常州老屋拆迁纠纷诉讼全流程解析：法律路径与实务操作

　　常州老屋拆迁因历史遗留问题、权属争议等易引发纠纷。本文结合2025年最新法律法规与典型案例，系统解析老屋拆迁纠纷的诉讼处理路径，为被拆迁人提供法律视角下的实务指引。

　　一、老屋拆迁纠纷的核心类型与成因

　　1. 补偿标准争议

　　评估方法漏洞：拆迁方采用成本法评估，未考虑房屋区位、租金收益等市场因素。

　　政策执行偏差：误用集体土地补偿标准评估国有土地房屋，导致补偿缩水。

　　案例参考：2025年常州钟楼区案例中，老屋评估价低于周边房价25%，法院判决按市场价补差额68万元。

　　2. 权属争议

　　共有权纠纷：家庭成员间因继承、分家析产等未明确权属，导致补偿款分配争议。

　　历史遗留问题：老屋无产权证或建房手续不全，权属认定困难。

　　法律依据：

　　《民法典》第209条：不动产物权的设立需依法登记，未经登记不发生效力。

　　《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》第11条：1987年前建造的无证房屋可按实际使用面积补偿。

　　3. 程序违法争议

　　未履行听证程序：重大拆迁项目未组织被拆迁人听证，擅自降低补偿标准。

　　评估机构选择违规：拆迁方单方面指定评估机构，未经被拆迁人协商。

　　案例参考：2025年常州天宁区案例中，因未组织听证，法院判决补偿标准上调12%。

　　二、诉讼处理路径：从协商到执行

　　1. 诉前调解：低成本高效解决

　　调解主体：街道办、拆迁办或司法局设立的调解委员会。

　　关键证据：补偿协议、评估报告、权属证明，证明拆迁方违约或权属争议。

　　实务建议：

　　书面致函拆迁方，要求限期解决并附违约责任条款。

　　联合其他被拆迁人集体协商，增强议价能力。

　　2. 行政诉讼：纠正行政违法

　　适用情形：拆迁方未履行法定程序(如未公示补偿方案、未听证)。

　　诉讼策略：

　　主张补偿决定违法，要求重新作出补偿决定。

　　请求法院委托第三方评估机构重新评估。

　　法律依据：

　　《行政诉讼法》第12条：法院可判决撤销违法补偿决定，并责令重新作出。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条：房屋价值补偿需参照类似房地产市场价。

　　3. 民事诉讼：解决权属与分配争议

　　诉讼主体：家庭成员间因补偿款分配起诉，需明确原告、被告及第三人。

　　证据清单：继承公证、分家协议、实际居住证明等。

　　案例参考：2025年常州武进区案例中，兄弟因老屋拆迁款分配起诉，法院按实际贡献度判决分割。

　　三、实务建议与风险防范

　　1. 证据固定的关键操作

　　房屋现状录像：拆迁前对房屋内外进行360度录像，记录装修、设备等细节。

　　经营损失证明：提供税单、合同、客户证言等，证明停产停业实际损失。

　　2. 专业协助的必要性

　　律师介入：在评估报告出具后、签订协议前委托律师，避免早期被动。

　　专家辅助人：申请法院委托评估专家出庭，对原评估报告进行质证。

　　3. 诉讼时效的把控

　　行政诉讼：知道或应当知道行政行为之日起6个月内提起。

　　民事诉讼：涉及补偿款分配的，适用3年普通诉讼时效，自知道权益受损之日起算。

　　结语

　　常州老屋拆迁纠纷的诉讼处理需结合法律程序与实务策略。被拆迁人应主动监督补偿标准与程序，善用行政诉讼与民事诉讼维护权益，必要时通过媒体曝光形成舆论压力，以确保获得公平合理的补偿。