无证房产≠无补偿：宁波拆迁补偿权益认定全解析

　　在宁波老城改造中，大量无证房产面临拆迁。2025年《宁波市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》明确，无证房产不等于违法建筑，补偿需结合历史因素、规划条件综合认定。本文结合江北区某历史遗留建筑补偿案，解析无证房产的补偿规则。

　　一、无证房产的法律定性：从“一刀切”到“分类处理”

　　传统观念中，无证房产常被等同于违法建筑。但《城乡规划法》第65条明确，未取得规划许可的建筑需区分处理：

　　严重影响规划：限期拆除。

　　可改正措施：罚款后补办手续。

　　历史遗留问题：1984年前建造的无证房，按合法建筑补偿。

　　司法实践：

　　镇海区法院在某案中认定，1990年前建造的厂房虽无证，但属当时政策允许，按合法建筑市场价补偿。

　　鄞州区法院判决指出，未登记建筑若用于居住且唯一，不得以无证为由降低补偿标准。

　　二、补偿规则：从“成本价”到“市场化评估”

　　宁波对无证房产的补偿分三类：

　　参照合法建筑：建于1984年前的无证房，按市场评估价补偿。

　　按建安成本价：1984-1990年间建造的，扣除税费后补偿。

　　协商补偿：1990年后建造的，按重置价折旧补偿，并处罚款。

　　典型案例：

　　海曙区某企业1988年建造的厂房，法院判决按建安成本价补偿，并免除罚款，因企业当时已申请补办手续。

　　三、权益主张：从“被动接受”到“主动争取”

　　无证房产所有人需通过以下程序主张权益：

　　申请认定：向征收部门提交建房时间、用途证明，申请认定为“未登记合法建筑”。

　　参与评估：要求评估机构实地测量，确保补偿面积准确。

　　异议救济：对认定结论不服，可申请复核或提起行政诉讼。

　　实务建议：

　　收集建房时的税费凭证、邻居证言、水电费单据等，证明建造时间。

　　对评估报告有异议的，申请专家委员会鉴定。

　　四、特殊情形：从“违建”到“合法”的转化

　　部分无证房产可通过以下途径合法化：

　　补办手续：对符合规划的，缴纳罚款后补办产权证。

　　历史遗留问题处理：宁波对1997年前建造的无证房，允许补办产权。

　　司法判例：

　　北仑区法院在某案中认定，1995年建造的房屋虽无证，但属当时“双清”政策允许，判决按合法建筑补偿。

　　五、风险防范：从“口头承诺”到“书面协议”

　　无证房产补偿易引发口头承诺不兑现风险，建议：

　　签订补充协议：将补偿标准、面积、支付时间写入书面文件。

　　录音录像：对协商过程全程留证，防范事后反悔。

　　申请提存：对补偿款发放争议，可申请法院提存，确保权益落实。

　　结语：法治进程中的权益平衡

　　宁波对无证房产的补偿政策，体现了从“严格执法”到“尊重历史”的转变。被征收人需善用法律程序，将政策红利转化为实际权益。随着《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》深入实施，无证房产的权益保护将迎来更明确的法治保障。