北京单位分的无证公房遇征收，补偿怎么分承租人能拿几笔？
单位分的房子住了几十年，房本上写的却是单位或者房管部门的名字，手里只有一份泛黄的租赁契约。一听到征收，不少职工心里就打鼓，没产权证是不是就等于没补偿，房子会不会被当成违建直接推平。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队几乎每周都要回答这类问题，答案往往比当事人预想的要好，但前提是把房子的身份先弄清。
一、单位分的房没有产权证，不等于一分钱补偿都没有
很多人一听无证两个字就泄了气，以为接下来就是房子被推平、自己拎包走人。这个判断下得太早。
单位分给职工住的房子，绝大多数不是违法建筑，而是公有住房。它的来路很清楚，土地是国有的，房子由单位组织建设，职工按当时的政策搬进去住，按月交租金，手里的凭证是一份租赁契约或者一张住房调配单。没有产权证，是因为这类房子的产权从一开始就不在职工名下，不是房子本身不合法。
产权归谁和使用权归谁，是两回事。职工没有产权，但持有合法的承租权，这份权利受法律保护。征收启动之后，房屋征收部门要按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况逐户调查登记，公房的承租关系同样得查清楚，不能因为房本上写的不是职工的名字，就把住了半辈子的人当成无关的住户。
二、先弄清房子的法律身份，处理路径完全不同
单位分的房，落到今天通常有两种状态，征收时的处理差别很大。
一种是还没有走完住房制度改革的公有住房。房子的产权仍然属于单位或者房管部门，职工是承租人，缴的是带福利性质的租金，手里握的是承租权。
另一种是已经按房改政策买断的住房。职工当年按成本价把房子买了下来，房款交了，手续也在办，只是有的因为各种原因，产权证一直没办下来。这类房子的实质已经是职工的个人财产，欠的只是一个登记动作。
两种状态听着只差一步，补偿上的分量却不一样。前一种，职工以承租人身份参与补偿;后一种，职工实质上就是被征收人，房屋价值补偿理应由他享有，只是办手续时往往会被要求先补办登记或者先厘清权属。所以坐到谈判桌前，第一件事不是争多争少，而是把房子的身份摆正。
三、无证的成因不同，征收时的认定结论也不同
还有一种麻烦是连建房手续都不完整。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的应当给予补偿，认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的才不予补偿。
这条规矩的分量在于，房子的合法性和有没有登记是两件事。单位当年建房，可能压根没走现在这套审批流程，也可能手续齐全只是没收尾。是不是违法建筑，要看建房当时的法律和政策，由征收方依程序作出书面认定，而不是征收人员一句无证就能定性。写不出认定依据、给不出书面材料的，当事人完全有理由要求对方补上。
四、这几笔钱，通常归承租人
补偿款从来不是一笔笼统的钱，是分项列出来的。按条例第十七条，补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收造成的停产停业损失的补偿，市县级人民政府还应当制定补助和奖励办法。
落到单位公房上，通常归承租人或者在住职工的部分有这么几项。
搬迁补偿，谁实际搬家、谁支出了搬家费用，这笔钱就归谁。
临时安置补偿，也就是常说的过渡费，用来补偿搬出之后到拿到安置房之间的租房开销，归实际需要过渡居住的承租人。
装修和附属物补偿，公房交到职工手里多半是毛坯，后面的装修、改水改电、加装设施往往是职工自己掏的钱，这部分投入对应的补偿归实际出资的人。
停产停业损失，如果这套公房被承租人用来开店做买卖，有营业执照、有纳税记录，停业损失补偿归实际经营者。
困难补助和奖励，比如对高龄老人、残疾家庭、唯一住房家庭的照顾性补助，以及按期签约按期搬迁的奖励，通常直接发给符合条件的承租人和共同居住人。
一句话，跟人相关的、跟经营投入相关的补偿，承租人该拿的，产权单位拿不走。
五、房屋价值补偿这一块，怎么在产权单位和承租人之间分
这是最容易起争执的地方。
先说底线。公有住房的产权不在职工手上，房屋价值补偿首先要对应产权人的资产权益，直管公房的产权属于国家，单位自管公房的产权属于单位，这一点争议不大。
但这不等于承租人只能拿零头。承租人的居住权益是有价值的，长期承租、别处无房、按月交租、把这里当成家，这些事实都构成法律上要保护的利益。实践中怎么分，往往看三个因素。
一是租金性质。交的是标准租金、福利性质的租金，说明这套房子承担着住房保障的功能，承租人的利益关联更紧;交的是接近市场水平的协议租金，产权单位的资产权益就更重。
二是承租年限和是否唯一住房。住得越久、越没有别处可去，承租人的权益越需要照顾。
三是本项目的具体政策。北京由《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》搭起框架，具体到每个征收项目，补偿方案里会写明公房这一块怎么处理。遇到争议，第一件事就是把本项目的补偿方案找出来逐字看，而不是套用别处的比例。谁跟你说一个放之四海皆准的数字，多半是在糊弄人。
六、房改售房是提升补偿的关键一步
对还没买断的公房来说，征收启动前有一件事值得抓紧办，就是按住房制度改革政策把房子买下来。
道理不复杂。职工按成本价补缴一笔房款，把承租的公有住房买成自己名下的产权房，身份从承租人变成产权人，之后的征收补偿就按私有房屋的标准算，房屋价值补偿那一大块就落在自己手里。
