房子面积不符，拆迁咋赔偿?过户费咋算？西安拆迁法律详解

　　在西安市的城市更新和旧城改造过程中，拆迁工作是一项重要的任务。然而，在实际操作中，有时会遇到被拆迁房屋的实际面积与房产证上标注的面积不符的情况。这时，拆迁补偿的计算以及过户费用的确定就成为了被拆迁户关心的问题。本文将从法律角度出发，结合最新法律法规，为您详细解析房子面积不符时拆迁如何赔偿以及过户费如何计算的问题。

　　一、房子面积不符，拆迁咋赔偿?

　　当被拆迁房屋的实际面积与房产证上标注的面积不符时，拆迁补偿的计算就需要根据实际情况进行调整。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　在西安市，拆迁补偿的计算通常包括房屋补偿、搬迁补偿、临时安置补偿等多个方面。对于房屋补偿的计算，如果实际面积与房产证上标注的面积不符，那么评估机构就需要根据实际情况进行评估。一般来说，评估机构会参考被拆迁房屋的市场价格、建筑结构、装修程度等因素进行评估，并根据实际面积确定补偿金额。

　　如果被拆迁户对评估结果不满意，可以依法申请复核或者鉴定。同时，如果实际面积与房产证上标注的面积不符是由于历史遗留问题或者其他合法原因造成的，那么被拆迁户还可以与拆迁方进行协商，争取按照实际面积进行补偿。

　　二、拿了拆迁房过户费咋算?

　　在西安市，拆迁房过户费的计算通常包括契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等多个方面。具体计算方式如下：

　　契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》的相关规定，契税的税率一般为3%-5%，具体税率根据房屋面积、成交价格等因素确定。在拆迁房过户时，契税的纳税义务人为承受房屋权属的一方，即购买拆迁房的一方。

　　个人所得税：如果拆迁房的原所有人在出售房屋时取得了收入，并且该收入超过了房屋原值和相关费用之和，那么就需要依法缴纳个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税法》的相关规定，个人所得税的税率为20%，但如果房屋满五年且为家庭唯一住房，则可以免征个人所得税。

　　增值税及附加：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的相关规定，如果拆迁房的原所有人在出售房屋时取得了收入，并且该收入属于增值税应税行为，那么就需要依法缴纳增值税及附加。然而，在拆迁房过户时，由于通常属于个人之间的房屋交易，因此增值税及附加的缴纳情况可能较为特殊，具体需要根据当地税务部门的规定来确定。

　　印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的相关规定，印花税是一种行为税，对于房屋买卖等合同行为需要依法缴纳印花税。在拆迁房过户时，印花税的税率为成交价格的0.05%，纳税义务人为签订房屋买卖合同的双方。

　　需要注意的是，以上税费计算方式仅供参考，具体税费金额还需要根据房屋面积、成交价格、原值、相关费用等因素进行计算。同时，在拆迁房过户时，还需要注意遵守相关法律法规和政策规定，确保过户行为的合法性和有效性。

　　三、法律建议与风险提示

　　面对房子面积不符时拆迁如何赔偿以及过户费如何计算的问题，建议被拆迁户在拆迁过程中充分了解相关法律法规和政策规定，明确自己的权益和义务。在签订拆迁补偿协议时，要认真核对房屋面积、补偿金额等条款内容，确保自己的权益得到充分保障。在过户过程中，要按照规定缴纳相关税费和费用，并保留好相关票据和证明文件。如果遇到争议或纠纷，可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等合法途径解决争议，维护自己的合法权益。