常州农村无宅基地房屋拆迁赔偿路径解析

　　常州农村拆迁中，部分房屋因历史原因仅有房屋所有权而无宅基地使用权。此类房屋拆迁时，赔偿问题易引发争议。本文结合2025年最新法律法规与典型案例，系统解析无宅基地房屋的赔偿方式、法律依据及实务操作，为被拆迁人提供法律指引。

　　一、无宅基地房屋的法律性质认定

　　1. 宅基地使用权与房屋所有权的分离

　　法律依据：

　　《民法典》第362条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。

　　《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》第11条：房屋所有权与宅基地使用权可分离处理，无宅基地使用权的房屋仅补偿房屋价值。

　　实务要点：

　　房屋所有权证是获得房屋价值补偿的核心依据，无宅基地使用权不影响房屋本身的价值认定。

　　宅基地使用权补偿(如安置补助费、土地补偿费)仅针对合法使用宅基地的被拆迁人。

　　2. 无宅基地房屋的合法性认定

　　历史遗留问题：

　　1987年前建造的无证房屋，即使无宅基地使用权，仍可按实际使用面积补偿(依据《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》第11条)。

　　1987年后建造的无证房屋，需经村集体或街道办出具产权证明，方可获得部分补偿。

　　违章建筑认定：

　　未经审批建造的房屋，若无法提供合法产权证明，可能被认定为违章建筑，仅补偿建筑材料成本(如1200元/㎡)。

　　二、无宅基地房屋的赔偿项目与标准

　　1. 房屋价值补偿

　　评估方法：

　　合法产权房屋：按拆迁时周边同类房屋市场价评估。例如，2025年常州武进区农村房屋市场价约8000元/㎡，补偿标准参照此价执行。

　　无证房屋：按重置价结合成新率评估。2025年常州重置价标准为：砖混结构2800元/㎡，平房2200元/㎡，成新率按建造年限折旧计算。

　　特殊情形：

　　1987年前建造的无证房屋：可按实际使用面积100%补偿，无需办理产权登记。

　　1987年后建造的无证房屋：仅补偿建筑材料成本，如1200元/㎡。

　　2. 搬迁与临时安置补偿

　　搬迁费：按合法面积每平方米60元计算，不足2000元的按2000元计发。例如，100㎡房屋搬迁费为6000元。

　　临时安置费：选择产权调换的，按被拆迁房屋面积每月每平方米35元支付，过渡期一般不超过24个月。2025年常州钟楼区标准为：100㎡房屋每月临时安置费3500元，24个月共计8.4万元。

　　3. 停产停业损失补偿

　　非住宅房屋：因拆迁造成停产停业的，按上一年度月平均利润的70%补偿。例如，年利润60万元的商铺，停业8个月的补偿为：60万÷12×8×70%=28万元。

　　三、实务建议与风险防范

　　1. 权属证明的提前准备

　　房屋所有权证：确保房屋所有权证登记信息准确，无争议。

　　历史遗留证明：1987年前建造的无证房屋，需提供村集体或街道办出具的产权证明。

　　共有权证明：共有房屋需提供共有权证或分家协议，明确各共有人份额。

　　2. 补偿协议的谨慎签订

　　条款审查：明确补偿金额、付款方式、过渡期条款，避免模糊表述。

　　共有权人签字：所有共有人需共同签字，否则协议可能被认定无效。

　　3. 专业协助的必要性

　　律师介入：在评估报告出具后、签订协议前委托律师，审查协议合法性。

　　专家辅助人：申请法院委托评估专家出庭，对原评估报告进行质证。

　　4. 争议解决路径

　　行政复议：对补偿标准或程序有异议的，60日内向常州市政府申请复议。

　　行政诉讼：复议后仍不服的，6个月内提起诉讼，请求确认协议无效或重新签订。

　　四、结语

　　常州农村无宅基地房屋拆迁赔偿需结合房屋合法性、建造时间及地方政策综合判断。被拆迁人应主动监督协议履行，善用法律与政策工具，必要时通过行政复议或诉讼维护权益，以确保获得公平合理的补偿。