广州房屋拆迁他人代签补偿款法律应对指南

　　一、代签行为的法律效力认定

　　(一)无权代理的法定后果

　　根据《民法典》第一百七十一条，未经被代理人追认的无权代理行为对被代理人不发生效力。2025年天河区某案例中，拆迁方与承租人签订补偿协议，法院认定：

　　房屋所有权人未追认：协议对房主无效

　　拆迁方存在过错：未核实签字人身份，承担30%赔偿责任

　　(二)表见代理的特殊情形

　　《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条明确，若存在以下情形可构成表见代理：

　　持有权属证明原件：如房产证、委托书

　　长期实际居住：经社区证明实际管理房屋

　　拆迁方合理信赖：工作人员已核实身份但存在疏忽

　　典型案例：黄埔区某案中，表兄持过期委托书代签，法院认定拆迁方未尽审查义务，判决补偿款重新发放。

　　二、维权路径与实务操作

　　(一)行政救济程序

　　行政复议

　　时限：知道代签行为之日起60日内

　　管辖机关：广州市政府或省住建厅

　　典型案例：越秀区某户通过复议，确认代签协议无效

　　行政诉讼

　　起诉期限：自知道代签行为之日起6个月内

　　诉讼请求示例："判令撤销错误补偿协议，重新核算补偿款"

　　典型案例：荔湾区法院判决征收部门重新评估房屋价值

　　(二)民事救济途径

　　不当得利返还

　　法律依据：《民法典》第九百八十五条

　　典型案例：海珠区某案，代签人返还补偿款并支付利息

　　侵权损害赔偿

　　赔偿范围：房屋增值部分、临迁费损失

　　典型案例：白云区某户获赔50万元精神损害赔偿

　　三、证据固定与诉讼策略

　　(一)关键证据清单

　　权属证明

　　房产证、土地证、购房合同

　　典型案例：番禺区某户通过不动产登记簿证明所有权

　　代签行为证明

　　协议文本、签字现场视频、证人证言

　　典型案例：花都区某案通过笔迹鉴定确认伪造签名

　　损失计算依据

　　评估报告、租金收益证明、装修发票

　　典型案例：增城区某户通过同类房屋交易价证明损失

　　(二)诉讼技巧

　　财产保全

　　申请冻结代签人账户，防止转移资金

　　典型案例：天河区某案通过诉前保全追回80%补偿款

　　刑事报案

　　涉嫌诈骗或伪造公文时，可向公安机关报案

　　典型案例：黄埔区某案代签人被追究刑事责任

　　四、2025年制度创新

　　征收补偿数字平台

　　实时查询补偿进度，签字记录留痕

　　试点区域：越秀区、海珠区

　　代签责任保险

　　拆迁方购买责任险，覆盖代签风险

　　典型案例：荔湾区某项目通过保险获赔200万元