费(15%设备价款)+运输费(5%)+调试费(10%)。

　　特殊规则：

　　化工、医药企业额外享受30%环保补贴;

　　季节性企业按旺季日均利润×停产天数计算(如羽绒服加工厂旺季停产30天，获赔240万元)。

　　司法实践：2025年扬州中院判决某物流企业停产损失案，企业因提供完整的银行流水、纳税记录及行业平均利润率证明，最终获赔42万元(租金35元/㎡/月×2000㎡×6个月)，远超征收方初始评估的18万元。

　　3. 搬迁费用补偿：从“模糊估算”到“清单管理”

　　搬迁费用包括：

　　设备搬迁：精密设备需单独评估拆卸、运输、调试费用(如德国进口机床三费合计80万元);

　　物资运输：按实际运输距离和物资重量计算;

　　解聘补偿：依据《劳动合同法》支付经济补偿金。

　　操作建议：企业应制作《资产搬迁清单》，记录设备型号、购置时间、运输路线，并委托公证机构对搬迁过程进行证据保全。

　　4. 政策性奖励：从“被动接受”到“主动争取”

　　扬州市设立多项奖励政策：

　　签约奖励：公告发布后30日内签约的，叠加享受区政府额外奖励(如某企业获补100万元);

　　搬迁奖励：按搬迁进度分阶段奖励(提前搬迁可获设备搬运费5%补贴);

　　房票安置补贴：选择房票购房的，3个月内补贴20%，第4-6个月18%，第7-12个月15%。

　　数据支撑：2025年扬州经济技术开发区某企业通过房票安置，将150万元补偿款在3个月内使用，实际购房能力提升至180万元，节省购房成本30万元。

　　三、证据固定：无证企业维权的核心武器

　　1. 历史建设证明

　　1990年前建设的房屋：提供乡镇政府批建文件、村委会证明、历年卫星影像图;

　　1990年后建设的房屋：提供规划部门出具的“历史遗留问题认定书”或环保、消防验收文件。

　　2. 经营连续性证明

　　纳税记录：连续3年完税证明(小微企业可提供定额纳税凭证);

　　银行流水：连续12个月资金往来记录，结合销售合同、采购发票;

　　行业证书：如《排污许可证》《动物防疫条件合格证》等。

　　3. 评估报告审查

　　核查评估机构资质(是否具备房地产估价一级资质);

　　确认政策适用(如是否遗漏环保补贴、房票安置补贴);

　　申请复核鉴定：对评估结果有异议的，10日内申请复核，20日内申请专家鉴定。

　　四、救济路径：从行政协商到司法救济

　　1. 行政复议

　　时限：自收到补偿决定之日起60日内，向扬州市人民政府申请复议;

　　证据：提交评估报告、沟通记录、历史建设证明等材料;

　　案例参考：2025年某企业通过复议，纠正征收方未计算设备搬迁补贴的错误，追加补偿款85万元。

　　2. 行政诉讼

　　时限：复议未果的，6个月内提起诉讼;

　　焦点争议：评估程序合法性、补偿标准适用性、政策性奖励发放条件;

　　司法鉴定：委托第三方检测机构出具设备功能损失报告，引用行业平均利润率作为参考。

　　3. 专家论证与媒体监督

　　联合行业协会出具行业利润标准证明;

　　通过政府公开信、媒体报道施加舆论压力(需注意避免侵犯名誉权)。

　　结语：无证企业补偿的法治化升级

　　扬州征地拆迁补偿制度的完善，体现了政府对市场主体权益的尊重与保护。无证企业需把握“历史贡献证明+政策红利争取+司法救济准备”三大核心，通过专业化、系统化的维权操作，在拆迁过程中实现权益最大化。建议企业建立“全周期管理”思维，从土地确权到停产损失计算各环节留存书面凭证，善用法律赋予的异议权，为转型发展赢得主动权。