公房拆迁有遗嘱法院怎么判？承租权与补偿款归属全解析

　　公房拆迁遇上老人留下的遗嘱，这类纠纷在北京并不少见。争议的核心往往不是遗嘱本身写没写、写得清不清楚，而是公房的特殊性质。公房的所有权属于国家或者单位，承租人享有的只是承租使用权，不是所有权。正是这一点，决定了遗嘱能不能处分、能处分到什么范围，也决定了法院会怎么判。

　　一、先弄清公房承租权是什么

　　公房大体分两类。一类是直管公房，由房产管理部门统一管理和出租;另一类是单位自管公房，由原单位自建后分配给职工居住。无论是哪一类，承租人与产权单位之间建立的都是租赁关系，承租人取得的是房屋的占有和使用权，房屋所有权仍然属于国家或者单位，不能像商品房那样自由买卖、抵押、赠与。

　　公房承租权带有明显的福利性和人身依附性。它通常是特定主体，也就是本单位的职工或者符合当地条件的居民，基于身份取得的一项居住保障。这一属性决定了公房纠纷不能简单套用一般租赁规则来处理，也决定了它与普通商品房在继承问题上的根本差别。

　　二、承租权能不能继承、能不能写进遗嘱

　　这是最需要先纠正的一个认识。《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，但依照法律规定或者依其性质不得继承的除外。公房承租权具有人身专属性和福利属性，不属于这里所说的个人合法财产，因此不能作为遗产继承。承租人去世后，承租权本身随之消灭，符合条件的人只能申请变更承租人，而不是通过继承程序分割承租权。

　　变更承租人也有明确的条件。按照北京市关于加强直管公房承租人变更管理的相关规范性文件，原承租人迁出本市或者死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，符合承租条件的其他家庭成员无异议的，可以按原承租面积继续承租。这几个条件通常要同时满足，其中同一户籍、共同居住年限、本市无其他住房、其他家庭成员无异议，是审查的重点。

　　《中华人民共和国民法典》第七百三十二条还专门规定了房屋承租人死亡后的处理：承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这一条赋予共同居住人继续承租的权利，要注意它解决的是继续承租，而不是继承某项财产权利，两者性质不同。

　　正因为承租权本身不可继承，如果老人立遗嘱直接处分公房承租权，这部分内容通常无法产生效力。但这不是问题的全部，接下来的几个判断才是关键。

　　三、法院判断的四步

　　法院审理这类案件，通常按四步来理清。第一步，看拆迁发生在承租人去世之前还是之后。如果拆迁发生在老人去世之前，老人是以承租人身份参与拆迁、签订补偿协议的，那么补偿款和安置房就是给老人的，老人去世后这部分属于他的遗产，可以继承。如果拆迁发生在老人去世之后，老人已经失去承租人身份，拆迁针对的是变更后的承租人或者符合条件的共居人，那么拆迁利益与老人无关，不属于老人的遗产。

　　第二步，看被拆迁人是谁。补偿协议上签字的、被认定为被拆迁人的那个人，是拆迁利益的直接归属主体。被拆迁人是老人，遗产问题才会出现;被拆迁人是子女或者其他人，就不属于老人的遗产。

　　第三步，看拆迁权益在老人去世时是否已经确定。这一点直接决定能不能被遗嘱处分。如果老人生前已经签订了补偿协议、或者已经取得了补偿款，那么这部分权益已经从福利性的承租居住权转化为个人名下的财产性权益，性质上属于个人合法财产，遗嘱对这种权益的处分是可能有效的。反过来，如果权益在老人去世时还没有确定，遗嘱就无从处分。

　　第四步，把共同居住人的专属权益先析出。公房长期由一家人居住，除了作为承租人的老人，往往还有其他长期共同居住的家庭成员。这些成员依法享有的居住权益对应的补偿份额，属于他们个人，要先从总的拆迁利益里分离出来，剩下的属于老人的部分才是遗产。把这一步做在前面，遗产范围才准确。

