泉州租赁期内厂房拆迁补偿标准解析：承租人权益保护指南

　　在租赁期内遭遇厂房拆迁，承租人常因权属关系复杂陷入维权困境。2025年泉州市租赁厂房拆迁补偿标准在《民法典》合同编、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规框架下，明确了承租人补偿范围与分配规则。本文将从法律视角解析租赁期内拆迁补偿的核心问题，为承租人提供维权策略。

　　一、补偿项目：承租人可主张哪些权利?

　　根据《福建省高级人民法院关于审理房屋征收补偿案件若干问题的指导意见》，承租人可主张以下补偿：

　　装修装饰补偿

　　若承租人对厂房进行了装修，且装修符合租赁合同约定或经出租人同意，承租人有权获得装修残值补偿。例如，泉州某企业承租厂房后投入200万元装修，征收方评估装修残值为150万元，该款项应归承租人所有。

　　设备搬迁补偿

　　可移动设备搬迁费按“拆卸费+运输费+安装调试费”计算，由承租人实际支出并主张补偿。不可移动设备(如专用生产线)若因拆迁报废，承租人可按残值主张补偿。

　　停产停业损失补偿

　　若承租人以厂房为经营场所办理了营业执照，且实际开展经营活动，有权主张停产停业损失补偿。补偿标准以承租人近三年平均净利润为基数，结合停产期限计算。例如，某承租企业近三年年均利润100万元，停产6个月，可获补偿50万元。

　　搬迁补助费

　　按经认定的可补偿建筑面积计算，标准为6元/㎡·次。若承租人选择货币补偿，发放一次搬迁费;选择产权调换或房票补偿，发放两次搬迁费。

　　二、补偿分配：出租人与承租人如何划分?

　　补偿分配需遵循“约定优先，法定补充”原则：

　　合同有约定

　　若租赁合同明确约定拆迁补偿分配方式(如装修补偿归承租人、停产损失按比例分配)，应按合同执行。例如，某租赁合同约定“遇拆迁时，装修补偿归承租人，土地房屋补偿归出租人”，该条款合法有效。

　　合同无约定

　　根据《民法典》第七百三十三条，承租人可与出租人协商分配补偿;协商不成的，可向法院起诉。法院通常按以下原则判决：

　　装修补偿归承租人;

　　设备搬迁补偿归实际支出方(承租人);

　　停产损失补偿按承租人实际经营情况分配;

　　土地房屋补偿归出租人。

　　案例：泉州某承租企业因租赁合同未约定拆迁补偿分配，起诉出租人要求分割补偿款。法院判决：装修补偿120万元归承租人;土地房屋补偿800万元归出租人;停产损失补偿60万元，按承租人60%、出租人40%分配。

　　三、法律风险：承租人如何避免权益受损?

　　签约前审查权属

　　承租人应在签订租赁合同前，要求出租人提供土地证、房产证等权属证明，确认厂房无抵押、查封等权利限制。若厂房为违法建筑，承租人可能面临无法获得补偿的风险。

　　合同中明确拆迁条款

　　租赁合同应明确约定拆迁时补偿分配方式、搬迁期限、违约责任等。例如，约定“遇拆迁时，出租人应提前6个月通知承租人，补偿款中装修补偿、设备搬迁补偿归承租人，其余归出租人”。

　　及时主张权利

　　征收公告发布后，承租人应主动向征收方申报权益，提交租赁合同、装修发票、纳税证明等证据。若征收方未将承租人列为补偿对象，承租人可申请行政复议或提起行政诉讼。

　　避免“阴阳合同”

　　部分出租人为逃避税费，与承租人签订“阴阳合同”(实际租金高于备案租金)。若发生拆迁，征收方可能按备案租金计算停产损失补偿，导致承租人损失。承租人应要求按实际租金备案，或保存实际租金支付凭证。

　　四、维权路径：行政救济与司法救济双轨并行

　　行政救济

　　协商调解：向征收方或街道办事处申请调解，要求将承租人列为补偿对象。

　　行政复议：对补偿方案不服的，可在60日内向省级政府申请行政复议。例如，某承租企业认为征收方未将其纳入补偿范围，申请行政复议后，复议机关责令征收方重新核定补偿对象。

　　司法救济

　　民事诉讼：与出租人就补偿分配发生争议的，可向法院提起民事诉讼，要求按合同或法律规定分配补偿款。

　　行政诉讼：认为征收方行政行为违法的(如未履行补偿职责)，可向法院提起行政诉讼。例如，某承租企业起诉征收方未依法公告征收决定，法院判决撤销原征收决定，责令重新作出。

　　结语：法治化拆迁，护航企业转型

　　2025年泉州市企业拆迁补偿标准体现了“精准化、法治化、市场化”导向，既保障了企业合法权益，又推动了城市更新与产业升级。企业主与承租人应主动学习法规，保存关键证据，通过合法途径主张权益。在拆迁浪潮中，法治是维护公平的基石，更是企业转型的启动资金。