北京没确权的房子拆迁能不能拿补偿，关键看建房年份
"住了三十多年，街坊邻居都知道这是我家的房，可房产证一直没办下来。现在要拆迁了，村里说没证就是违建，一分钱不给。"这是北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队经常遇到的一类咨询。说话的人往往带着两个走向极端的认知，要么觉得住了几十年就该按商品房标准赔足，要么觉得没证就肯定一分钱拿不到。
这两种想法都不准确。没证和违建之间，隔着好几道法律的关口。
一、无证不等于违建，这个前提必须先立住
法律上并没有违法建筑这么一个笼统的标签，可以随手贴在没办证的房子上。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条把规矩摆得很明白，市、县级人民政府作出房屋征收决定之前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，才不予补偿。
这一条里最要紧的是调查、认定、处理这几个字。房子是不是违建，不是征收方口头一句话就能定的，得经过法定程序，作出书面的认定，讲清事实依据和法律依据，并告知救济途径。跳过这几步，直接以无证为由贴上违建的标签，本身就是程序违法。
还要看到，无证是手续的状态，违建是行为的性质，两者不是一回事。当年因为登记制度不健全、审批流程没走完，或者干脆是政府口头同意先建后批，这些原因造成的无证，跟明知故犯的未批先建，性质完全不同。
二、补偿要先调查、后认定、再处理，程序不能省
一项征收启动，房屋征收部门要对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，结果还要在征收范围内公布。对未经登记的建筑，更要单独走一遍调查、认定、处理的流程。
前面这段话的关键在于，程序是有先后的，而且必须留下痕迹。认定合法建筑的，按合法建筑的标准补偿，包括房屋价值的补偿、搬迁费、临时安置费;认定未超过批准期限的临时建筑的，同样应当补偿;只有被认定为违法建筑，或者临时建筑超过了批准期限，才走不予补偿的路。
如果征收方只给一句口头结论，不出具书面的调查认定材料，当事人有权要求书面答复。对认定结果不服的，可以申请行政复议，或者提起行政诉讼，这是法律给的救济权利，不是可有可无的过场。
三、哪一年建的房，往往决定能补偿到什么程度
北京这类纠纷里，建房年份是绕不开的一条线。原因在于，认定一栋房子合不合法，要看建房那会儿有效的法律是什么，而不能拿后来才施行的法律回头去评价当年的行为，这就是法不溯及既往。
实践中常被提到的两个时间点，一个是
土地管理法实施前后，一个是城乡规划法施行前后。
大致在
土地管理法实施之前建成的老房，那个年代规划审批这套体系还没有建立起来，很多房子天然就是没有手续的，这类老宅普遍被按合法建筑处理，补偿标准也最接近有证房。
《中华人民共和国城乡规划法》施行之前建成的房子，情况要分级看待。手续不全，但符合当时的用地政策或者村庄规划，又没有严重影响规划的，通常按历史遗留问题处理，能拿到相应补偿，具体比例看当地公布的认定办法。
城乡规划法施行之后建成的，如果没有依法取得规划许可，性质上就比较接近违法建筑，但即便如此，也要走完认定程序，不能直接推平了事。
需要提醒的是，每一档的具体面积上限和补偿比例，要以房屋所在地政府发布的认定办法为准，各地口径并不完全一致。
四、这几种无证房，北京实践中通常按合法建筑补偿
结合北京的处理经验，下面几类无证房拿补偿的把握比较大。
老城区里那些建于上世纪五六十年代的平房、四合院。那个年代压根没有现在这套规划审批体系，按法不溯及既往的原则，只要不存在严重安全隐患，一般不按违建处理。
符合村庄规划的农村自建房。《北京市禁止违法建设若干规定》明确，符合村庄规划的，可以补办手续。也就是说，建在本村集体土地上、符合村庄规划的房子，即便没有宅基地证和建房证，也不能直接认定成违建。
因政府原因没办下证的房子。这类涉及信赖保护，当年政府为了推动建设，有过先建后批的说法，结果手续一直没补上，房子却住了十几二十年。这种情形下把责任全压在房主身上，说不过去。
唯一住房。按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，即便房子手续不全，只要是家庭唯一住处、没有别的安置来源，也应当给予公平合理的补偿。
继承、受赠或者祖上留下来的老屋。这类房子的无证状态并非当事人自己造成，经认定后可以参照有证房屋的补偿标准处理。
五、这几种情形，确实争不到补偿
话说回来，也不是所有无证房都能拿到补偿。
没有任何规划审批手续，擅自搭建的房屋、棚屋、车库，属于典型的违法建筑，原则上不予补偿。
超出批准范围建设的部分。许可证批了一百平米，实际盖了二百平米，多出来的那一百平米，通常不给补偿。
临时建筑超过批准期限没有拆除的，同样不在补偿范围内。
还有一种情况要特别注意。征收预公告发布之后，突击新建、翻建、改扩建的，这部分不当增加的补偿不予支持，《中华人民共和国
