商铺拆迁按住宅补偿合法吗?——法律视角下的权益博弈与救济路径

　　在拆迁实践中，商铺与住宅的补偿标准差异常引发争议。本文以《国有土地上房屋征收与补偿条例》《民法典》及2025年最新司法判例为依据，从法律角度解析商铺按住宅补偿的合法性及权益救济路径。

　　一、商铺与住宅补偿的法定差异

　　补偿范围的宪法依据：

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，商铺作为经营性用房，其补偿范围包括：

　　被征收房屋价值的补偿;

　　因征收造成的停产停业损失的补偿;

　　搬迁、临时安置的补偿。

　　而住宅的补偿范围仅包括房屋价值补偿、搬迁和临时安置费用。

　　补偿标准的行业差异：

　　商铺补偿需考虑经营数据：如近三年平均利润、员工工资、纳税记录等;

　　住宅补偿则以房屋市场价值为核心，不涉及经营性损失。

　　二、商铺按住宅补偿的违法性分析

　　法律禁止性规定：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条明确规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”若商铺被按住宅标准补偿，将直接剥夺被征收人依法享有的停产停业损失补偿权。

　　司法实践中的裁判规则：

　　成都中院2025年判决指出，商铺补偿标准不得低于周边同类房产市场价的95%，且必须单独计算停产停业损失;

　　对政府未依法评估停产停业损失的，法院可判决撤销补偿决定并责令重作。

　　三、权益救济的实务路径

　　行政救济程序：

　　申请行政裁决：对补偿决定不服的，可在收到决定书之日起60日内向市、县级人民政府申请行政裁决;

　　提起行政复议：对裁决不服的，可在收到裁决书之日起15日内向上一级政府申请行政复议。

　　司法救济策略：

　　直接起诉：若补偿决定存在“未评估停产停业损失”“按住宅标准补偿商铺”等重大违法情形，可直接提起行政诉讼;

　　证据收集：重点收集经营数据、周边商铺补偿案例、政府信息公开材料等。

　　四、风险防范与谈判策略

　　被征收人预防措施：

　　提前委托评估机构出具商铺价值报告;

　　建立经营档案，保留近三年纳税记录、银行流水、合同文本。

　　政府合规建议：

　　制定商铺补偿专项办法，明确停产停业损失计算规则;

　　公开周边商铺补偿案例，接受社会监督。