租的房子碰上拆迁租客怎么办？承租人补偿权益与解约退租全解析

　　租房住到一半，突然听说房子要征收拆迁，房东催着搬走，补偿款却与自己无关，这是不少租客都遇到过的处境。很多人第一反应是房子不是自己的，这事跟自己没什么关系，于是收拾东西就走，租金押金也没好意思多要。这种处理方式其实吃了两重亏。征收补偿的对象确实是房屋所有权人，也就是房东，但这并不等于租客什么都拿不到。租客作为房屋的实际使用人，在搬迁、过渡居住、装修投入以及经营损失这些方面，有自己独立的法律利益。把这层关系理清楚，才知道该向谁主张、可以主张什么、通过什么程序主张。

　　一、先把三个角色分清楚

　　房屋征收法律关系里有三个不同角色，混在一起谈就容易乱。第一个是作出征收决定的市、县级人民政府以及具体实施工作的房屋征收部门，它们是被征收人的相对方。第二个是被征收人，也就是房屋所有权人，在法律上就是房东。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。第三个是承租人，也就是租客，是基于租赁合同占有、使用房屋的人。

　　这三个角色的区分为什么关键，看补偿项目就明白了。征收条例第十七条列出的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，此外市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。其中第一项房屋价值补偿对应的是房屋所有权人，而搬迁、临时安置以及停产停业损失这几项，与实际使用人和实际经营者的关系更为直接。所以租客主张权利时，不能笼统地说补偿款里有我一份，而要落到具体项目上，说清哪一笔钱与自己遭受的哪一项损失相对应。

　　这一点也解释了为什么同样是租客，结果差别会很大。如果只是短暂承租、没有装修投入、也没有用房屋从事经营，那么能够对应的项目就相对有限，主要是搬迁和过渡相关部分。如果是长期承租、投入装修、并依法办了营业执照在此经营，那么可以对应的项目就会多出装修残值和停产停业损失，主张的空间明显更大。

　　二、租客能不能告征收行为

　　这一点需要先说清楚，以免走错程序、白费功夫。普通承租人一般不具有针对房屋征收决定提起行政诉讼的原告资格。道理在于，征收决定产生的是房屋所有权转移的法律效果，直接影响的是所有权人的权利义务，承租人受到的影响是通过租赁合同间接受到的，属于间接的利害关系，而不是直接的利害关系。

　　但这不等于租客投诉无门。最高人民法院在多个案件的裁判中形成了一条清晰的规则：如果承租人在租赁房屋上有难以分割的添附，比如为经营需要进行的装饰装修，并且以所承租的房屋依法从事经营活动，那么在该房屋被征收时，对于承租人提出的室内装修、机器设备搬迁、停产停业损失，依法应予考虑，此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。这条规则把可以起诉的范围限定在承租人自己投入形成的那部分利益上，逻辑上很好理解：房屋是房东的，但装修是租客出钱做的。

　　规则还可以再往前延伸一层。如果补偿义务主体在知道或者应当知道存在承租人且承租人具有独立的补偿利益之后，既不在于房屋所有权人签订的补偿协议或者作出的补偿决定中给付这部分独立利益，也不另行与承租人签订补偿协议或者作出补偿决定解决这部分利益问题，那么房屋承租人有权以自己的名义主张这部分独立的补偿利益。这句话的实际意义非常重大：当房东和征收部门把租客完全排除在外时，租客不是只能被动等待，而是可以主动出面主张属于自己的那几项。

　　还有一条也值得留意。如果征收方在拆除房屋的过程中，对承租人在房屋上的添附、承租人屋内的物品或者正当行使的经营权造成了不同于其他人的特别损害或者不利影响，那么就应当认为承租人与该拆除行为具有利害关系，具备提起诉讼的资格。也就是说，涉及自己财产的部分，租客是有发言权的。

　　三、租赁合同接下来怎么处理

　　征收启动之后，租赁关系怎么走，取决于合同还能不能继续履行。现行法条提供了几条路径，要按实际情况选择，不能凭感觉。

　　第一条路径是民法典第七百二十九条。该条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。房屋被依法征收并拆除，属于不可归责于承租人的事由，如果因此导致居住或者经营的目的无法实现，承租人可以据此主张减租甚至解除合同。

　　第二条路径是民法典第七百二十四条。该条规定，租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押的，租赁物权属有争议的，以及租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形的，在这些情形下非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。房屋被纳入征收范围、相关限制手续办理之后无法继续正常使用的，可以对应这一条主张解除。