北京的一些征收项目已经把这条通道嵌进了流程。项目预签征收补偿协议之前，公房的产权单位会和承租人签订一份附生效条件的房改售房协议，等到预签的征收补偿协议生效，这份协议也跟着生效，买断和补偿一次走完，职工不必自己跑两趟。
能不能买、按什么价买、能买多大面积，要看房改政策的适用条件和本项目的安排，工龄、面积、有没有享受过其他房改优惠都会影响资格和价格。符合条件的承租人，别嫌麻烦，这一步走与不走，拿到的补偿可能差出一大截。
七、承租人资格怎么认定，原承租人去世以后怎么办
补偿归谁，先得确定谁是合法承租人。
认定承租资格，最主要的依据是公房租赁契约和历年缴纳租金的记录，契约上写的是谁、缴费记录是谁的，指向就很清楚。
麻烦常出在原承租人去世之后。北京对直管公房的处理口径是，承租人本人、配偶、子女三方中至少要有一个人在承租的公房内实际居住;如果承租人迁出本市或者去世，与原承租人同一户籍、共同居住两年以上而且没有其他住房的家庭成员，愿意继续履行租赁合同、其他符合条件的家庭成员又没有异议的，可以按原来的承租面积继续承租。
这段规则分量很重。承租权不是谁拿着旧契约谁就占先，要看户籍、看实际居住年限、看有没有别处住房，还要看其他家庭成员的意见。兄弟几人为了这套公房里由谁出面签补偿协议闹翻的，根子往往就在这里。一旦对承租人资格有分歧，最好在签约之前通过协商、调解或者诉讼把资格定下来，带着争议签了约，后面大概率还要再打一场官司拆解。
八、京云律师办案中的几种典型情形
以下情形由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队结合多年办案经历归纳整理，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。
刘建华律师承办过一类北京城区的案子。当事人承租单位的一套公房几十年，一直按月交租，手里只有一份老旧的租赁契约。征收启动后，单位说房子产权是自己的，补偿款理应全归单位，只肯给一笔数额有限的搬家费。办案时先调取租赁契约和历年缴费凭证，确认承租关系真实存续，再依据本项目补偿方案中关于公房处理的口径，主张承租人对房屋价值补偿中相应份额以及搬迁、临时安置补偿的权利，最终以调解方式为当事人争取到了与承租人身份相匹配的补偿。
武腾魁律师办理过涉及经营性公房的情形。当事人承租的单位公房被用来开小卖部，办了营业执照，多年纳税。拆迁时征收方只按住宅标准核算，对停业的相关损失完全没有涉及。案件的关键在于举证实际的经营事实，把营业执照、纳税记录、经营流水的证据链补齐，据此主张停业损失补偿。
王锴律师接触过一种情形，是买断手续卡在半途。当事人当年按成本价把房子买了下来，房款交了，产权证迟迟没办，拆迁时被认定为未登记建筑，补偿标准一下降了下来。这类案件的思路，是先用购房合同、缴款凭证、单位证明把买断的事实固定住，再要求按已购公房的身份处理补偿。
郭子僮律师办理过承租人资格争议的案件。原承租人去世，几个子女都主张自己应当继续承租，征收部门因为承租人没定，迟迟不予签约。办案时把户籍材料、实际居住年限、各人名下住房情况一项项理清，通过诉讼确认了合法承租人，签约和补偿才得以推进。
如果房屋已经被
强制拆除、需要主张赔偿，或者涉及未登记建筑的认定与拆除，这类案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办，可以从认定程序、补偿标准和赔偿数额几个方向一并把握。
九、常见问题解答
问：单位分的房没有产权证，拆迁时是不是只能拿搬家费。
答：不是。公房承租人对搬迁补偿、临时安置补偿、装修附属物补偿、停产停业损失以及困难补助和奖励享有权利，房屋价值补偿部分需要结合租金性质、承租情况和本项目方案确定分配。
问：产权还在单位手里，补偿款是不是全归单位。
答：不能一概而论。房屋价值补偿要对应产权单位的资产权益，但承租人的居住权益同样受保护，具体怎么分要看本项目补偿方案和承租的具体情况。
问：当年按房改政策买过，钱交了就是没办证，现在算无证房吗。
答：实质上是已购公有住房，欠的是登记手续。可以用购房合同、缴款凭证等证据证明买断事实，主张按已购公房的身份获得补偿。
问：原承租人去世了，子女能不能继续承租并拿补偿。
答：同一户籍、共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员，愿意继续履行租赁合同的，可以继续承租。存在分歧的，应当先确定承租人资格，再谈补偿。
问：房子用来开店，拆迁能主张哪些补偿。
答：除了与居住相关的补偿，还可以就装修和附属物投入、停产停业损失主张补偿，需要提供营业执照、纳税记录、经营流水等证据证明实际经营和损失。
十、写在最后
单位分的无证房，说到底是历史留下的一个半成品。产权没走到职工名下，手续没办齐，可房子实实在在住了几十年，这份居住事实受法律保护，不会因为没证就一笔勾销。
遇到征收，把三件事按顺序理清楚，路就顺了。第一件，房子是承租公房还是已购房改房。第二件，手续是无证但合法，还是确有问题，得看征收方有没有走完调查认定程序。第三件，补偿款里哪些跟人相关、哪些跟产权相关、哪些跟经营相关，一项项对号入座。
北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办各类征收拆迁案件，公房征收、承租人资格确认、房改遗留问题、未登记建筑认定这些事，最需要的是把历史脉络和证据理顺。如果正赶上单位分的房要拆，早点把租赁契约、缴费记录、购房凭证翻出来，找专业律师看一遍，心里就有底了。
