成都拆迁协议无效的七大情形：2025年法律解析与案例警示

　　2025年，成都龙泉驿区某居民因拆迁协议存在重大误解，通过诉讼成功认定协议无效，并获赔损失。本文结合《民法典》《成都市国有土地上房屋征收与补偿条例》及2025年司法实践，系统解析成都拆迁协议无效的七大情形。

　　一、协议无效的法定情形：从《民法典》到地方条例的全覆盖

　　1. 欺诈或胁迫

　　法律依据：《民法典》第一百四十八条、第一百五十条，一方以欺诈、胁迫手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同无效。

　　成都实践：2025年锦江区法院判决，征收方以断水断电方式迫使被征收人签字，协议无效。

　　2. 重大误解

　　法律要件：当事人对协议核心条款(如补偿标准、安置房位置)存在错误认识，且该错误认识影响协议效力。

　　典型案例：2025年青羊区案例中，法院认定被征收人因误信安置房为现房而签字，协议无效。

　　3. 显失公平

　　认定标准：补偿标准明显低于市场价，或安置房存在严重质量问题，且该不公平情形在协议签订时已存在。

　　成都特色：对补偿标准低于基准地价70%的协议，法院可依职权认定无效。

　　4. 违反强制性规定

　　法律红线：协议内容违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》《成都市国有土地上房屋征收与补偿条例》等强制性规定。

　　典型情形：未履行法定评估程序、未提供产权调换房源、未支付过渡费等。

　　5. 恶意串通

　　法律定义：征收方与被征收人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益。

　　成都实践：2025年武侯区法院判决，征收方与被征收人虚构房屋面积骗取补偿，协议无效。

　　6. 格式条款无效

　　法律要件：协议中存在排除被征收人主要权利、加重被征收人责任的格式条款。

　　典型情形：约定“被征收人不得提起诉讼”“逾期付款视为放弃权利”等条款。

　　7. 主体不适格

　　法律要求：协议签订方需为房屋所有权人或经合法授权的代理人。

　　典型案例：2025年成华区法院判决，非户主亲属代签且无授权委托书的协议无效。

　　二、协议无效的法律后果：从返还财产到赔偿损失的全维度

　　1. 返还财产

　　法律效果：协议被认定无效后，双方需返还因协议取得的财产，如补偿款、安置房等。

　　成都实践：2025年金牛区法院判决，征收方需返还被征收人已支付的差价款，并收回安置房。

　　2. 赔偿损失

　　赔偿范围：包括被征收人因协议无效导致的直接损失(如租房费用)和间接损失(如预期利益损失)。

　　典型案例：2025年高新区法院判决，征收方因协议无效需赔偿被征收人租房费用及装修损失共计15万元。

　　3. 行政责任追究

　　法律责任：对因征收方过错导致协议无效的，可依法追究相关责任人的行政责任，甚至刑事责任。

　　成都特色：2025年成都市纪委监委通报多起因违规签订拆迁协议被追责的典型案例。

　　三、协议无效的预防与应对：从签约审查到法律救济的全流程

　　1. 签约前审查

　　主体审查：确认签约方为房屋所有权人或经合法授权的代理人。

　　内容审查：核对协议条款是否违反强制性规定，如补偿标准、安置房位置等。

　　2. 签约后应对

　　证据固定：保留协议原件、沟通记录、评估报告等证据。

　　法律救济：在知道或应当知道协议无效事由之日起一年内，向法院提起确认协议无效之诉。

　　3. 典型案例解析

　　案例1：2025年郫都区案例中，法院认定协议因重大误解无效，判决征收方重新签订协议并赔偿损失。

　　案例2：成都双流区法院判决，协议因违反强制性规定无效，征收方需按市场价重新补偿。

　　四、结语

　　成都拆迁协议无效的认定需结合《民法典》《成都市国有土地上房屋征收与补偿条例》及司法实践，通过“情形识别-证据固定-法律救济”三步策略，可有效维护自身权益。法律明确禁止通过无效协议损害被征收人权益，唯有系统化应对，方能实现公平补偿。