　　第三条路径是民法典第五百六十三条。该条列举了当事人可以解除合同的几种情形，其中第一项就是因不可抗力致使不能实现合同目的。征收属于政府依法作出的行政行为，不属于当事人能够左右的范畴，实践中常被作为解除合同的依据之一一并主张。三条路径可以并列主张，不必只认一条。

　　明确了可以解除之后，接下来是解除的程序和后果。民法典第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除;未通知对方直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，经确认的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。所以租客要注意，收拾东西搬走本身并不等于合同在法律上已经解除，比较稳妥的做法是发出书面解除通知，把时间、理由和退还租金的要求写清楚，并留存送达凭证。

　　解除之后的法律后果，依民法典第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。这一条正是主张退还剩余租金、押金，以及赔偿搬迁等实际损失的直接依据。

　　四、租客可以主张的几项权益

　　第一项是剩余租金与押金。合同既然解除，尚未实际居住使用期间的租金就失去了继续占有的基础，租客可以主张退还。需要提醒的是，实践中不少租赁合同里会写遇征收不退租金一类的条款，这类条款如果明显加重承租人责任、排除承租人的主要权利，依民法典第四百九十七条关于格式条款的规定，存在被认定无效的空间，不能因为签了字就一律认命。

　　第二项是搬迁费。这部分费用是对因搬迁产生的打包、运输、误工等实际支出的补偿，租客作为实际搬迁人，可以据实主张属于自己的部分。保留好搬家费用的票据，主张时才有据可依。

　　第三项是临时安置费，也就是通常所说的过渡费。这部分对应的是搬迁之后、安置之前这段时间的额外租房成本。如果租客自行安排周转住处，这部分费用对应的就是租客自己的实际支出，而不是房东的收益。

　　第四项是装饰装修的补偿。依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，要区分情形处理：因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;因承租人违约导致合同解除的，一般不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方根据各自过错承担责任;因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。征收导致合同解除，通常落入最后一种情形，这正是租客主张装修残值有据可依的地方。

　　第五项是停产停业损失。这一项针对的是用承租房屋从事经营的情形，依征收条例第二十三条，要根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。租客如果用承租房屋开店、办企业，并已办理营业执照和税务登记，这部分损失与实际经营者直接相关，不应被一概划归房东。

　　五、款项被房东领走之后怎么办

　　现实中比较常见的堵点是，补偿款统一支付给房东，租客一分钱拿不到。遇到这种情况，可以分三步走，不必一上来就打官司。

　　第一步是协商。带着租赁合同、租金支付记录、装修投入票据和搬迁票据，对照征收补偿方案中的具体标准提出自己的主张，做到有据可依、有数可算。协商时可以依据民法典第五百七十七条，该条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。把该条摆在桌面上，谈判的分量会不一样。

　　第二步是请征收部门协调。租客可以向所在街道或者房屋征收部门反映情况，请求协调处理。这一步的现实意义在于，征收部门在明知存在具有独立补偿利益的承租人时，本应当在补偿协议或者补偿决定中一并处理相关事项，而不是把问题留给当事人自己解决。

　　第三步是提起诉讼。协商和协调都无法解决的，可以向人民法院提起诉讼。走这一步之前要把证据准备扎实，租赁合同原件、租金与押金的支付凭证、与房东的沟通记录、征收公告、装修合同与票据、搬迁费用发票，都是核心材料。需要注意的是，主张的是自己投入和实际支出所对应的部分，主张范围要落在事实基础上，不宜笼统要求分割全部补偿款。

　　六、几个容易判断错的地方

　　第一个误区，以为房子是房东的，补偿就一定没自己的份。补偿确实以所有权人为主要对象，但搬迁、临时安置、装修残值和停产停业损失这几项与实际使用人、实际经营者相关，不能一概而论。

　　第二个误区，以为可以直接去告征收决定。普通承租人对征收决定一般不具有原告资格，容易白忙一场。真正可以主张的是涉及自身添附、设备搬迁、停产停业损失这些独立补偿利益的事项。

