扬州拆迁补偿房屋认定与补偿款分配法律指南

　　在扬州拆迁实践中，补偿房屋的认定与补偿款分配直接关系被拆迁人权益。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《民法典》及扬州司法判例，系统解析补偿房屋的认定规则、补偿款分配原则与争议解决路径，为当事人提供实务指引。

　　一、拆迁补偿房屋的法定认定标准

　　产权认定

　　权属证明：以不动产登记簿记载为准(产权证、购房合同);

　　特殊情形：

　　历史遗留房屋：1990年《城市规划法》实施前建造的，可凭社区证明认定;

　　共有产权房：需全体共有人同意方可处置。

　　典型案例：广陵区某居民因未办理产权证，导致补偿面积少算30平方米，损失45万元。

　　用途认定

　　居住用房：以户籍登记、实际居住情况为准;

　　经营用房：需同时满足“营业执照+纳税记录+实际经营”三项条件。

　　法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条。

　　面积认定

　　建筑面积：以产权证记载为准，未登记的以实测为准;

　　公摊面积：纳入补偿范围(如电梯井、管道井);

　　违章建筑：2008年《城乡规划法》实施后建造的，原则上不予补偿。

　　实务建议：邗江区某企业通过实测，发现补偿面积少算200平方米，获补差额300万元。

　　二、补偿款分配的法定原则与实务规则

　　共有产权房的分配

　　按份共有：按出资比例分配(需提供转账记录、出资协议);

　　共同共有：原则上均分，但可考虑贡献大小适当调整。

　　典型案例：江都区某家庭因房屋为父母与子女共同出资建造，法院判决按出资比例分配(父母60%、子女40%)。

　　家庭内部分配

　　户籍在册：户籍在拆迁房屋内的成员可主张部分补偿款;

　　实际居住：对长期实际居住的成员，可酌情多分;

　　赡养义务：对履行主要赡养义务的成员，可多分补偿款。

　　法律依据：《民法典》第一千零六十七条。

　　企业拆迁补偿分配

　　土地补偿：归土地使用权人所有;

　　房屋补偿：归房屋所有权人所有;

　　停产停业损失：按实际经营贡献分配(如出资比例、经营时间)。

　　实务建议：仪征市某企业通过约定“按出资比例分配停业损失”，避免股东纠纷。

　　三、补偿款分配争议的解决路径

　　协商与调解

　　家庭会议：邀请亲属、长辈主持调解，签订书面分配协议;

　　人民调解：向当地司法所或村委会申请调解，调解协议经司法确认后具有强制执行力。

　　成功案例：高邮市某家庭通过人民调解，将补偿款分配方案确定为父母70%、子女30%，避免诉讼冲突。

　　民事诉讼

　　案由选择：共有物分割纠纷或不当得利纠纷;

　　诉讼请求：要求确认补偿款份额或返还被侵占部分;

　　证据要点：房屋权属证明、出资凭证、户籍证明、赡养事实证据(如医疗费发票、照顾记录)。

　　风险提示：宝应县某子女因无法提供出资凭证，仅获少量补偿款，教训深刻。

　　刑事控告

　　罪名：侵占罪、职务侵占罪;

　　情形：家庭成员或企业人员侵占补偿款拒不返还。

　　典型案例：广陵区某父母侵占子女补偿款拒不返还，被法院判决返还并支付利息。

　　结语

　　扬州拆迁补偿房屋的认定与补偿款分配需综合考量产权、用途、面积与家庭关系。当事人应树立“证据为王、协议优先”的维权理念，通过协商、调解、诉讼等多元路径解决争议。同时，政府也应完善补偿标准、强化公示公开，从源头减少纠纷发生。