徐州拆迁纠纷法律应对指南：超占面积补偿规则与权益维护

　　在徐州城市更新进程中，拆迁纠纷频发，其中“超占面积补偿”与“纠纷解决路径”是核心争议点。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》等规定，从法律角度解析拆迁纠纷的应对策略，并明确超占面积对补偿的影响，为被征收人提供实务指引。

　　一、拆迁纠纷的四大类型与救济路径

　　补偿标准争议

　　纠纷表现：对评估价格、补偿比例不服;

　　救济途径：

　　申请行政复议(向徐州市政府或江苏省住建厅);

　　提起行政诉讼(被告为作出补偿决定的行政机关)。

　　协议履行纠纷

　　纠纷表现：行政机关未按期支付补偿款、交付安置房;

　　救济途径：

　　书面催告→申请行政机关履行职责→提起行政诉讼;

　　主张违约金或赔偿损失(《民法典》第五百七十七条)。

　　违法拆迁纠纷

　　纠纷表现：未签订协议即强制拆除房屋;

　　救济途径：

　　报警并申请公安机关立案侦查;

　　提起行政诉讼，确认强拆行为违法并申请国家赔偿。

　　超占面积补偿争议

　　纠纷表现：房屋实际面积大于证载面积，补偿标准存疑;

　　需结合《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》第十二条处理。

　　二、超占面积的补偿规则与实务要点

　　超占面积的认定

　　合法超占：经规划部门批准的扩建部分，按合法建筑补偿;

　　违法超占：未取得建设工程规划许可证的扩建，可能被认定为违法建筑，不予补偿或仅补偿残值。

　　徐州实践：鼓楼区某户房屋证载面积100㎡，实际120㎡。经查，20㎡扩建未获批，最终按100㎡补偿，20㎡按每平方米300元补偿残值。

　　超占面积的补偿标准

　　国有土地：超占部分需经测绘机构重新核定，补偿标准与合法建筑一致;

　　集体土地：超占面积补偿比例可能低于合法建筑，具体由区片综合地价确定。

　　历史遗留问题的处理

　　对1987年《土地管理法》实施前建设的房屋，即使无证，一般按合法建筑补偿;

　　对1987年后建设的无证房屋，需结合航拍图、建房审批手续等综合认定。

　　三、拆迁纠纷解决的实务策略

　　前期取证：

　　收集房屋权属证书、规划审批文件、扩建合同等原件;

　　对房屋现状拍照录像，固定超占面积证据。

　　参与评估：

　　监督评估机构选择，确保中立性;

　　对评估报告逐项核对，申请复核或专家鉴定。

　　灵活谈判：

　　结合家庭实际需求，争取安置房增购或过渡费上浮;

　　在法律框架内提出补偿诉求，避免“漫天要价”。

　　四、法律风险警示与权益维护

　　避免“信访不信法”误区：

　　信访不中断诉讼时效，但无法替代司法救济;

　　超过诉讼时效(一般为3年)，法院可能驳回诉讼请求。

　　警惕“违法强拆”风险：

　　行政机关未作出补偿决定即强拆，属违法行为;

　　及时报警并申请公安机关立案，保留强拆现场证据。