北京未确权房屋拆迁有补偿吗？权属认定与补偿规则全解析

　　在北京，不少老房子的房主心里都揣着一件心事：房子住了几十年，却始终没有一本房产证。有的是祖辈留下的私房，当年按那时的规矩办了手续，后来因为种种原因没去换证;有的是早年经村里同意盖起来的宅基地房，审批单据早就找不到了;还有的是单位分的房子，房改手续一直没有办齐。等拆迁公告贴到家门口，最让人心里没底的一句话就是，你家房子没有确权，不算合法建筑，一分钱补偿都没有。这句话说得斩钉截铁，但法律上并不成立。未确权和不给补偿之间，隔着一整套必须走完的法定程序。程序怎么走，认定结论怎么说，直接决定了这个家能不能拿到补偿、能拿到多少。

　　一、未确权不等于违建，这两个概念要分清

　　先说清楚一个最容易被混淆的地方。确权，通常指的是不动产权利的登记，房子有了不动产权证书，权利归属就记载明确了。没有确权，意思是这套房子还没有完成登记，权利状态没有记载在登记簿上。它说明的只是登记状态，而不是房屋本身合法还是违法。

　　违法建筑是另一个概念。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条讲得很清楚，未取得建设工程规划许可证，或者没有按照建设工程规划许可证的规定进行建设，才是违法建设，要由城乡规划主管部门责令停止建设，区分不同情况责令限期改正、处以罚款、限期拆除甚至没收。也就是说，认定一栋房子是不是违法建筑，要看它建造的时候有没有违反当时的规划管理规定，而不是简单看它有没有房产证。

　　这两个概念一分清楚，很多说法就站不住脚了。没有房产证，只说明登记手续不完整;它是不是违建，要靠法定程序和法定标准去认定，谁都不能一句话就给定性。

　　二、法律规定的必经程序：先调查认定，再谈补偿

　　未确权房屋在征收中怎么处理，行政法规有明确规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理;市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理;对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　这一条里有几个关键词值得琢磨。作出征收决定前，说明调查认定是征收的前置环节，不能省略，也不能拖到补偿阶段再补;组织有关部门，说明认定是政府组织的多方程序，不是某个指挥部或者某个公司自己拍板;调查、认定和处理，说明要有调查过程、有认定结论、有处理结果，不是一纸违建认定表就能替代。

　　换句话说，对一栋未确权的房屋，法律给它的路径是先调查、再认定、后处理，走完这条路才有补偿与否的结论。跳过调查认定，直接把房子贴上违建标签拆除，程序上就是有问题的。此外，条例第十五条还规定，房屋征收部门要对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。这一条配合第二十四条一起看，就能看出未确权房屋在征收程序里是被调查、被登记的，而不是被直接忽略的。

　　三、四种认定结论，补偿结果差别很大

　　走完调查认定程序，结论大体有四类，补偿后果各不相同。

　　第一，认定为合法建筑。这类房屋虽然没有登记，但建造时符合当时的政策和规划，或者属于历史遗留问题，认定以后，按照与有证房屋一致或者基本一致的标准补偿。第二，认定为未超过批准期限的临时建筑。临时建筑在批准期限内是合法的，征收时应当给予补偿。第三，认定为违法建筑。这类房屋依法不予补偿，但要说明的是，认定违法建筑必须有明确的法律依据和事实依据，还要经过法定程序，不能靠推定的方式得出结论。第四，超过批准期限的临时建筑。这类房屋按规定不予补偿。

　　这四类结论里，前两类能拿到补偿，后两类拿不到。所以，房屋最终落在哪一类，是全家人最该盯紧的地方。实践中，一旦收到带有违建字样的认定文书，千万不要放着不管，法定期限过不去，后果会很难挽回。

　　四、历史遗留房屋，为什么常常能拿到补偿

　　在北京，能拿到补偿的未确权房屋，多数属于历史遗留这一类。原因并不复杂。

　　一是法律不溯及既往。现行的《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月1日才施行，用它去衡量几十年以前盖起来的房子，本身就不符合时间上的适用规则。房屋建造的年代早于规划法律施行，认定时就要回到当时的政策和做法上去看。

