徐州拆迁补偿面积计算与人口补偿规则深度解析

　　在徐州城市化进程中，拆迁补偿面积的计算与人口补偿规则是核心议题。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》等规定，从法律角度解析拆迁补偿面积的计算方法，并澄清人口补偿的常见误区，为被征收人提供实务指引。

　　一、拆迁补偿面积的计算规则

　　房产证面积优先原则

　　根据《徐州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条，补偿面积原则上以不动产权属证书记载为准;

　　若证载面积与实际不符，需通过测绘机构重新核定，但需经征收部门与被征收人共同确认。

　　典型案例：泉山区某户房产证面积为80㎡，测绘发现实际为85㎡，最终补偿按85㎡计算，但需扣除历史扩建的违法建筑部分。

　　未登记建筑的认定

　　对未取得权属证书的建筑，由规划、城管部门联合认定;

　　符合“2010年7月1日前建造”“未扩大宅基地范围”等条件的，可给予适当补偿，否则可能被认定为违法建筑不予补偿。

　　超占面积的处理

　　合法超占：经规划部门批准的扩建部分，按合法建筑补偿;

　　违法超占：未取得建设工程规划许可证的扩建，可能被认定为违法建筑，不予补偿或仅补偿残值。

　　徐州实践：鼓楼区某户房屋证载面积100㎡，实际120㎡。经查，20㎡扩建未获批，最终按100㎡补偿，20㎡按每平方米300元补偿残值。

　　二、人口补偿的法律规定与实务误区

　　人口补偿的法定情形

　　安置房增购：每人可增购不超过20㎡(需满足户籍在册、实际居住等条件);

　　最低补偿保障：经济困难家庭可申请住房保障优先配租。

　　常见误区澄清

　　误区一：人口越多，补偿越高;

　　误区二：外地户籍配偶可计入补偿人口;

　　误区三：新生儿可追溯补偿。

　　法律风险警示：以“人口费”名义要求额外补偿的，可能涉嫌诈骗或非法利益输送。

　　三、面积与人口补偿的实务策略

　　面积争议解决

　　申请复核测绘结果，或委托第三方机构鉴定;

　　留存建房审批手续、航拍图等证据。

　　人口权益利用

　　符合条件的，及时申请安置房增购或住房保障;

　　保留户籍、居住证明等材料，避免权益丧失。