广州房屋拆迁补偿范围详解：哪些项目能获赔？

　　一、合法建筑补偿范围

　　1. 房屋主体补偿

　　有证房屋：按评估价全额补偿，框架结构3048元/㎡、砖混结构2600元/㎡。

　　无证房屋：1990年前建造的按市场价全额补偿，1990-2008年按60%补偿，2008年后需符合"三层半"规则。

　　案例参考：

　　荔湾区某1986年无证房获全额补偿240万元，从化区1995年无证房获残值补偿4.8万元。

　　2. 附属物补偿

　　装修补偿：按重置价结合成新率计算，豪华装修上浮20%。

　　特殊设施：电梯、中央空调等按重置价补偿(如天河区某酒店获赔80万元)。

　　二、违法建筑处理规则

　　1. 分类处置标准

　　1987年前违建：按市场价全额补偿(如增城区某仓库获补320万元)。

　　1987-2008年违建：需村集体证明，按重置价80%补偿。

　　2008年后违建：无补偿，强制拆除。

　　2. 处罚与补偿平衡

　　已处罚违建：配合签约可获最低500元/㎡奖励。

　　未处罚违建：需先接受行政处罚，再按剩余价值补偿。

　　实务建议：保留处罚决定书、缴费凭证等，证明违建已处理。

　　三、特殊情形补偿项目

　　1. 生产经营性补偿

　　停产停业损失：前12个月平均利润×补偿期限(最长12个月)，高新技术企业上浮30%。

　　设备搬迁费：精密仪器调试费按实际发生额补偿(黄埔区某电子厂获赔28万元)。

　　2. 政策创新补偿

　　房票安置：选择购房券形式可获10%补贴(荔湾区某企业节省购房成本28万元)。

　　税收优惠：搬迁收入可延迟5年纳税，年收入超12万元需申报。

　　四、维权策略与实务操作

　　1. 证据保全要点

　　核心文件：房产证、土地证、拆迁公告、评估报告。

　　证人证言：邻居、村集体负责人出具房屋建造时间证明(如黄埔区某户通过证人证言获全额补偿)。

　　2. 争议解决路径

　　(1)行政复议

　　时效：60日内向市政府申请，重点审查程序合法性。

　　案例：2025年海珠区某户通过复议，撤销违法拆迁决定。

　　(2)行政诉讼

　　管辖法院：中级法院(对区政府行为不服)。

　　诉讼请求示例：“确认被告超期拆迁行为违法，赔偿损失XX万元”。

　　证据要求：

　　拆迁公告、延期批文、沟通记录(需公证或第三方认证)。

　　五、未来趋势与政策展望

　　分类处置政策细化：以1987年、2008年、2025年为关键节点，制定差异化补偿标准。

　　数字化管理：区块链存证无证房屋权属信息，AI监控违建动态。

　　实务操作建议：提前在拆迁协议中明确补偿条款，优先选择调解解决争议。

　　通过法律与实务的双重保障，广州房屋拆迁补偿既能严格遵守分类处置原则，也能在特殊情况下合法维权，平衡公共利益与被拆迁人权益。