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买的新房出现质量问题 业主想退房 胜算大吗?

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褚律师

2019-09-09

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【摘要】购房人在接受房屋时,一般要对房屋进行必要的验收,这也是购房人应该行使的注意义务,经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。(一定要验收!重要的话说三遍!)如果发现房屋有质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证

对大多数人来说,购房是人生中的大事,很多成为“房奴”的购房者,不仅仅每个月要背负着还房贷的压力,而且还面临过房屋质量问题的困扰。有很多业主问:我在验房的时候,发现了房子出现了渗水,开裂,跟样本房不符等多种问题,我能拒绝收房吗?我想退房,胜算大吗?开发商应该怎么赔偿我呢?

先给大家分享一个最近的咨询情况,上海的张先生买了临港区某开发商的房子。他在交房之前去看了一下,发现天花板和地板都有不同程度的裂缝,当时就跟卖房的销售和物业打电话沟通了,开发商表示会在交房之前,维修好。但是张先生已经对此很担心了,所以跟我们做了预防性咨询。

像张先生这种情况比较常见,一般而言,天花板和地板的裂缝有两种情况,一种是不均匀沉降引起的裂缝,一种是浇筑楼板施工不规范引起的裂缝(裂纹)。前者的发生一般不仅仅在某一层出现裂缝,而是往往会有墙、地等裂缝大规模出现。如果仅仅是你家楼板出现的裂缝,这个板如果不是结构部分,就属于后者,不属于严重的质量问题,而是质量瑕疵。在收房的时候要求开发商复工,对裂缝进行修复,一般是采用注浆的方式,没有安全问题。非主体结构裂缝的赔偿一般都不高,如果没有漏水等影响居住的问题,一般不值得打官司解决。赔偿的话可以主张赔偿修复期间的房租。

所以,新房一旦出现了质量问题,还是要具体问题具体分析,根据质量问题的严重程度,才能够判定到底是赔偿划算还是退房划算。

根据现行法律法规的规定,还有实践中的情况,我们总结了三种情况,分别有对应的解决方案。

(一)验收不合格,当然可以要求退房!

购房人在办理商品房交接入住手续时,应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,说明该工程未经验收或者验收不合格,购房人有权拒绝收房,由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格,购房人可以解除合同并要求赔偿损失。

(二)小瑕疵,要求免费维修,并承担赔偿!

购房人在接受房屋时,一般要对房屋进行必要的验收,这也是购房人应该行使的注意义务,经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。(一定要验收!重要的话说三遍!)如果发现房屋有质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。

房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题,在未严重影响正常居住使用的情况下,购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用,应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房人可自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失等,应由出卖人承担。

(三)不能居住,先修复,修不好,当然可以要求退房!

这种情况就是实践中最有争议的地方,什么才是“严重影响正常居住使用”的情况呢?司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决,如果通过修复能够解决,一般应要求出卖人承担修复责任,并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素,如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全,购房人就要理直气壮地提出解除合同,并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷,无法正常使用,严重干扰和影响了购房人的生活,可提出解除合同和赔偿损失的请求,由法官根据实际情况予以裁决。

最后,我们贴一则法院的判决书,案号是(2013)南市民一终字第158号,我节选一部分内容,供大家参考。

本院认为:本案中,方跃、韦贞以1201号房存在无法居住使用的严重质量问题而不符合交房条件为由,主张桂嘉汇公司应承担逾期交房的违约责任,桂嘉汇公司则以方跃、韦贞拒绝接收1201号房无事实根据和法律依据为由予以抗辩,故1201号房存在的质量问题是否导致该房屋不符合交房条件,系判定当事人主张能否成立的关键所在。

