南通平房拆迁后，原房主能否主张产权？法律解析与案例启示

　　核心法律原则：产权归属以登记为准

　　根据2025年《民法典》物权编最新司法解释，不动产物权变动以登记为生效要件。南通市港闸区人民法院审理的曹斌诉曹桂新分家析产纠纷案明确：农村建房以户为单位申请，宅基地使用权人仅享有拆迁区位补偿和安置面积权益，不当然拥有房屋所有权。这意味着：

　　若原房主已完成产权过户登记，则丧失房屋所有权，无权主张拆迁利益;

　　未过户但存在产权纠纷的，需通过司法程序确认权属。

　　南通地方政策特殊规定

　　满5年安置房可自由交易

　　南通市规定：拆迁安置房满5年取得产权证后可上市交易，但需注意：

　　交易前必须完成不动产登记变更;

　　未经登记的房屋买卖合同仅产生债权效力，不发生物权变动。

　　历史遗留问题处理

　　对于2010年前存在的"一房多卖"、未批先建等情况，南通市采取"尊重历史、分类处理"原则：

　　能提供建房审批手续的，按合法建筑补偿;

　　无手续但长期居住的，经村委会证明可给予适当补偿。

　　实务操作建议

　　原房主维权路径

　　证据保全：收集购房合同、付款凭证、居住证明等材料;

　　协商调解：通过街道办、司法所等第三方机构介入;

　　司法诉讼：起诉确认产权归属，注意3年诉讼时效限制。

　　购房者风险防范

　　核查不动产登记簿，确认房屋无抵押、查封;

　　要求卖方出具《拆迁安置协议》原件;

　　签订书面合同并办理预告登记。