南通房屋拆迁必备手续与证件全指南

法定手续体系：五类核心文件

建设项目批准文件

依据《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，所有拆迁项目必须取得发改委或相关主管部门的建设项目批准文件，证明项目的合法性。2025年南通市要求项目建议书、可行性研究报告、环评报告三证齐全方可启动拆迁。

建设用地规划许可证

南通市自然资源和规划局2025年数据显示，该证件需明确载明：

土地用途(居住/商业/工业等)

规划红线范围(精确到坐标)

容积率、建筑密度等规划指标

国有土地使用权批准文件

根据《土地管理法》第四十四条，涉及农用地转用的需取得国务院或省级政府批准文件。南通市2025年实施"区片综合地价"标准，崇川区农用地补偿标准达6.56万元/亩。

拆迁计划与方案

需包含：

拆迁范围四至图(需经规划部门确认)

拆迁时序表(精确到季度)

补偿资金预算(需经财政部门审核)

房屋拆迁许可证

依据《城市房屋拆迁管理条例》第七条，该证件需载明：

拆迁人名称(需为独立法人)

拆迁实施单位资质(二级以上资质)

拆迁期限(最长不超过2年)

必备证件清单：七类关键证明

房屋权属证明

房产证原件(2008年前老证需换发不动产权证)

土地使用证(集体土地需提供宅基地审批表)

建房许可证(1987年后建房需提供)

身份关系证明

户口本原件(需体现户籍迁入时间)

婚姻状况证明(结婚证/离婚协议)

亲属关系公证书(涉及继承时需提供)

经营性证明

营业执照(需连续经营2年以上)

税务登记证(近3年纳税记录)

特种行业许可证(如宾馆、加油站)

手续办理流程：四阶段18步骤

前期准备阶段

编制拆迁计划(需经住建部门备案)

委托评估机构(需在省住建厅名录内)

申请拆迁许可证(需公示30日)

评估实施阶段

评估机构进场测绘(需2名以上注册评估师)

出具初步评估报告(需公示7日)

召开听证会(涉及重大公共利益时)

补偿安置阶段

签订补偿协议(需使用住建部门示范文本)

支付补偿款(需专户存储并公证)

交付安置房(需三证齐全)

拆迁实施阶段

申请强制执行(需经法院审查)

证据保全公证(需2名以上公证员)

拆除施工(需具备爆破资质)

特殊情形处理规范

"地大于房"补偿规则

对于合法土地面积超过房屋建筑面积的情况：

国有土地：按基准地价70%计算区位补偿

集体土地：参照《江苏省土地管理条例》给予土地补偿费和安置补助费

历史遗留问题处理

1987年前建房：按合法建筑补偿

无证但长期居住：经村委会证明可给予适当补偿

"一户多宅"：仅补偿常住户

法律责任风险警示

违法拆迁法律后果

未取得拆迁许可证实施拆迁：依据《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条，处以50万元以下罚款

暴力拆迁导致人身伤害：构成故意伤害罪，最高可处10年有期徒刑

挪用补偿款：依据《刑法》第二百七十三条，构成挪用公款罪

南通市拆迁手续办理实践表明，严格遵循法定程序是避免纠纷的关键。拆迁人应建立"五证两书一表"的完整档案，被拆迁人需重点关注评估报告的合法性审查。通过行政许可、评估公证、资金监管等制度设计，构建起拆迁双方权益的平衡机制。