1.关于1201号房交房条件的确定

依据我国《建筑法》等相关法律的强制性规定,商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格,不符合该最低标准的房屋不得交付使用。合同约定的交房条件高于上述最低标准的,以合同约定为准;合同约定的交房条件低于上述最低标准的,该合同约定无效,应当满足最低交房标准。出卖人取得《工程竣工验收备案表》的,应当视为已经满足法定的交房条件。同时,根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》,该合同第九条约定的是1201号房的基本交付条件,即“出卖人应当在2011年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第2种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2、工程竣工备案完成。”。该合同第三条、第十四条、第十六条、附件一、附件三则约定了1201号房的其他交付条件。第三条系商品房的基本情况,约定了其位置、层数、房号、结构、层高、阳台、面积等基本内容,进一步界定了商品房作为买卖标的的各项特征。第十四条、附件三是对商品房的装饰、设备标准的约定,包括对外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、水电设施、电视、管道燃气、宽带、电话、安防等装饰、设备的约定。第十六条是对与商品房正常使用直接相关的基础设施、公共配套建筑的约定。附件一是房屋平面图,约定了商品房的户型及平面布置状况。因此,合同约定的交房条件未低于商品房交付使用的法定最低质量标准,1201号房的交房条件以合同约定为准。

2.关于1201号房存在的质量问题是否构成交房条件不满足的认定。

商品房质量问题分为房屋主体质量不合格或严重影响正常居住的商品房质量问题,以及一般质量问题,也即房屋质量瑕疵。一般质量问题,出卖人应当在保修期内承担修复责任,买受人并不享有合同解除权,因为交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵,一般不会导致买受人不能实现合同目的,买受人不能由此拒绝接收房屋,但开发商对于交付质量瑕疵的房屋,应承担修复责任,并赔偿因此给买受人造成的损失。

就房屋主体质量而言,只有在建筑工程验收合格后方可交付使用,未经验收或不合格的,不得交付使用。至于严重影响正常居住的商品房质量问题,首先应当对“正常居住使用”概念进行合理界定,但该概念不是一个可操作性较强的技术概念,更多地存在于人们的生活观念中,应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素,根据生活常识和经验予以综合判断,必要时通过委托质量鉴定的方式予以确定。其次,从可否修复的角度考察,可以修复的,不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住;经反复修理不能修复的,可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了严重影响。因此,从以上分析可以看出,如果是经验收合格的房屋,除非达到“严重影响居住”的条件,否则买受人一般是不能拒收房屋的。

本案中,桂嘉汇公司已取得大嘉汇·东城7#、8#楼的《工程竣工验收备案证明书》,房屋验收日期为2010年12月3日,则1201号房系经验收合格的房屋。1201号房质量问题在双方第一次办理房屋交接手续时依方跃、韦贞的检验结果为:“客厅3处大面积空鼓、主卧3处大面积空鼓,次卧2处空鼓;主卧一处裂缝、4处空鼓、次卧梁底空、模板外露、1处空鼓;厨房墙面1处不垂直、入户门墙面1处不垂直、主卧墙面2处垂直度超标、次卧墙面1处垂直度超标;客厅推拉门无防碰器、次卧窗无防碰器;客厅推拉门窗立边与框立边不平行,入户门局部密封条脱胶;主卧墙面1处渗水。”,依桂嘉汇公司的检验结果为:“地面空鼓、裂缝,墙面有空鼓、有裂缝、垂直度超标渗水、模板外露,入户门局部密封条脱胶、客厅推拉门无防碰器、框立边不平行,次卧无防碰器。”。而后,经整改,1201号房质量问题依方跃、韦贞的检验结果为:“主卧外墙渗水、有标识,地面大面积空鼓、有标识(主卧、次卧、客厅),入户门、次卧、垂直度超标、主卧两处垂直度超标,客厅推拉门窗立边与框立边不平行,厨房墙面1处不垂直,入门局部密封条脱胶。”。由此对照建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3项的规定可知,1201号房存在的质量问题,显然属于可修复的质量瑕疵,并不产生严重影响正常居住的后果,且该质量问题亦未被质量鉴定机构确认为严重影响正常居住的商品房质量问题,故1201号房存在的质量问题并不构成交房条件不满足。

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