　　第三个误区，以为房东口头让搬，合同就随之解除。解除应当通知对方，书面通知并留存凭证更为稳妥，否则后续主张退还租金时，容易在时间点和解除事实上被质疑。

　　第四个误区，以为合同里写了不退押金、不退租金就只能认。明显加重承租人责任、排除承租人主要权利的格式条款，存在被认定无效的空间。

　　第五个误区，以为房子一天没拆就不影响自己。一旦征收范围确定、相关限制手续办理，房屋的实际使用就可能受到影响，此时就应当及时处理租赁关系，避免损失进一步扩大。

　　七、律师办案典型情形归纳

　　以下情形系北京京云律师事务所从建所以来办案实践中的典型情形归纳，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　王兴华律师经办的一类情形中，当事人承租房屋用于经营，装修投入不小，征收启动后补偿款全部支付给了房东，租客的装修和经营损失在补偿方案里完全没有出现。办案中先依最高人民法院相关裁判规则，明确承租人对装修、设备搬迁、停产停业损失具有独立的补偿利益，再据此主张这部分权益应当单独处理，而不应被并入房屋价值一并算给房东。

　　刘建华律师经办的一类情形中，租赁合同尚有大半年才到期，房东要求限期搬离，并且不退剩余租金和押金。办案中援引民法典关于租赁物毁损灭失致使合同目的不能实现时承租人可以解除合同的规定，以及合同解除后可以请求恢复原状并赔偿损失的规则，主张退还剩余租金与押金，并就搬迁产生的实际支出另行主张。

　　杨伟婷律师经办的一类情形中，合同里写有遇征收概不退还租金的条款，房东据此拒绝退还。办案中从格式条款的角度审查该条的效力，指出该条排除了承租人的主要权利、加重了承租人责任，不能以此免除退还义务，同时结合剩余租期和已付租金情况核算了应退金额。

　　郭子僮律师经办的一类情形中，租客自行安排了过渡期住处，过渡期间的租金负担明显上升，但征收方把搬迁和过渡合并成一笔笼统的费用支付给了房东。办案中把搬迁费与临时安置费区分开来，分别对应实际搬迁支出和过渡期租房成本，主张两项各有其对应主体，不应混合处理。

　　李灵珂律师经办的一类情形中，装修由租客出资，但合同未约定合同解除时装饰装修物如何处理。办案中依司法解释关于装饰装修物残值处理的规定，主张因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失应当按照公平原则分担，并围绕装修投入的票据和剩余租期组织证据。

　　八、律师服务咨询

　　租期内遇上拆迁，难点集中在三处：租客独立补偿利益的边界在哪里，租赁合同解除的方式与后果如何主张，以及补偿款被房东领取之后如何追索。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队可以为当事人提供租赁关系与征收进程的核查、承租人权益范围的梳理、解除通知与证据固定的操作指导、装修与搬迁损失的核算、与征收部门和房东的协商谈判，以及相应诉讼的代理等服务。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。具体到每一个案件，还要结合租赁合同的约定、当地征收补偿方案和实际投入情况综合判断。

　　九、常见问题解答

　　问：房子是租的，拆迁补偿真的和我有关吗？答：有关，但要落到具体项目上。房屋价值补偿对应所有权人，而搬迁费、临时安置费、装修装饰的补偿以及停产停业损失这几项，与实际使用人和实际经营者直接相关，租客可以就这部分主张自己的权益。

　　问：租客可以直接去告征收决定吗？答：普通承租人对征收决定一般不具有原告资格，因为其受到的影响是通过租赁合同间接产生的。但如果承租人在房屋上有难以分割的添附，并依法在此经营，对于室内装修、设备搬迁、停产停业损失这些独立利益，可以作为原告主张。

　　问：房东一分钱不给，可以直接起诉吗？答：可以先协商、请征收部门协调，仍无法解决的再提起诉讼。起诉时要把租赁合同、租金和押金支付凭证、装修票据、搬迁票据等材料准备齐全，主张范围落在自己实际投入和支出对应的部分。

　　问：剩余租金和押金能不能要回来？答：可以主张。合同解除后，尚未实际居住使用期间的租金失去继续占有的基础，依民法典第五百六十六条，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　问：合同里写了遇征收不退租金，还有办法吗？答：这类条款如果明显加重承租人责任、排除承租人的主要权利，依民法典第四百九十七条关于格式条款的规定，存在被认定无效的空间，不宜直接认定为有效并据此免除退还义务。

　　问：什么时候开始处理租赁关系比较合适？答：建议在征收范围确定、房屋实际使用可能受到影响时就着手处理。及时发出书面通知、固定证据、核算损失，比等到房屋拆除之后再回头追索要主动得多。