常州拆迁中的房屋能否出售？法律角度深度解析

　　常州拆迁过程中，被拆迁人常因资金需求或规避风险考虑出售房屋。本文结合2025年最新法律法规与典型案例，解析拆迁中房屋出售的合法性、风险及实务操作，为被拆迁人提供法律指引。

　　一、拆迁中房屋出售的合法性认定

　　1. 拆迁公告发布前的出售行为

　　合法性：拆迁公告发布前，房屋所有权人依法享有处分权，可自由出售房屋。

　　风险提示：需确保买受人知情房屋即将拆迁，避免因隐瞒信息引发纠纷。

　　案例参考：2025年常州天宁区案例中，卖方在拆迁公告发布前出售房屋，买方知情后仍愿购买，法院认定合同有效。

　　2. 拆迁公告发布后的出售行为

　　合法性限制：

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条，拆迁范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋或改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。

　　房屋买卖虽未被明确禁止，但可能被认定为“规避补偿”行为，导致合同无效或补偿款减少。

　　实务要点：

　　拆迁公告发布后，房屋所有权人仍可出售房屋，但需承担合同无效的风险;

　　买受人可能以“恶意串通”为由主张合同无效，要求返还购房款。

　　案例参考：2025年常州新北区案例中，卖方在拆迁公告发布后出售房屋，买方起诉合同无效，法院判决返还购房款并赔偿损失。

　　二、拆迁中房屋出售的风险防范

　　1. 合同条款的明确约定

　　拆迁补偿归属：明确约定拆迁补偿款归卖方所有，避免买方主张分割。

　　违约责任：约定买方明知拆迁仍购房的，不得以拆迁为由主张合同无效。

　　示例条款：

　　“本合同签订后，若房屋纳入拆迁范围，拆迁补偿款全部归卖方所有，买方不得以任何理由主张分割或要求返还购房款。”

　　2. 买受人资格的审查

　　限制条件：部分地区限制非本村集体经济组织成员购买宅基地房屋，导致合同无效。

　　实务建议：审查买受人户籍、是否符合购房条件，避免因主体不适格引发纠纷。

　　3. 政府行为的应对

　　拆迁补偿的协调：出售房屋后，及时与拆迁方沟通，明确补偿对象为卖方，避免买方介入。

　　强制拆除的风险：若房屋已出售但未过户，拆迁方可能直接与卖方签订协议，买方需通过诉讼主张权利。

　　三、特殊情形下的出售行为处理

　　1. 已签订拆迁协议的房屋出售

　　合法性：协议签订后，房屋所有权人仍可出售房屋，但需承担协议约定的义务(如交房时间、补偿款分配)。

　　风险提示：买受人可能因房屋被拆除而无法实际使用，需在合同中约定交房时间及违约责任。

　　2. 违章建筑的出售行为

　　合法性：违章建筑不得买卖，合同可能被认定无效。

　　实务建议：出售前需确认房屋合法性，避免因违章建筑导致钱房两空。

　　四、结语

　　常州拆迁中的房屋出售需谨慎处理，尤其在拆迁公告发布后，需明确合同条款、审查买受人资格，并主动与拆迁方沟通。被拆迁人应权衡利弊，避免因出售房屋而损失补偿权益，必要时通过法律途径维护自身利益。