扬州宅基地拆迁面积计算与补偿标准解析

　　随着扬州城市化进程的加速，宅基地拆迁补偿成为农民关注的焦点。2025年扬州市出台最新征地区片综合地价标准，明确宅基地面积认定规则与补偿细则。本文结合法律法规与实务案例，为被拆迁人提供专业指引。

　　一、宅基地面积认定规则

　　1. 合法权属证明为核心依据

　　根据《扬州市集体土地房屋拆迁管理办法》第十二条，宅基地面积以《集体土地使用证》或村委会出具的宅基地使用证明为准。若权属证明缺失，需满足以下条件方可认定为合法面积：

　　历史建房审批：1987年《土地管理法》实施前建造的无证房屋，经集体经济组织出具证明并公示7日无异议，可按合法面积补偿。

　　建房合规性：房屋结构需符合当时规划要求，如砖木结构、砖混结构等，且未占用农用地。

　　2. 超标面积处理原则

　　扬州市规定城镇规划区内宅基地面积上限为135㎡/户，农村地区为200㎡/户。超出部分按以下方式处理：

　　超标50%以内：按区片综合地价的60%补偿。

　　超标50%以上：仅补偿合法部分，超标面积不予补偿。

　　二、2025年最新补偿标准

　　1. 区片综合地价

　　根据扬州市政府《关于调整征地区片综合地价的通知》(扬政发〔2025〕12号)，各区域补偿标准如下：

　　2. 房屋重置价补偿

　　3. 附属设施专项补偿

　　沼气池：4.600元/个

　　室外水泥地坪：165元/㎡

　　有线电视迁移：150元/户

　　空调移机：150元/台

　　三、法律依据与操作路径

　　1. 核心法律条文

　　《土地管理法》第四十八条：征收土地应给予公平补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

　　《扬州市集体土地房屋拆迁管理办法》第十七条：拆迁补偿包括宅基地补偿、房屋重置价及附属设施补偿，实行货币补偿或产权调换。

　　2. 补偿流程四步法

　　权属核查：向村委会申请宅基地使用证明，提交建房审批文件。

　　面积测绘：由第三方测绘机构实地测量，出具《宅基地面积确认书》。

　　评估协商：依据评估报告与拆迁方签订补偿协议，明确补偿金额及支付方式。

　　权益保障：对评估结果有异议的，可在10日内申请复核，或向法院提起诉讼。

　　四、实务案例分析

　　案例：宝应县某农户拆迁补偿纠纷

　　案情：农户王某宅基地面积180㎡(其中45㎡无证)，房屋为砖混结构(建筑面积240㎡)。拆迁方初审补偿款为：

　　宅基地：180㎡×47.000元/亩÷666.67㎡≈12.7万元

　　房屋：240㎡×1.000元/㎡=24万元

　　附属设施：3万元

　　争议点：无证45㎡是否应补偿?

　　判决结果：

　　无证45㎡经村委会证明建于1986年，按合法面积补偿，宅基地总额调整为：180㎡×47.000元/亩÷666.67≈12.7万元

　　房屋补偿增加至240㎡×1.100元/㎡=26.4万元(因装修较好)

　　启示：无证房屋需及时补办手续或取得村委会证明，超标面积可通过合法途径争取部分补偿。

　　五、风险提示

　　无证房屋风险：未取得村委会证明的无证房屋可能被认定为违建，仅获材料费补偿。

　　超标面积扣减：建议提前咨询规划部门，通过分户或调整建筑布局降低超标风险。

　　评估争议解决：对评估结果有异议的，务必在收到报告后10日内申请复核，逾期视为认可。

　　结语

　　掌握宅基地面积认定规则与补偿标准，是拆迁维权的关键。被拆迁人应积极留存权属证明，依法主张权益，必要时寻求专业律师协助，确保补偿公平合理。