成都房屋买卖协议无效后，拆迁款究竟何去何从？

　　2025年成都市中级人民法院审理的一起房屋买卖合同纠纷案中，非本集体经济组织成员购买宅基地后遇拆迁，法院判决出卖人承担70%过错责任，买受人获赔拆迁款70%。本文结合《民法典》及司法实践，系统解析协议无效后的拆迁款归属问题。

　　一、合同无效的法定情形与认定

　　(一)核心法律条文

　　《民法典》第一百五十三条

　　明确"违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效"。

　　《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十九条

　　规定非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同原则上无效，例外情形仅限于国家宅基地制度改革试点地区。

　　《成都市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条

　　强调"宅基地使用权不得向非集体经济组织成员流转，违反该规定的买卖合同无效"。

　　(二)典型无效情形

　　主体不适格

　　非集体经济组织成员购买农村房屋(如2025年双流区张某案)

　　无民事行为能力人签订的拆迁补偿协议

　　程序违法

　　未取得建设工程规划许可证的房屋买卖(参照《成都市违法建设治理条例》第三条)

　　代理人超越权限签订合同且未获追认

　　二、拆迁款归属的司法实践解析

　　(一)过错责任划分原则

　　出卖人主要责任

　　案例：2025年新都区李某诉王某案中，出卖人明知宅基地禁止流转仍签订合同，承担80%过错责任。

　　法律依据：《民法典》第一百五十七条"有过错的一方应当赔偿对方损失"。

　　买受人次要责任

　　买受人未尽审查义务(如未核查土地性质)承担20%责任

　　特殊情形：买受人实际居住超过10年可酌情减轻责任

　　(二)拆迁款分配规则

　　地上物补偿

　　买受人建设的房屋及装修按实际投入获得补偿(2025年锦江区刘某案获赔120万元)

　　法律依据：《成都市征地补偿安置办法》第三十二条"装饰装修据实补偿"。

　　宅基地补偿

　　按过错比例分配区位补偿价(如300万元宅基地补偿，出卖人获90万元，买受人获210万元)

　　特殊情形：历史违建可参照合法建筑50%-70%标准补偿

　　三、实务操作指南

　　(一)证据收集要点

　　合同类证据

　　房屋买卖合同原件及付款凭证

　　宅基地使用权证、建设工程规划许可证(如有)

　　拆迁类证据

　　拆迁补偿协议及评估报告

　　征收决定书、补偿款发放明细

　　(二)争议解决路径

　　协商调解优先

　　向街道办申请调解，签署《调解协议书》并司法确认

　　案例：2025年龙泉驿区王某案通过调解追加补偿款45万元

　　行政复议程序

　　对补偿决定不服的，60日内向市政府申请复议

　　复议要点：审查征收程序合法性、补偿标准合理性

　　民事诉讼策略

　　案由选择：房屋买卖合同纠纷或拆迁补偿分配纠纷

　　诉讼请求示例：

　　"判令被告按70%比例返还拆迁补偿款XX万元及利息(按LPR计算)"

　　结语

　　在成都建设践行新发展理念的公园城市示范区过程中，房屋买卖协议无效后的拆迁款分配需平衡法律刚性与实践公平。交易双方应建立"权属核查-合同审查-风险预案"三阶防控机制，重点把握过错责任认定、地上物补偿两大关键节点。遇争议时，及时通过行政复议与司法诉讼双重路径维护合法权益。