北京房屋有抵押遇征收结算卡住，补偿款先还银行还是给房主

"补偿方案都谈妥了，协议也准备签，工作人员却说这套房在银行有抵押，不解除就结算不了。"这是北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队接到咨询时常常听到的一句话。说话的人多半没想明白，房子是自己住着，贷款也一直按月还着，怎么到了拆迁这一步，一笔本来看上去属于自己的钱反而动不了了。

卡点不在补偿款，而在房子上挂着的那笔抵押。

一、结算为什么偏偏卡在抵押上

征收启动之后，房屋征收部门有一项法定动作，就是把征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及权利负担等情况调查清楚，并在征收范围内公布。不动产登记簿上只要写着抵押权三个字，征收部门就不能装看不见。

原因也不难理解。补偿款不是凭空冒出来的一笔钱，它是被征收房屋价值的转换形态，而抵押权跟着的正是这个价值。房子拆了，抵押权不会跟着蒸发，它会附着到补偿款上去。要是征收部门把补偿款一分不留地打给房主，等于把银行的担保权益悬在半空，将来银行找上门，出面担责的就是征收部门自己。所以它宁可按暂停，也要等抵押关系理清。这时候房主感觉到的，就是结算办不下去。《中华人民共和国民法典》对这一层面的处理给出了明确规则。

二、抵押权的效力，能追到补偿款上

这个跟随效果，法律上有专门的表述，叫物上代位。民法典第三百九十条写得很直白，担保期间担保财产毁损、灭失或者被征收，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿;被担保债权的履行期限还没届满的，也可以把这笔钱提存起来，等债务到期再处理。

要特别留意一句话，抵押权能不能优先受偿，前提是它已经依法设立。以建筑物、建设用地使用权这类不动产设定抵押的，抵押合同只是第一步，还要到不动产登记机构办完登记，抵押权才算真正立起来。只签了合同没办登记的，债权人对补偿款就只能按普通债权排队，没有优先这一说。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十二条把这件事说得更清楚，抵押财产被征收，抵押权人请求按照原抵押顺位就补偿金等优先受偿的，法院应予支持;这里的代位物，既包括货币，也包括产权调换换来的房屋。

三、选货币补偿的，这笔钱怎么走

如果房主选的是货币补偿，处理路径相对直接。

抵押权人在自己的担保范围内，对补偿款享有优先受偿权。担保范围通常包括本金、利息、违约金以及实现债权的费用，这些都在优先受偿的圈子里。补偿款超出担保范围的部分，仍然归房主自己支配。

如果被担保的债务还没到期，抵押权人又不想现在一次性结清，双方可以商量把这部分钱提存，等债务到期再由抵押权人支取。这样既不影响抵押权，也免得房主提前还款承担不必要的损失。

同一套房子上挂着好几个抵押的，分配也有固定的清偿顺序。已经登记抵押权之间，按登记时间的先后排;登记过的排在没登记的前面;都没登记的，按债权比例分。补偿款不够清偿全部债务时，顺着这个顺序轮到谁算谁，剩下的部分按普通债权继续主张。

还有一点常被忽略。搬迁费、临时安置费这类针对实际居住人、使用人发放、带有照顾性质的补偿，不属于抵押财产的代位物范围，抵押权人对这部分没有优先受偿的资格。把补偿款一锅端地拿去抵债，是不对的。

四、选产权调换的，新房怎么处置

有的房主不愿意拿钱，想要安置房，问题就换了个形态。产权调换本质上是拿被征收房屋的价值去换取新的房屋，仍然是原来那份交换价值的延续，抵押权的效力照样能追到调换后的房子上。

具体怎么办，通常有两条路。一条是就调换后的新房重新办一次抵押登记，把原来的担保关系平移过来，抵押权人心里踏实，房主也能顺利拿到房。另一条是把原债务清偿掉，抵押关系随之消灭，新房干干净净归房主。

如果新房还没办下不动产权证书，抵押权人可以要求先办预告登记，把自己在新房上的顺位固定下来，防止房主趁空档把房子转手或者再抵押给别人。房主如果拒绝配合重新设立抵押，抵押权人可以起诉，请求确认自己对调换后的房屋在原担保范围内享有优先受偿权。

五、抵押注销这一步，具体怎么走

绕来绕去，结算想往下走，最后总要落到抵押登记的注销上。这一步的规矩写在《不动产登记暂行条例实施细则》里。

抵押权注销，原则上是抵押权人和抵押人一起去登记机构申请。可以由一方单独申请的，只限于几种情形，主债权已经消灭，抵押权已经实现，或者法院、仲裁机构的生效法律文书让抵押权归于消灭。

