扬州企业动迁材料清单：法律视角下的全流程指引

　　企业动迁涉及土地、房屋、设备、人员等多重权益，材料准备是否完备直接影响补偿结果。本文结合2025年最新修订的《江苏省国有土地上房屋征收与补偿条例》《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》等文件，从法律框架出发，系统梳理扬州企业动迁所需的核心材料及操作要点。

　　一、基础权属材料：法律效力的基石

　　权属证明是企业主张补偿的核心依据，需确保材料完整、合法、有效。

　　1. 土地权属证明

　　国有土地：提供《国有土地使用权证》，明确土地性质(出让/划拨)、用途(工业/仓储)、面积及四至范围。某广陵区机械厂因产权证未标注“工业用途”，导致初始评估按商业用地补偿标准计算，经复核后补差额120万元。

　　集体土地：提供《集体建设用地使用协议》或《乡村建设规划许可证》，证明土地使用合法性。2025年江都区某养殖场因缺少集体土地使用协议，被认定为违法用地，最终通过补办手续获得补偿。

　　2. 房屋权属证明

　　产权证书：提供《不动产权证书》或《房屋所有权证》，明确房屋结构、面积、用途及建成时间。某企业因产权证登记面积与实际不符，通过测绘报告修正后获赔增加300万元。

　　规划审批文件：包括《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》，证明房屋建设符合城乡规划要求。2025年生态科技新城某新能源企业因缺少规划许可，被认定为违法建筑，最终通过补办手续并提交《历史遗留建筑认定书》获得合法补偿。

　　3. 历史沿革证明

　　针对1987年前建造的无证厂房，需提供：

　　使用年限证明：由村委会、街道办出具连续使用满25年证明，结合水电费缴纳记录、纳税凭证等辅助材料。

　　未改变用途声明：承诺厂房自建成以来未发生功能变更，否则可能被认定为“经营性用房”调整补偿标准。

　　二、实体状况材料：评估精度的核心支撑

　　实体状况材料直接影响补偿金额，需由专业机构出具，确保数据客观、准确。

　　1. 建筑结构与面积数据

　　测绘报告：必须由具备房地产估价资质的机构出具，明确厂房结构(钢砼/砖混/钢结构)、层高、建筑面积及附属设施(如水泥地坪、雨棚)。2025年江都区某纺织厂因测绘报告未标注“层高超8米”，导致补偿标准低估30%，经司法鉴定后追加补偿款。

　　成新率评估表：评估机构需根据《扬州市市区房屋征收(搬迁)重置价格参考标准》，结合厂房建成时间、维护状况确定成新系数。例如，1995年建成的厂房，若维护良好，成新率可达70%-80%。

　　2. 装修与设备评估

　　装修评估报告：需单独评估装修价值，包括墙面地面处理、消防设施、电力增容等。某电子厂洁净车间装修评估价达1200元/㎡，远高于普通厂房装修标准。

　　设备清单与评估报告：详细列明设备名称、型号、购置时间、检测报告及搬迁可行性。化工、医药企业需提供《排污许可证》及《动物防疫条件合格证》，方可主张30%环保补贴。某养殖场因未办理《排污许可证》，被扣减20%补贴。

　　三、经营证据材料：停产损失的量化依据

　　经营证据是计算停产停业损失的关键，需形成完整证据链。

　　1. 财务与税务材料

　　纳税申报表：提供前三年增值税、企业所得税等完税证明，作为利润损失计算的基础。某零售企业通过补充完税证明，将初始评估的80万元补偿提升至120万元。

　　银行流水：连续12个月的资金往来记录，结合销售合同、采购发票，由会计师事务所出具《收入专项审计报告》。某企业因未保留完税记录，法院最终按扬州市零售业年均利润率12%核定其停产损失。

　　2. 人员与合同材料

　　劳动合同与工资表：证明停产期间员工工资、社保缴纳情况。某机械厂因未提供10年工龄员工补偿明细，导致经济补偿金少算12万元。

　　租赁合同：若厂房为租赁性质，需提供租赁协议及租金支付凭证，证明租金损失。某企业租赁集体建设用地，年租金60万元，停产1年获赔租金损失60万元。

　　四、政策补贴材料：额外补偿的申请要件

　　符合条件的企业可主张行业补贴或政策奖励，需提供专项证明材料。

　　1. 环保补贴材料

　　环保设备清单：详细列明环保设备名称、型号、购置时间及检测报告，证明设备符合国家排放标准。某药企锅炉重置成本1500万元，因提供完整环保设备清单，获赔825万元。

　　搬迁至合规园区证明：提供与开发区签订的《入园协议》及场地租赁合同，主张设备价款30%的搬迁补贴。某新能源企业通过政策争取，获土地补偿额10%补贴。

　　2. 房票安置材料

　　选择房票安置的企业，需提供《房票使用承诺书》，明确购房时间节点以享受补贴：

　　3个月内购房补贴20%

　　第4-6个月购房补贴18%

　　第7-12个月购房补贴15%

　　某企业将150万元房票在3个月内使用，实际购房能力提升至180万元。

　　五、法律救济材料：争议解决的必备凭证

　　对补偿结果有异议的企业，需在法定期限内提交书面材料，启动复核或诉讼程序。

　　1. 复核申请材料

　　复核申请书：明确复核请求、事实与理由，并附初始评估报告、异议点说明。

　　证据材料：包括测绘报告、纳税证明、设备清单等，证明初始评估存在遗漏或错误。

　　2. 诉讼材料

　　行政起诉状：针对征收决定、补偿方案等具体行政行为，明确诉讼请求、事实与法律依据。

　　证据清单：包括权属证明、评估报告、沟通记录等，形成完整证据链。某企业因保留完整资产清单和沟通记录，通过诉讼确认评估程序违法，获重新评估机会。

　　结语

　　扬州企业动迁材料准备需以法律为准绳、证据为武器，构建“权属证明-实体状况-经营证据-政策补贴-法律救济”五位一体的材料体系。企业应建立动态资产档案，定期更新设备清单、装修记录及财务数据，关注政策动态，提前布局合规改造。在拆迁公告发布前聘请专业律师团队，制定个性化补偿方案，确保在城市化进程中实现权益最大化。