厦门无证厂房拆迁补偿：2025年法律框架下的权益救济路径

　　无证厂房拆迁补偿是厦门企业拆迁中的难点问题。2025年，厦门市依据《福建省违法建设处置若干规定》《厦门市南部1#排洪渠周边配套工程项目征地补偿安置方案公告》等文件，对无证厂房的合法性认定、补偿标准及救济程序作出细化规定。本文将从法律角度解析无证厂房拆迁补偿的核心问题，为企业提供维权策略。

　　一、无证厂房的合法性认定标准

　　1. 历史遗留问题

　　1987年《土地管理法》实施前建成且未扩大建筑面积的房屋，可按合法建筑补偿。例如，同安区某1985年建设的砖混结构厂房，因符合历史遗留条件，最终获得与合法建筑同等的补偿。

　　2. 唯一住房保障

　　经核实为被征收人唯一住房且未被认定为违法建筑的，参照合法建筑补偿标准执行。例如，翔安区某家庭唯一住房因无证被纳入拆迁范围，最终按合法建筑补偿标准获得安置房。

　　3. 行政确认程序

　　征收部门需委托第三方机构对房屋建设时间、权属关系进行鉴定，并出具书面认定意见。在最高法院(2020)最高法行申11669号裁定书中，法院明确：未在征收决定公告前被认定为违法建筑的无证房屋，应参照合法建筑补偿。

　　二、无证厂房的补偿方式与标准

　　1. 货币补偿

　　按区位房屋补偿价+重置价结合成新计算。例如，思明区某无证厂房补偿标准达6500元/㎡，高于部分合法建筑补偿标准。

　　2. 产权调换

　　人均不足50㎡的按人均50㎡安置。集美区某家庭120㎡无证房屋获150㎡安置房，超出部分按市场价补差。

　　3. 房票安置

　　选择房票可获5%-10%购房奖励，但需在12个月内使用。海沧区某企业选择房票安置，最终获得额外10%购房补贴。

　　三、违法建筑的认定与处理

　　1. 违法建筑认定标准

　　根据《福建省违法建设处置若干规定》，2008年《城乡规划法》实施后建设的无证房屋，需经城管部门认定方可不予补偿。例如，同安区某2010年建设的无证厂房，因未取得建设工程规划许可证，最终被认定为违法建筑，未获补偿。

　　2. 租赁房屋处理

　　承租人可获装修补偿及搬迁费，但产权补偿归出租人所有。例如，湖里区某租赁厂房因拆迁，承租人获得装修补偿5万元及搬迁费2万元，产权补偿归出租人所有。

　　四、企业维权策略

　　1. 证据固定与主动申报

　　收集房屋建设时间证明(如村委会证明、老照片)、唯一住房证明(如户籍材料)等关键证据。在征收调查阶段如实申报房屋情况，避免被误判为违法建筑。

　　2. 第三方评估与政策窗口期利用

　　申请对房屋价值进行重新评估，厦门某案例中通过评估使补偿金额提升20%。在征收补偿方案公示期(通常30日)内提出书面异议，争取政策窗口期内的合理补偿。

　　3. 多渠道救济机制

　　行政复议：自知道或应当知道征收行为之日起60日内提起行政复议。

　　行政诉讼：对行政复议决定不服的，需在收到决定之日起15日内向法院起诉。

　　调解机制：结合行政复议、诉讼及调解，厦门集美法院通过“坐标轴系”调解模式，使同类纠纷调解成功率达45.2%。

　　五、典型案例分析

　　案例1：历史遗留无证厂房补偿

　　翔安区某企业1990年建设的无证厂房，因符合历史遗留问题条件，最终获得与合法建筑同等的补偿标准(5800元/㎡)，并获赔设备搬迁费12万元及停产停业损失30万元。

　　案例2：唯一住房无证建筑补偿

　　同安区某家庭唯一住房因无证被纳入拆迁范围，经行政确认程序后，参照合法建筑补偿标准获得安置房150㎡，并获赔搬迁费5万元及临时安置费3万元。

　　案例3：违法建筑认定与救济

　　湖里区某2015年建设的无证厂房，因未取得建设工程规划许可证被认定为违法建筑。企业通过行政复议及诉讼，最终争取到部分补偿(装修补偿及搬迁费)，但未获产权补偿。

　　结语

　　厦门工厂拆迁补偿与无证厂房赔偿问题，需结合最新法律法规及地方政策综合判断。企业应主动固定证据、利用政策窗口期、通过多渠道救济机制维护权益。在法律框架内，历史遗留问题、唯一住房保障等条款为无证厂房补偿提供了合理空间，而违法建筑的认定与处理则需严格遵循法定程序。