福州无宅基地证房屋拆迁补偿指南：2025年最新政策与实务操作

　　一、无证房屋的合法性认定：区分违法建筑与历史遗留问题

　　(一)违法建筑的认定标准

　　根据《福建省违法建设处置若干规定》，违法建筑指未取得规划许可或未按许可内容建设的建筑物。2025年福州规定，以下情形可能被认定为违法建筑：

　　2012年后新建的无证房屋;

　　占用耕地、生态保护红线等禁建区的房屋;

　　存在安全隐患的D级危房。

　　(二)历史遗留问题的特殊处理

　　对1984-2012年间建造的无证房屋，若符合以下条件，可能被认定为合法并获补偿：

　　村集体或单位出资建设：1984-2004年建造的，按原面积70%补偿;2004-2012年建造的，按50%补偿。

　　唯一住房：经村委会证明为家庭唯一住所，且未享受过其他住房保障政策的。

　　二、补偿方式与计算标准：货币补偿、产权调换与补助奖励

　　(一)货币补偿

　　计算公式：

　　货币补偿金额 = 确认的房屋合法建筑面积 × (住宅区位价 + 建安综合单价 × 成新率) + 公摊补偿面积 × 住宅区位价 + 货币奖励

　　示例：鼓楼区某80㎡房屋，区位价15418元/㎡，建安单价3800元/㎡，成新率0.8.货币奖励400元/㎡，补偿总额达150.86万元。

　　无证房屋的特殊计算：

　　1984-2004年村集体房屋：按原面积70%计入合法建筑面积。

　　2004-2012年企业房屋：按原面积50%计入合法建筑面积。

　　(二)产权调换与安置房对接

　　安置面积计算：

　　方式一：被征收房屋确权面积 + 公摊补偿面积(最多10㎡)后，就近上靠标准房型。

　　方式二：被征收房屋价格 ÷ 安置房均价所得面积，就近上靠标准房型。

　　差价结算：

　　差价 = 安置房面积 × 安置房单价 - 被征收房屋补偿款 - 公摊补偿

　　(三)补助与奖励

　　搬迁补助：按被征收房屋面积每平方米50-100元计算。

　　临时安置费：按人口每月补贴，福州标准为每人每月800-1200元。

　　提前签约奖励：签约期内搬迁的，可获补偿款5%-10%的奖励。

　　三、法律途径：申请认定合法与行政复议

　　(一)申请合法性认定

　　向村委会申请证明：无证房屋为唯一住房的，由村委会出具《唯一住房证明》。

　　向规划部门申请认定：提交建房时间、用途等材料，申请规划部门出具《合法性认定书》。

　　(二)行政复议与诉讼

　　对补偿方案不服：自公告之日起60日内向福州市政府申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。

　　对违法建筑认定不服：可申请复议或诉讼，要求重新认定。

　　四、实务建议：保留证据与积极协商

　　(一)证据收集要点

　　建房时间证明：收集村委会建房审批记录、老邻居证言等。

　　居住证明：保留水电费账单、户口本等证明长期居住。

　　补偿方案材料：留存《房屋征收补偿方案》《评估报告》等。

　　(二)协商技巧

　　联合其他被拆迁人：集体协商可增强谈判筹码，推动补偿标准提升。

　　利用媒体监督：通过《福州日报》、12345平台曝光问题，施压拆迁方。

　　聘请专业律师：律师可协助审查协议、申请信息公开，避免条款陷阱。

　　五、总结：合法认定是补偿的前提

　　福州2025年拆迁政策对无证房屋采取“分类处置”原则。被拆迁人需：

　　尽早申请合法性认定，争取纳入合法补偿范围。

　　保留关键证据，为协商或诉讼提供支持。

　　灵活运用法律途径，通过复议、诉讼或协商争取最优补偿。

　　建议被拆迁人在拆迁初期即咨询律师，制定个性化维权方案，避免因程序疏漏丧失权益。