　　二是农村宅基地房屋有自己的一套规矩。这类房屋的权属以宅基地使用权为基础，很多地方早年建房只需要村里同意、乡镇批准，并没有必须办不动产权证的硬性要求。只要符合一户一宅的原则，建造时经过当时的审批，实际又是长期居住使用的，认定时通常不会因为缺一张证就被全盘否定。

　　三是尊重历史、实事求是是明确的政策口径。无论是国家层面的征收政策，还是北京本地的具体规定，都把调查认定中的尊重历史、实事求是写在了前面。这一点对房主的意义在于，认定按的是房屋形成时的客观情况，而不是事后一张证书的有无。

　　五、北京本地的规则：城市更新里的无手续建筑怎么认定

　　北京对未确权房屋的处理，除国家层面的条例外，还有本地规则。这些规则最值得留意的是它们给出的认定思路。

　　《北京市城市更新条例》施行以后，城市更新项目成为北京房屋腾退和改造的一条重要路径。围绕城市更新范围内审批手续缺失、审批手续不全或者现状与原审批不符的建筑，北京市有关部门出台了《北京市城市更新范围内无手续建筑认定处理指导意见(试行)》，明确调查工作要遵循尊重历史、实事求是、程序合法、结果公开的原则，认定工作要依法依规、规划引领、公平公正、稳妥审慎。

　　如果细看这份指导意见确立的程序，会发现它强调的几件事，恰恰是未确权房屋房主最该关注的。一是全面调查，要查清建筑的建造时点、建设主体、建设规模、建设依据、批准用途这些关键事实。二是认定处理，由各区组织街道乡镇和有关部门共同研究，符合现状认定情形的按现状认定，属于依法处罚情形的移送有权机关依法处理。三是结果公示，认定结论要在项目所在地的社区公示栏、门户网站或者城市更新信息系统公示，公示时间不少于五个工作日，有异议的要组织研究处理。

　　这套程序设计的目的，是把历史遗留的手续问题放到阳光下，一次查清、一次认定，而不是把房子简单归入违建了事。对房主来说，它意味着有充分的材料准备空间和提出异议的空间，关键就看会不会用。

　　六、认定成应当补偿的建筑以后，补偿怎么算

　　补偿标准是另一个关心的问题。认定结论是合法建筑或者应当补偿的建筑，补偿的计算大体沿着以下思路展开。

　　国有土地上的住宅，房屋价值补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条确立的底线。评估机构由被征收人协商选定，对评估结果有异议，可以先向房地产价格评估机构申请复核评估;对复核结果仍有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　集体土地上的房屋，走的是房地分离的思路。宅基地部分，北京按宅基地区位补偿价乘以宅基地面积的方式计算;房屋部分，按重置成新价计算，也就是按房屋的重置价格结合成新情况来定。此外还有地上附着物和青苗的补偿、搬迁费、临时安置费，以及为被征地农民安排的社会保障费用。

　　装修、附属设施这些看起来零碎的部分，往往也是金额争议的来源。属于合理投入的装修、院落里的附属物，应当单独核算，不能让它们被并进房屋价值里一笔带过。搬迁费、临时安置费要与实际过渡相衔接，过渡时间长的，还要注意临时安置费是否按约定足额发放。

　　七、房子已经拆了，还能通过哪些程序主张

　　有些朋友关心的是，房子已经被拆掉了，还能不能挽回。答案是有路径，但要抓紧。

　　第一，申请政府信息公开。可以要求公开征收决定、补偿方案、调查认定结论、评估报告、拆除依据等材料，把事实固定下来。第二，申请权属处理。对权属存在争议的，可以向不动产登记机构或者有关部门申请确认和处理。第三，针对认定结论本身主张权利。如果收到违建认定或者限期拆除决定，可以在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼。第四，如果房屋已经被违法拆除，造成损失的，可以依法申请国家赔偿，赔偿范围包括房屋价值、屋内物品损失以及相应的过渡安置损失等。

　　需要注意的是，行政诉讼的起诉期限一般是知道或者应当知道行政行为之日起六个月，申请行政复议一般是六十日，涉及不动产的，法律还规定了最长的保护期限。这些期限不会因为一直在等答复而重新起算，拖下去对自己不利。

