福州拆迁补偿价格过低处理指南：2025年法律路径与实务操作

　　一、补偿价格评估的法律依据与标准

　　(一)补偿价格的确定原则

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《福建省土地管理条例》，补偿价格应遵循以下原则：

　　市场价补偿：被征收房屋的价值不得低于类似房地产的市场价格。

　　公平公开：评估机构应独立、客观，评估结果需公示并接受复核。

　　特殊情形调整：对唯一住房、历史建筑等，可给予额外补偿。

　　(二)补偿价格过低的常见原因

　　评估机构选择争议：开发商或政府指定的评估机构可能存在利益倾斜。

　　评估方法不当：未采用市场比较法，或忽略房屋区位、装修等价值因素。

　　历史遗留问题：无证房屋、宅基地等未纳入合法补偿范围。

　　二、实务操作：如何争取合理补偿价格?

　　(一)评估阶段的监督与异议

　　申请复核评估：

　　自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核。

　　案例参考：福州仓山区某业主通过复核，将房屋单价从1.2万元/㎡调整至1.5万元/㎡。

　　申请专家鉴定：

　　对复核结果仍不服的，可向福建省房地产估价专家委员会申请鉴定。

　　法律依据：《房地产估价规范》第5.3.2条：专家委员会应由3名以上单数专家组成。

　　(二)行政途径：复议与诉讼

　　行政复议：

　　自补偿决定发布之日起60日内，向福州市政府申请行政复议，要求重新评估。

　　案例参考：台江区某业主通过复议，将补偿款从180万元提高至220万元。

　　行政诉讼：

　　复议未果的，可依据《行政诉讼法》第十二条提起诉讼，要求撤销原补偿决定并重新评估。

　　案例参考：晋安区某案例中，法院因评估程序违法，判决撤销补偿决定并责令重新评估。

　　(三)民事途径：协商与调解

　　协商补充协议：

　　与开发商或政府协商，签订补充协议提高补偿标准。

　　实务建议：聘请律师参与谈判，利用法律条文争取更高补偿。

　　调解平台利用：

　　通过福州市住建局或综治中心申请调解，2025年数据显示调解成功率达58%。

　　案例参考：马尾区某业主通过调解，获额外装修补偿10万元。

　　三、实务建议：如何最大化补偿利益?

　　(一)证据收集与固定

　　房屋价值证据：

　　收集类似房地产交易案例、评估报告、装修发票等。

　　通过“福州不动产登记中心”查询周边房价，作为市场价参考。

　　程序违法证据：

　　拍摄评估机构选择现场、公示文件等，证明程序不合法。

　　保留与评估机构、政府部门的沟通记录。

　　(二)法律策略选择

　　行政诉讼优先：

　　对评估程序或补偿决定不服时，先提起行政诉讼，确认违法后再主张赔偿。

　　案例参考：长乐区某业主通过行政诉讼确认评估违法，后续获赔房屋差价50万元。

　　民事诉讼并行：

　　若涉及合同违约或侵权，可同时提起民事诉讼，要求赔偿实际损失。

　　(三)执行阶段监督

　　财产保全：

　　起诉同时申请查封被告银行账户或未售房源，确保执行到位。

　　执行异议：

　　对法院执行行为有异议的，可在执行终结前提出书面异议。

　　四、总结：合理补偿需主动争取

　　福州2025年拆迁政策在补偿价格上强调“市场价评估、程序合法”，但被拆迁人仍需主动监督、积极维权。建议建立“评估-复核-诉讼”三维机制：

　　评估阶段：全程监督评估程序，及时申请复核或鉴定。

　　行政阶段：利用复议、诉讼等途径，争取更高补偿标准。

　　民事阶段：通过协商、调解等手段，落实补偿款支付。

　　建议被拆迁人在拆迁初期即咨询专业律师，制定个性化维权方案，避免因程序疏漏丧失合理补偿权益。