广州拆迁安置房权属认定实务指南：从产权登记到家庭共有析产

随着广州城市更新进入深水区，拆迁安置房权属纠纷呈爆发式增长。结合《广州市城市更新安置房管理办法》及司法实践，安置房权属认定需穿透表面登记，综合考量资金来源、人口因素、政策规定等要素。

一、产权登记的效力边界

《广州市不动产登记规程》第17条确立了登记生效主义，但存在例外情形。在海珠区某回迁房纠纷案中，安置房登记在男方名下，但女方提交共同出资购房的转账记录，法院认定房屋为夫妻共同共有，判决女方享有50%产权份额。

对于政策性安置房，需审查购房资格取得时间。在荔湾区某案例中，男方以婚前承租公房资格购买安置房，法院依据《广州市共有产权住房管理办法》第12条，认定房屋为男方个人财产，但女方对婚后共同还贷部分享有补偿请求权。

二、家庭共有财产的认定标准

根据《民法典》第308条，家庭共有财产需满足共同生活、共同劳动、共同出资要件。在越秀区某祖屋拆迁案中，三代人共同居住并出资翻建，法院认定安置房为家庭共有财产，按出资比例及居住贡献分割。

对于“住改商”房屋拆迁，需区分经营贡献。在天河区某商铺拆迁案中，夫妻共同经营小卖部，法院将经营性补偿认定为夫妻共同财产，按《民法典》第1087条照顾女方原则分割。

三、特殊群体的权益保护

《广州市妇女权益保障条例》第45条强化了对妇女安置权益的保护。在白云区某案例中，女方离婚后户籍未迁出，仍享有拆迁安置资格，法院判决其获得45平方米的安置房指标。

对于未成年人权益，《未成年人保护法》第107条要求特殊保护。在番禺区某案例中，父母将安置房登记在未成年子女名下，法院认定该登记行为有效，但需为子女设立专门监管账户。

四、权属争议的解决路径

优先选择行政裁决前置程序。根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第34条，对安置房权属有争议的，可向房屋征收部门申请裁决。在黄埔区某案例中，当事人通过行政裁决确认了共有份额，避免诉累。

行政裁决未果的，可提起民事确权之诉。在花都区某案例中，法院依据《民事诉讼法》第122条，受理当事人对安置房权属的确权请求，最终判决按出资比例分割产权。

五、实务操作的风险提示

建议签订《安置房权属确认书》，明确各方份额。在增城区某案例中，兄弟姐妹五人签订书面协议约定安置房分配方案，后续无争议发生。

对于按政策暂未办证的安置房，可通过公证确立权属。在从化区某案例中，当事人办理安置房权属公证，有效防范了开发企业“一房二卖”风险。