徐州购房合同无效，拆迁补偿权益何去何从？

　　在徐州农村房屋交易中，因购房资格限制导致的合同无效纠纷频发。当这类房屋遭遇拆迁，买受人往往陷入“钱房两空”的困境。本文结合《民法典》及徐州司法实践，为您解析合同无效情形下拆迁补偿权益的归属问题。

　　一、合同无效的法定情形与法律后果

　　情形一：宅基地买卖合同无效的认定

　　根据《土地管理法》第62条，农村宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有。徐州法院典型案例显示，城镇居民购买农村房屋的合同，因违反法律强制性规定被认定无效。

　　情形二：合同无效的法律后果

　　依据《民法典》第157条，合同无效后，双方互负返还义务。但拆迁补偿权益的分配需考虑：

　　买受人对房屋的增值贡献;

　　卖方过错程度(如隐瞒房屋瑕疵);

　　拆迁政策对权益归属的特殊规定。

　　二、拆迁补偿权益分割的三大原则

　　原则一：区分补偿项目性质

　　土地补偿款：归宅基地使用权人(卖方)所有;

　　房屋重置价：按实际出资比例分割;

　　搬迁奖励、过渡费：归实际居住人(买方)所有。

　　原则二：考虑买受人增值贡献

　　徐州泉山区法院创新裁判规则：

　　买受人扩建部分的补偿款，按出资比例分割;

　　装修装饰补偿，扣除折旧后全额归买方;

　　停产停业损失，需证明实际经营事实。

　　原则三：过错方责任承担

　　卖方隐瞒房屋权属瑕疵导致合同无效的，买方可主张：

　　返还购房款及利息;

　　赔偿房屋增值差价;

　　分得拆迁补偿款中的合理份额。

　　三、维权实操指南

　　步骤一：证据固定

　　购房合同、付款凭证;

　　房屋交接手续、装修发票;

　　拆迁补偿协议、评估报告。

　　步骤二：行政救济

　　向拆迁办申请信息公开，获取补偿明细;

　　对补偿方案提起行政复议;

　　申请冻结拆迁补偿款发放。

　　步骤三：司法救济

　　民事诉讼：以“合同无效后财产返还纠纷”为案由;

　　刑事控告：对伪造证件骗取补偿的，可向公安经侦部门举报。

　　步骤四：执行保障

　　徐州法院系统2025年启动“涉农拆迁补偿专项执行行动”，对拒不履行判决的，可拍卖卖方名下其他财产。

　　四、典型案例解析

　　案例一：买受人加建房屋补偿分割

　　徐州铜山区张某案：买受人加建两层房屋，法院判决：

　　原房屋补偿款归卖方;

　　加建部分补偿款按7:3比例分割;

　　装修补偿全额归买方。

　　案例二：卖方隐瞒房屋抵押

　　徐州贾汪区李某案：卖方未告知房屋已抵押，法院判决：

　　合同无效，卖方返还购房款;

　　赔偿买方房屋增值损失30万元;

　　拆迁补偿款中买方分得40%。

　　结语：法律天平下的权益平衡

　　在农村房屋买卖合同无效引发的拆迁补偿纠纷中，法律既维护宅基地管理制度，又保护买受人的合理信赖。建议：

　　购房前核查土地性质及卖方资格;

　　留存出资及增建证据;

　　遭遇纠纷时，及时委托专业律师介入。

　　当法律智慧与证据意识相结合，买受人方能在拆迁浪潮中守护应得权益。