京云拆迁律师

遇房屋拆迁 棚户区改造项目和商业开发项目的区别

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京云律师

2019-10-11

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【摘要】棚户区改造毕竟是国家为了改善民生而重点推出的一项民心工程,因此棚户区改造除了在程序审批方面有着很多“绿色通道”之外还有其它优惠政策。相关政策文件比如《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》

很多人在遇见拆迁时只关心具体的补偿标准是什么,具体有多高,很少有人去关心拆迁方拆迁规划和目的是什么。殊不知,开发项目直接决定着拆迁补偿的高低,比如棚户区改造项目和商业开发项目,两者的差别就非常大。也正因为如此,很多地方拆迁不管实际土地用途是什么,都喜欢冠以“棚户区改造”的名义,究其原因主要有以下三点。

一、程序审批简便,优惠政策多

相较于其它拆迁项目,棚户区改造毕竟是国家为了改善民生而重点推出的一项民心工程,因此棚户区改造除了在程序审批方面有着很多“绿色通道”之外还有其它优惠政策。相关政策文件比如《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,《住房和城乡建设部等关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》,《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》等,在审批手续、税收、资金扶助等方面都规定了相应的扶持手段。

因此对于拆迁方来说,不管实际上是不是棚户区,只要打着棚户区改造的旗号就能既可以享受国家扶持政策又能加快拆迁进程。

 

二、打着公共利益的名义方便拆迁

拆迁方之所以愿意将相应区域划入棚户区范围,很大原因是因为该区域拆迁后获得的土地可以获得很高的土地出让金,但是如果以这个目的去进行拆迁很大程度上会遭到很多被拆迁户的抵制。但是如果以棚户区改造的名义去实施拆迁则效果大为不同,棚户区改造的目的是改善生活环境和改善民众生活居住条件。因此,棚户区改造项目往往比较容易得到当地居民的认可和支持,尽管在实际上这些地段并不符合棚户区的特征。

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三、节省拆迁成本

拆迁项目的不同会直接导致拆迁标准的巨大差异,棚户区改造项目和商业开发项目差别自然也是如此。因此如果可以将普通房作为棚户房来进行补偿,可以在房屋价值评估上定的比较低,相应在此基础上定的补偿标准也比较低,从而可以有效的降低拆迁成本。

那么当被拆迁户被告知该区域涉及棚户区改造需要拆迁时,该如何去分辨真假呢?大体来说,可以从下述三个方面来进行判断。

一、根据拆迁区域及房屋状况来判断

首先可以根据房屋状况或周边环境来进行判断。

虽然关于棚户区的认定标准不是唯一固定,而且各个省市都有不同的规定。但是一般来说,棚户区应该是那些居住密度大、环境卫生不达标、房屋年久失修隐患多、周围配套设施差、人均面积小的区域。如果实际情况和上述状况差别很大,那么基本可以判断该拆迁项目并非棚户区改造。

其次可以根据居住的区域性质来进行判断。

根据2013年《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》,棚户区有四类:国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、城市棚户区改造以及国有垦区危房改造。除此之外,《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中也指出,禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。 因此,棚户区改造的范围是有限的,并不是所有区域都可以纳入棚户区改造范围之内的。如果房屋所在的区域不属于法律规定可以划入棚户区改造范围之内的,也可以判断出拆迁项目并非棚户区改造。

二、是否以公共利益为目的

所谓公共利益,是指公共水源及引水排水用地、公共道路交通、灾害防治、公共卫生、环境保护、文化古迹及风景名胜区的保护、区域的保护、科学及文化教育事业、森林保护事业以及国家法律规定的其他公共利益,商业开发显然不属于公共利益。

被征收人可以从开发商的建设规划手续、项目立项的手续、建设单位施工手续以及土地使用权合同等方面入手,全面考察该征地拆迁项目是否为公共利益,若征收目的不是为了公共利益,显然不是棚户区改造项目。

三、根据土地性质判断

根据2014年国务院办公厅下发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,"棚户区改造涉及集体土地征收的,要按照国家相关法律法规,做好土地征收、补偿安置等前期工作"。根据该《通知》,要进行棚户区改造需要将集体土地上的房屋变成国有土地上房屋等前置程序,因此棚户区改造的区域都是国有土地,显然没农村什么事。如果您在农村中的房屋被棚改了,那么百分之八九十是有问题的。

征地拆迁实践当中,随意扩大棚改范围的事已经司空见惯了,将很多不符合棚户区的城市房屋甚至是农村的房屋划入棚改范围之内,实际上却是为商业开发做前期的拆迁准备工作。导致很多被拆迁人以“棚改”的价格进行补偿,享受不了拆迁项目带来的利益,极大的侵犯了被拆迁人的合法利益。因此,被拆迁人被告知将要进行“棚改”时,一定要多长个心眼。一旦发现存在问题应立即进行维权程序,以免房屋被拆了之后后悔莫及。

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