土地管理法实施条例》也把预公告之后抢建的行为排除在补偿之外。有的家庭听到拆迁的风声就赶紧加盖，结果添的这一块不但不补，还容易把整栋房子的性质讲乱。
六、证据是这类案子的命根子
无证房能不能按合法建筑补，很大程度上取决于能不能把当年的事实还原出来。房子是哪一年建的、谁批的、怎么用起来的，全靠证据说话。
建房时的审批文件、村委会或者乡镇政府出具的证明，效力最强。早年的地籍台账、宅基地登记底册，能佐证历史权属。不同年代的航拍图、卫星影像，可以直观反映房子的建成时间和存续状态。历年缴纳水电燃气费用的凭证、户口本上的地址、邮政投递记录、老邻居的证言，都能说明长期实际居住的事实。房屋的老照片、修缮合同、材料购置单据，也别随手丢了。
这些材料平时看着零碎，真到了认定环节，每一样都可能是天平上的一颗砝码。收集得越早越好，别等到房子已经拆了才想起来找。
七、京云律师办案中的几种典型情形
以下情形由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队结合多年办案经历归纳整理，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。
李灵珂律师办理过一类北京郊区的案件。当事人的房屋当年经过乡镇政府和村委会批准建设，占地几百平方米，一家人在里面住了三十多年。拆迁时征收方直接贴出限期拆除通知，认定无证即违建，只肯给一笔象征性的补助。办案时调取了当年的建房批准文件、早年的登记台账、历史航拍影像以及长期居住的证明材料，形成完整的证据链，最终为当事人争取到了按周边同类房屋市场评估价计算的赔偿。
郭子僮律师经手过的一类情形，是房子部分合法、部分超建。早年审批的面积有限，后来家里添丁加口扩建了一部分。办案时把合法部分和超建部分拆开分别处理，合法部分按标准补偿，超建部分结合实际使用情况和居住需要单独主张，避免了整栋房子被一刀切。
康娜律师在办理
房屋拆迁案件中，遇到过因政府原因多年办不下证的情形。当事人的房屋当年是政府口头同意先建的，后来手续一直悬着。这类案件的重点，是把历史上的口头允诺、当年的政策背景用证据固定下来，从信赖保护的角度主张补偿。
武旭然律师办过的一类案件，涉及祖屋和继承。老人留下的老房子没有办证，几个子女在拆迁时对补偿归属争执不下。办案时先理清房屋的历史来源和继承关系，再结合房屋的实际居住使用状况主张补偿，把无证和权属两件事分开处理，线索就清楚多了。
邢语政律师办理过涉及征收程序的案件。当事人对征收方跳过调查认定、直接下达拆除决定的做法有异议。这类案件的关键，是把程序上的缺失逐项列明，要求征收方出示书面的调查认定材料和法律依据，通过行政复议或诉讼纠正程序违法。
如果是房屋已经被
强制拆除、需要主张赔偿的情形，这类案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办，可以从违法认定、程序违法和赔偿标准几个方向一并把握。
八、常见问题解答
问：住了几十年的老房子没有房产证，拆迁时一定拿不到补偿吗。
答：不一定。无证不等于违建，关键看建成年代、权属来源和实际使用状况。历史遗留的老房子经调查认定后，通常可以按合法建筑获得补偿。
问：征收方说我这是违建，让我签字认可，能签吗。
答：要慎重。认定违法建筑必须经过调查、认定、处理程序，出具书面材料并告知救济途径。拿不出书面认定依据、只给口头结论的，可以要求书面答复，并依法申请复议或者提起诉讼。
问：2008年以前建的无证房，现在拆迁能不能按有证房补偿。
答：多数情况下可以。城乡规划法施行之前建成的房屋，属于历史遗留问题，只要符合当时的用地政策、未严重影响规划，通常按合法建筑处理，具体标准以当地认定办法为准。
问：房子是父母留下来的老屋，没有证，几个子女都有份吗。
答：继承权男女平等，几个子女都是第一顺序继承人，对老屋及其补偿享有继承权。具体份额还可以结合谁尽了主要赡养义务、谁长期居住等因素来确定。
问：听说要拆迁赶紧加盖了一层，能多拿补偿吗。
答：不能。征收预公告发布之后新建、翻建、改扩建的部分，属于不当增加补偿费用的行为，这部分不予补偿。抢建还容易把整栋房子的性质讲乱，得不偿失。
九、写在最后
无证房拆迁这件事，最怕两种态度。一种是听信无证即违建，自己先把权利放弃了;另一种是明知手续有问题，却指望一分不少地按商品房拿足，谈不拢就硬扛。两种极端都会让局面变差。
正确的做法其实很朴素，先把房子的来龙去脉弄清楚，哪一年建的，谁批的，怎么用起来的，然后把能证明这些事实的材料一件件收齐，再对照当地的认定办法，看自己落在哪一档。程序上该要的书面材料要到位，该提的异议要在期限内提。
北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办各类征收拆迁案件，无证房认定、历史遗留房屋补偿、违法建筑
强拆赔偿这几类问题，最需要的是把事实和证据摆在前面。如果正为没证的房子发愁，早点找专业律师把材料理一遍，路会清楚很多。
