镇江租赁户擅自拆除房屋主体法律责任与解决路径(2025年最新版)

　　一、法律责任认定与合同依据

　　根据《民法典》第七百一十五条及2025年镇江市中级人民法院判例，租赁户擅自拆除房屋主体结构需承担以下责任：

　　1. 合同约定优先原则

　　条款效力：若租赁合同明确禁止擅自改动房屋主体结构(如镇江京口区某案例中合同约定"不得拆除承重墙")，出租方可依约追究违约责任，要求赔偿损失或恢复原状。

　　违约成本：丹徒区法院2025年判例显示，承租人因拆除主体结构被判支付违约金，占合同总金额的20%。

　　2. 法定责任兜底

　　恢复原状或赔偿：即使合同无约定，依据《民法典》第七百一十五条，出租人可主张承租人恢复原状或赔偿损失。润州区某案例中，法院认定拆除行为导致房屋贬值30%，承租人需赔偿相应金额。

　　解除合同权利：若拆除行为严重危及房屋安全(如句容市某厂房拆除承重梁案)，出租方可依据《民法典》第七百一十一条解除合同并索赔。

　　二、实务操作中的关键步骤

　　1. 证据固定与初步应对

　　证据清单：

　　现场照片、视频(需显示拆除时间、位置)

　　租赁合同原件及条款截图

　　与承租人的沟通记录(微信、短信、书面通知)

　　紧急措施：发现拆除行为后24小时内向公安机关报案，要求出具《接处警记录》，证明侵权事实。

　　2. 协商与调解策略

　　书面告知：通过EMS发送《停止侵权行为告知书》，明确要求承租人7日内恢复原状，否则追究法律责任。

　　第三方介入：联系镇江市住房和城乡建设局房产监察大队或社区人民调解委员会，推动调解协议达成。2025年数据显示，经行政机关调解的纠纷解决率达65%。

　　3. 诉讼路径选择

　　案由选择：以"房屋租赁合同纠纷"或"财产损害赔偿纠纷"提起民事诉讼，主张恢复原状、赔偿损失及违约金。

　　财产保全：起诉时同步申请冻结承租人银行账户，防止资产转移。丹徒区某案例中，法院裁定冻结承租人账户后，其主动协商赔偿。

　　三、2025年镇江政策创新与案例启示

　　1. 数字化工具应用

　　在线取证平台：镇江市住建局上线"房屋安全在线监管系统"，可实时调取房屋结构变更数据，作为电子证据使用。

　　区块链存证：关键沟通记录、现场照片可通过"至信链"平台存证，防止篡改。

　　2. 典型案例分析

　　案例一：润州区某商铺拆除承重墙案

　　承租人擅自拆除商铺承重墙，出租方依据合同约定索赔50万元。法院认定拆除行为导致房屋安全等级下降，判决承租人赔偿42万元并恢复原状。

　　案例二：丹徒区厂房主体拆除案

　　承租人拆除厂房主体结构后失联，出租方通过"镇江法院执行指挥中心"申请强制执行，法院裁定由承租人配偶在共有财产范围内承担赔偿责任。

　　四、风险防范建议

　　合同条款优化：在租赁合同中明确"禁止改动房屋主体结构"条款，并约定违约金比例(建议不低于合同总金额的20%)。

　　定期巡查机制：建立季度房屋安全巡查制度，发现异常及时固定证据。

　　保险配置：投保"房屋安全责任险"，年费约500元，可覆盖最高100万元的赔偿风险。