常州农村继承房屋拆迁补偿标准与计算方式

　　常州农村继承房屋拆迁中，补偿金额的确定是核心争议点。本文结合2025年最新政策与典型案例，解析继承房屋拆迁的补偿标准、计算方式及法律依据，为被拆迁人提供法律视角下的实务指引。

　　一、继承房屋拆迁补偿的核心原则

　　1. 权属认定优先

　　法定要件：

　　继承公证书或法院生效判决书，证明对被继承房屋的合法所有权。

　　户籍登记在册，且实际居住或享有土地承包经营权。

　　特殊情形：

　　外嫁女继承房屋的，需提供婆家村集体出具的无分配证明。

　　城镇户籍继承人需证明无其他住房保障。

　　案例参考：2025年常州武进区案例中，外嫁女凭继承公证书及无房证明，成功获得全额补偿。

　　2. 补偿标准与普通农村房屋一致

　　土地补偿费：归村集体所有，用于公共设施建设或成员分配。

　　安置补助费：按户籍人口计算，每人3.5万元(2025年常州标准)。

　　房屋价值补偿：按重置价结合成新率评估，或参照周边同类房屋市场价。

　　法律依据：

　　《土地管理法》第48条：征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

　　《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》第11条：1987年前建造的无证房屋可按实际使用面积补偿。

　　二、继承房屋拆迁补偿的具体计算方式

　　1. 房屋价值补偿

　　合法面积部分：

　　砖混结构：重置价3200元/㎡×成新率(如90%成新为2880元/㎡)。

　　平房：重置价2500元/㎡×成新率(如80%成新为2000元/㎡)。

　　超面积部分：

　　1987年前建造的无证房屋：按合法面积100%补偿。

　　1987年后建造的无证房屋：仅补偿建筑材料成本(如1200元/㎡)。

　　案例参考：2025年常州天宁区案例中，1995年建造的120㎡继承房屋，合法面积100㎡按2880元/㎡补偿，超面积20㎡按1200元/㎡补偿，总补偿31.2万元。

　　2. 安置补助费与社会保障

　　安置补助费：户籍人口数×3.5万元/人。例如，5口之家可获17.5万元。

　　社会保障：纳入城乡居民基本养老保险，政府补贴不低于筹资总额的70%。

　　3. 搬迁费与临时安置费

　　搬迁费：按合法面积每平方米60元计算，不足2000元的按2000元计发。

　　临时安置费：选择产权调换的，按被拆迁房屋面积每月每平方米35元支付，过渡期一般不超过24个月。

　　三、特殊情形下的补偿争议解决

　　1. 共有权纠纷

　　证据要求：提供继承公证、分家协议、实际居住证明等，明确各继承人份额。

　　诉讼策略：起诉要求按法定继承比例分割补偿款，法院通常按平均分配原则判决，但会考虑对房屋的贡献度。

　　案例参考：2025年常州钟楼区案例中，兄弟三人因继承房屋拆迁款起诉，法院按实际贡献度判决分割，贡献较大者获40%份额。

　　2. 程序违法争议

　　常见情形：未公示补偿方案、未组织听证、评估机构选择违规。

　　救济路径：

　　向街道办或农业农村局申请资格认定复查;

　　对认定结果不服的，60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。

　　3. 评估结果异议

　　复核与鉴定：收到评估报告后10日内申请复核，对复核结果仍不服的，可申请专家委员会鉴定。

　　案例参考：2025年常州新北区案例中，因评估价低于市场价20%，法院判决按鉴定价补差额15万元。

　　四、实务建议与风险防范

　　1. 权属证明的提前准备

　　继承公证：被继承人去世后及时办理继承公证，避免权属争议。

　　户籍管理：确保继承人户籍登记在册，且未在其他地区享受住房保障。

　　2. 补偿协议的谨慎签订

　　条款审查：明确补偿金额、付款方式、过渡期条款，避免模糊表述。

　　共有权人签字：所有继承人需共同签字，否则协议可能被认定无效。

　　3. 专业协助的必要性

　　律师介入：在评估报告出具后、签订协议前委托律师，审查协议合法性。

　　专家辅助人：申请法院委托评估专家出庭，对原评估报告进行质证。

　　结语

　　常州农村继承房屋拆迁补偿需结合权属认定、补偿标准与程序合法性综合判断。被拆迁人应主动固定证据，善用行政协调与司法救济途径，必要时寻求专业帮助，以确保继承权益得到公平实现。