扬州农村老宅拆迁补偿全解析：政策、标准与实操

　　2025年扬州农村拆迁进程加速，广陵区李典镇、邗江区瓜洲镇等多地启动老宅征收。本文结合《土地管理法》及扬州地方实施细则，系统梳理农村老宅拆迁的补偿项目、计算标准及特殊情形处理。

　　一、补偿项目体系

　　(一)宅基地补偿

　　区片综合地价

　　一类地区(广陵区、邗江区)：55000元/亩，土地补偿费与安置补助费各占50%。

　　二类地区(江都区等)：47000元/亩，建设用地参照此标准执行。

　　特殊情形

　　1987年前建造的无证老宅，经集体经济组织确认后可获全额补偿。

　　生态科技新城某案例：韩某家1980年建老宅无证，获补偿11万元。

　　(二)房屋补偿

　　重置成新价

　　砖混结构：1200元/㎡(邗江区瓜洲镇案例)。

　　土木结构：800元/㎡(广陵区某老宅案例)。

　　装修补偿

　　协商确定或按评估价10%额外补贴，如某老宅装修评估价5万元，获补5000元。

　　(三)附属设施补偿

　　二、操作路径与案例分析

　　(一)补偿方式选择

　　货币补偿

　　计算公式：宅基地区位补偿价×面积+房屋重置价+装修补偿。

　　案例：广陵区某老宅200㎡，获补(55000/666.67×120)+(1200×200)+50000=24.6万元。

　　产权调换

　　安置标准："拆一还一"基础上，差价按10%补贴。

　　案例：江都区某农户选择新房，获补15㎡差价款3万元。

　　(二)特殊情形处理

　　历史建筑保护

　　1949年前建造的老宅，经文物部门认定后可获额外文化价值补偿。

　　案例：湾头镇某清代建筑获补20万元文化保护基金。

　　一户多宅处理

　　仅补偿常住人口对应面积，超面积部分按重置价50%补贴。

　　2025年某农户超建30㎡，获补1.8万元。

　　三、法律救济与风险提示

　　(一)程序性权利

　　补偿方案听证

　　涉及整村拆迁时，可申请召开听证会调整补偿标准。

　　2025年李典镇某村通过听证会，宅基地补偿标准提升5%。

　　社会稳定风险评估

　　征收决定作出前，有权查阅评估报告并提出异议。

　　(二)证据固定要点

　　权属证明

　　集体土地使用证、建房审批文件、1987年前无证房屋需3名以上村民作证。

　　居住证明

　　连续2年水电费发票、社区居住证明。

　　结语

　　扬州农村老宅拆迁补偿需兼顾宅基地价值与房屋实际状况，历史建筑与合法经营情形可获额外补偿。建议被拆迁农户尽早确认权属、固定证据，通过听证、评估等程序争取最大化权益，必要时寻求专业法律帮助，确保在拆迁中实现公平合理补偿。