　　八、四个常见误区

　　误区一，没有房产证就一定是违建。登记状态和建筑合法性是两回事，认定要看建设时点的规定和法定程序。

　　误区二，拆迁方说零补偿就只能接受。零补偿的结论必须有合法的调查认定和认定文书作支撑，程序不到位、依据不充分的，可以依法主张。

　　误区三，房子拆了就再没有机会了。拆除本身可能成为新的争议起点，符合条件的仍可以走复议、诉讼和赔偿程序。

　　误区四，先等一等再说。行政复议的六十日、行政诉讼的六个月不会等人，认定文书一旦生效，再想推翻难度会大很多。

　　九、律师办案中的典型情形归纳

　　在北京京云律师事务所长期承办征收拆迁案件的过程中，涉及未确权房屋补偿的争议，大致可以归纳为以下几类典型情形。以下情形均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　第一类是建造年代久远、手续材料散失的宅基地房屋被直接认定为违建。王兴华律师承办这类情形时，通常先从建造时点入手，通过申请信息公开调取当年的村镇建设档案、土地利用资料和审批记录，把房屋建造在规划法律施行之前、符合当时建房政策这一基础事实固定下来，进而主张应当按其实际状况认定并给予补偿，而不是以一张认定文书直接否定。

　　第二类是城区老私房缺少权属凭证引发的争议。郭子僮律师处理这类情形时，会围绕房屋的来源和连续性使用做证据工作，包括查找当年的建房批准材料、调取城市建设和房屋档案、取得长期居住方面的证明材料，把房屋形成的历史脉络还原清楚，在此基础上主张认定结论应当尊重历史。

　　第三类是应补偿建筑被纳入不予补偿范围后的程序救济。武旭然律师办理这类情形时，重点关注调查认定程序是否依法完成、有关部门是否组织了调查、认定结论是否公布、有没有给当事人提出异议的机会，从程序合法性切入主张重新作出认定。

　　第四类是集体土地上房屋腾退中社会保障费用与补偿安置未同步落实。邢语政律师承办这类情形时，会把土地补偿、住宅补偿、安置补助与社会保障费用分开核查，主张各项补偿应当分别依法落实到位，不能以一份笼统的协议替代。

　　十、律师服务咨询

　　未确权房屋能不能拿到补偿，是一套程序走下来才能有答案的问题，中间每一个环节都对应着具体的法定期限和举证要求。北京京云律师事务所长期专注征地拆迁和房产法律事务，拆迁案件由东城总部核心拆迁团队承办。团队可以从房屋建造年代的还原、历史档案的调取、调查认定程序的核查入手，帮助当事人把这套房子为什么应当认定为合法建筑或者应当补偿建筑这一点讲清楚、证扎实，并在收到认定文书、限期拆除文书时及时启动复议、诉讼或者赔偿程序，避免错过法定期限。遇到这类问题，越早把材料理一遍、把程序看一遍，越不至于被动。

　　十一、常见问题解答

　　问：房子没有房产证，拆迁是不是一定拿不到补偿？答：不是。没有登记只是说明权属登记不完整，是否补偿取决于调查认定的结论。认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，依法应当给予补偿。

　　问：怎么判断我的房子是不是违法建筑？答：要回到建造时点看当时的规划管理规定，还要看有没有经过法定的调查认定程序。单凭没有证这三个字，不能得出违建的结论。

　　问：收到违建认定书或者限期拆除通知，第一步该做什么？答：先保存好文书原件，看清作出机关和送达日期，及时在六十日内申请行政复议或者在六个月内提起行政诉讼，同时着手收集能证明房屋建造背景的材料。

　　问：房子已经被拆了，还能要求赔偿吗？答：可以依法主张。房屋价值、屋内物品损失、搬迁和过渡安置损失等，符合条件的可以申请国家赔偿，关键是及时固定证据、把握程序期限。

　　问：北京对城市更新范围内的无手续建筑是怎么处理的？答：由各区组织街道乡镇和有关部门开展全面调查、认定处理和结果公示，遵循尊重历史、实事求是、程序合法、结果公开的原则，形成认定结论后按规定处理，公示时间不少于五个工作日。