落到实践里，最常见的做法是房主用补偿款把贷款还清，由银行出具同意注销的材料，双方共同去办注销，房子清清爽爽，结算随即推进。如果房主想留一部分钱周转，也可以跟抵押权人谈，就清偿比例、提存或者置换抵押物达成书面协议，再凭协议去办。

协商谈不拢的，抵押权人可以走实现担保物权的特别程序，也可以直接起诉。反过来，如果抵押权人已经不符合条件还压着不注销，房主也能通过诉讼解决。关键在于，不管走哪条路，都要留下书面的沟通记录和还款凭证，别停在口头承诺上。

六、征收方没通知抵押权人，出了事谁担

还有一类纠纷，房主和抵押权人本来没矛盾，结果却被征收部门拖出了问题。房子登记簿上明明有抵押，征收部门调查时没查，或者查到了也不通知抵押权人，直接把全额补偿款打给了房主，房主拿了钱走人，银行的债权落了空。

这种情形下，征收部门存在明显的过错，可能要为抵押权人无法受偿的部分承担相应赔偿责任。反过来，如果征收部门已经把对应担保债权的那部分补偿款提存，或者通知了抵押权人而抵押权人在合理期限内没有主张，导致补偿款被发放，征收部门就不必担责。责任的有无，看的是程序有没有走全。

七、京云律师办案中的几种典型情形

以下情形由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队结合多年办案经历归纳整理，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

王兴华律师长期办理涉及拆迁利益的财产纠纷。在他接触的一类情形中，当事人一处房产早在婚姻期间就抵押给了银行，房屋征收时对方以抵押未注销为由拒绝配合结算，双方僵在签约桌前。办案时先厘清抵押的担保范围，把补偿款里属于抵押代位物的部分和搬迁费用等区分开，再协助当事人与抵押权人就提存和额度达成书面方案，结算得以推进。

刘建华律师办理房屋征收、企业拆迁类案件较多。他遇到过的一种情形是，被征收的厂房早先已办理抵押登记，征收部门在调查环节没有通知抵押权人，直接将补偿款支付给了抵押人。这类案子的重点，是把征收部门程序上的疏漏固定成证据，再就抵押权人受偿落空的部分主张赔偿。

武腾魁律师的业务涵盖公司法律事务和重大民商事诉讼。在他经手的情形里，有的企业用房同时挂着一笔银行贷款和一笔股东借款设立的抵押，补偿款不足以覆盖全部债务。处理时按照登记时间的先后确定清偿顺序，把每一笔债务的顺位逐一排清，避免了债权人之间无谓的拉扯。

王锴律师在办理涉及担保和债务的征拆案件中，常提醒当事人，房子有抵押不等于补偿款就没自己的份，关键是把担保范围和代位物的边界划清楚，属于搬迁、安置性质的那部分补偿，不该被一并划走。

八、常见问题解答

问：房子有抵押，是不是拆迁补偿款就全归银行了。

答：不是。抵押权人只在担保范围内优先受偿，包括本金、利息、违约金和实现债权的费用，超出部分仍然归房主。

问：贷款还没到期，银行要求我立刻还清才肯注销抵押，这合理吗。

答：可以协商。债务未到期的，可以就对应额度的补偿款办理提存，等债务到期再处理;也可以协商置换抵押物或者按比例清偿，不必一概提前清偿。

问：我是抵押权人，房主拿钱跑了怎么办。

答：如果征收部门应当通知而没有通知，径直把补偿款发给了房主，导致你无法受偿，你可以就这部分损失向征收部门主张赔偿。事前向征收部门提交抵押登记证明、要求预留份额，是更稳妥的做法。

问：我选产权调换拿安置房，原来银行的抵押还在吗。

答：不自动消灭。抵押权的效力会追及调换后的房屋，通常需要就新房重新办理抵押登记，或者先清偿债务再办理注销。

问：抵押注销能一方去办吗。

答：一般要抵押权人和抵押人共同申请。主债权消灭、抵押权已经实现，或者有生效法律文书的情形，才可以单方申请办理。

九、写在最后

拆迁遇上抵押，说到底就是两件事的关系没有理顺。一件是房主和抵押权人之间的债务，一件是房主和征收部门之间的补偿。前者通过清偿、提存或者置换抵押物都能解开，后者只要补偿款的分配合规，征收部门也就没有理由卡着不办。

真正难处理的是两头同时较劲，抵押权人不肯松口，征收部门不敢放款，房主夹在中间干着急。这种局面拖得越久，越容易错过签约期，甚至影响安置房源的选取。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办各类征收拆迁案件，房子有抵押、被执行、权属不清这类麻烦，往往在结算环节集中爆发。如果正碰上这个节骨眼，早点把抵押合同、登记信息和补偿明细拿出来给专业律师过一遍，把方案定在前面，比事后补救轻松得多。