厦门无证房屋拆迁：2025年新规下如何争取合法补偿？

　　一、无证房屋的合法性认定标准

　　根据2025年厦门市自然资源和规划局发布的《南部1#排洪渠周边配套工程项目征地补偿安置方案公告》(厦海政征〔2025〕42号)，无证房屋的补偿需满足以下条件：

　　历史遗留问题：1987年《土地管理法》实施前建成，且未扩大建筑面积的房屋，可按合法建筑补偿。

　　唯一住房保障：经核实为被征收人唯一住房，且未被认定为违法建筑的，参照合法建筑补偿标准执行。

　　行政确认程序：征收部门需委托第三方机构对房屋建设时间、权属关系进行鉴定，并出具书面认定意见。

　　典型案例佐证

　　在最高法院(2020)最高法行申11669号裁定书中，法院明确：未在征收决定公告前被认定为违法建筑的无证房屋，应参照合法建筑补偿。厦门市同安区某厂房被拍卖案例中，法院虽未直接涉及拆迁补偿，但强调了行政机关对历史遗留建筑的审慎处理原则。

　　二、2025年厦门无证房屋补偿政策

　　(一)补偿方式选择

　　货币补偿：按区位房屋补偿价+重置价结合成新计算，思明区某案例中补偿标准达6500元/㎡。

　　产权调换：人均不足50㎡的按人均50㎡安置，集美区某家庭120㎡房屋获150㎡安置房。

　　房票安置：选择房票可获5%-10%购房奖励，但需在12个月内使用。

　　(二)特殊情形处理

　　违法建筑认定：根据《福建省违法建设处置若干规定》，2008年《城乡规划法》实施后建设的无证房屋，需经城管部门认定方可不予补偿。

　　租赁房屋处理：承租人可获装修补偿及搬迁费，但产权补偿归出租人所有。

　　三、维权路径与实务建议

　　1. 行政复议与诉讼

　　起诉期限：自知道或应当知道征收行为之日起6个月内提起行政诉讼。

　　证据固定：收集房屋建设时间证明(如村委会证明、老照片)、唯一住房证明(如户籍材料)。

　　2. 协商调解技巧

　　利用政策窗口期：在征收补偿方案公示期(通常30日)内提出书面异议。

　　第三方评估：申请对房屋价值进行重新评估，厦门某案例中通过评估使补偿金额提升20%。

　　四、启示与思考

　　厦门2025年拆迁新规体现了“尊重历史、兼顾现实”的立法导向。对无证房屋被征收人而言，需把握以下关键点：

　　主动申报：在征收调查阶段如实申报房屋情况，避免被误判为违法建筑。

　　多渠道救济：结合行政复议、诉讼及调解，厦门集美法院通过“坐标轴系”调解模式，使同类纠纷调解成功率达45.2%。

　　证据意识：保留建房审批材料、缴费凭证等，某案例中因缺乏证据导致败诉。