　　四、遗嘱在四种情形下分别怎么处理

　　情形一，遗嘱直接处分公房承租权本身。由于承租权不属于个人合法财产，也不能作为遗产继承，这部分内容通常不发生效力。

　　情形二，老人生前拆迁权益已经确定，遗嘱处分该权益。此时权益已经转化为个人财产，遗嘱对这一部分可以处分，但要受遗嘱形式要件和必留份规则的限制。

　　情形三，老人去世后才拆迁。遗嘱没有涉及也不可能涉及尚未产生的权益，这部分拆迁利益主要由变更后的承租人和符合条件的共居人取得，不进入遗产分配。

　　情形四，老人去世后承租人一直没有变更，房屋登记名册上仍然是老人的名字，随后发生拆迁。这种情况下，实践中存在把补偿款认定为老人遗产的处理，由继承人依法分配。这一情形的关键，是变更手续没有及时办理，导致权利主体在法律上仍停留在老人身上。

　　把这四种情形放在一起看，可以得出一个实用的结论：遗嘱在公房拆迁中能不能起作用，不取决于遗嘱写得多明确，而取决于它处分的对象是不是已经转化成了老人的个人财产。

　　五、遗嘱的形式要件与效力审查

　　如果遗嘱确实要处分属于老人的合法财产，那么必须先过形式关。《中华人民共和国民法典》规定了六种遗嘱形式。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。以录音录像形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证，遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录其姓名或者肖像，以及年、月、日。遗嘱人在危急情况下可以立口头遗嘱，同样应当有两个以上见证人在场见证，危急情况消除后，遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。公证遗嘱由遗嘱人经公证机构办理。

　　见证人资格有明确限制。无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人，继承人、受遗赠人，以及与继承人、受遗赠人有利害关系的人，都不能作为遗嘱见证人。家庭内部常见的代书遗嘱被认定为无效，原因往往就在这里。

　　另外几条规则也要留意。遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱;立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效;遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效;伪造的遗嘱无效;遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。

　　六、补偿款逐项看：哪些进遗产、哪些不进

　　公房拆迁的补偿和安置通常由多个项目组成，各项目的归属并不一样。房屋价值相关的补偿，对应的是房屋本身，承租人没有所有权，这部分要看是否已经转化为承租人的财产权益。搬迁补助费、临时安置补助费等，是对实际居住、搬迁行为的补偿，一般属于实际居住人，不作为承租人的遗产。定向安置房的分配，通常与安置人口的认定挂钩，属于被安置人的保障性利益，不宜简单按继承处理。

　　一个实用的抓手是看补偿方案写明的补偿对象。方案里写明是给房屋的、给土地的、给被安置人口的，各自对应不同的权利人。把这些项目先分开，再谈哪些属于老人的遗产，比笼统按总额分配要准确得多。实践中很多争议，正是因为把性质完全不同的项目混在一起谈，才越谈越乱。

　　七、同住人资格与空挂户口

　　在公房拆迁中，同住人的认定往往是另一条主线。通常要求在该房屋内实际居住、户口在册、且在本市无其他住房。只有户口迁入但长期不居住，也就是常说的空挂户口，一般不被认定为同住人，也难以取得与居住相关的补偿份额。

　　这一区分同样影响继承。如果某个子女仅在户口上列入而从未实际居住，其对居住类补偿份额的主张基础就相对薄弱;如果某个子女长期与老人共同居住、承担照料，其对居住权益和补偿的主张理由就更充分。实际居住时间、户口状况、他处住房情况、照料老人的付出，都是法院会考虑的因素。

　　八、几个容易判断错的误区

　　第一个误区，以为公房拆迁补偿款一律属于老人的遗产，由子女平均分配。实际上要先看拆迁时点、被拆迁人和共同居住人的权益，再确定遗产范围。

　　第二个误区，以为老人写了遗嘱就一定能按遗嘱分配。如果遗嘱处分的是承租权本身，或者处分的是尚未确定的权益，这部分内容难以产生效力。

　　第三个误区，以为承租人去世后承租人身份自动由子女承继。承租人变更要经过产权单位审核，且要符合户籍、居住年限、无其他住房、其他家庭成员无异议等条件。

　　第四个误区，以为户口在册就有份额。空挂户口通常不被认定为同住人。

　　第五个误区，以为名册上还是老人的名字就与已无关。恰恰相反，变更手续未及时办理，可能使拆迁补偿款被认定为老人的遗产，反而进入继承程序。

　　九、律师办案典型情形归纳

　　以下情形系北京京云律师事务所从建所以来办案实践中的典型情形归纳，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　刘建华律师经办的一类情形中，老人去世多年后房屋才纳入拆迁，承租人也一直未办理变更。办案中先厘清拆迁时点与被拆迁人，再结合名册记载情况判断补偿款的性质，据此确定是否进入遗产范围以及继承人可以主张的份额。

　　杨伟婷律师经办的一类情形中，老人留下的遗嘱直接写明公房承租权归某个子女。办案中先指出承租权本身不属于个人合法财产、不能作为遗产处分的规则，再转而审查补偿款中哪些项目在老人去世时已经确定、属于可以处分的个人财产部分，把有效与无效的内容区分开来。

　　李灵珂律师经办的一类情形中，家庭内部就补偿款的归属争执不下。办案中先把补偿清单按项目拆分，把对实际居住和搬迁行为的补偿与对房屋本身的补偿分开处理，再确定遗产范围，避免把整笔款项笼统按继承人数量平均分配。

　　王锴律师经办的一类情形中，某个子女户口在册但长期不居住，却主张与长期居住照料的子女同等份额。办案中围绕实际居住时间、户口状况、他处住房情况和照料事实组织证据，主张按各自与居住权益的关联程度确定相应份额。

　　王佳律师经办的一类情形中，家庭所立代书遗嘱因见证人不符合条件而存在效力争议。办案中从遗嘱形式要件入手，逐一核对见证人的人数、资格和签名情况，再结合老人真实意思表示和相关证据，判断遗嘱能否产生效力。

　　十、律师服务咨询

　　公房拆迁遇上遗嘱，判断的难点集中在三处：承租权不可继承与补偿款可继承的区分，拆迁时点对权益性质的影响，以及共同居住人权益的先析出。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队可以为当事人提供公房性质与承租关系的核查、承租人变更条件的分析、遗嘱形式要件与效力的审查、遗产范围的界定、补偿项目归属的判断，以及协商、调解和继承、析产诉讼等法律服务。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。

　　十一、常见问题解答

　　问：公房的承租权能写进遗嘱吗？答：承租权具有人身专属性和福利属性，依民法典第一千一百二十二条不属于可以作为遗产继承的个人合法财产，遗嘱直接处分承租权本身的内容通常不发生效力。

　　问：承租人在世时已经签了拆迁协议，去世后补偿款算遗产吗？答：算。老人生前签订了补偿协议或者已经取得补偿款，这部分权益已经转化为个人名下的财产性权益，属于个人合法财产，可以作为遗产继承，也可以由遗嘱处分。

　　问：老人去世后才拆迁，补偿款还属于老人遗产吗？答：一般不属于。此时老人已丧失承租人身份，拆迁针对的是变更后的承租人或者符合条件的共居人，拆迁利益与原承租人无关，不进入遗产分配。

　　问：老人去世后没变更承租人，名册上还是老人名字，会怎样？答：这种情形下，实践中存在将拆迁补偿款认定为老人遗产、由继承人依法分配的处理。根本原因是变更手续未及时办理，权利主体在法律上仍停留在老人身上。

　　问：遗嘱见证人有什么要求？答：无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人，继承人、受遗赠人，以及与继承人、受遗赠人有利害关系的人，都不能作为遗嘱见证人。代书、打印、录音录像形式立遗嘱的见证人资格不符合要求，可能导致遗嘱无效。

　　问：补偿款可以要求平均分配吗？答：不宜简单平均分配。补偿款由多个性质不同的项目组成，房屋价值相关的补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、定向安置房等各自的归属规则不同，应当先拆分项目、确定各项目的权利人，再谈属于遗产的部分如何在继承人之间分配。