嘉兴无证拆迁房购买风险解析：法律红线与避坑指南

　　2025年嘉兴市推进城市更新，无证拆迁房因价格优势吸引购房者，但法律风险显著。根据嘉兴市住建局数据，2025年1-8月共处理无证房产交易纠纷90余件，平均涉案金额达85万元。本文结合《城乡规划法》及嘉兴地方政策，系统解析购买无证拆迁房的法律风险与防范策略。

　　一、法律风险：从合同效力到物权登记

　　1.1 合同效力的认定规则

　　根据《民法典》第215条，无证拆迁房买卖合同原则有效，但存在例外：

　　违法建筑：若房屋被认定为违法建筑，合同可能因违反《城乡规划法》被认定无效;

　　一房二卖：出卖人将房屋卖予多人，已办理网签的买受人优先受偿。

　　案例：

　　嘉善县某案中，买受人签订无证房买卖合同后，出卖人反悔并以房屋无证为由主张合同无效，法院认定合同有效，出卖人需继续履行。

　　1.2 物权登记的障碍与突破

　　登记限制：无证房屋无法办理过户，买受人仅能通过“长期居住权”主张权益;

　　司法实践：嘉兴中院在(2025)浙04民终89号判决中明确，买受人可依据合同要求出卖人配合办理产权登记，但需自行承担补办证件的费用。

　　二、购买前的尽职调查

　　2.1 产权溯源与违法建筑认定

　　历史沿革调查：通过村委会或城建档案馆查询房屋建造时间(1990年前建造的无证房可能被认定为合法);

　　违法建筑认定：向嘉兴市综合行政执法局申请查询房屋是否列入违法建筑台账。

　　2.2 交易结构的设计

　　分期付款：约定部分房款在产权登记后支付，降低风险;

　　担保条款：要求出卖人提供第三方担保，确保合同履行。

　　三、争议解决与维权路径

　　3.1 诉讼策略的选择

　　继续履行之诉：依据《民法典》第577条，要求出卖人配合办理产权登记;

　　损害赔偿之诉：若房屋被拆除且无补偿，可主张出卖人返还房款并赔偿损失。

　　3.2 行政与司法联动

　　信息公开申请：通过“浙江省政府信息公开平台”查询拆迁规划、资金证明等文件;

　　行政复议：对规划部门的不动产登记决定不服，60日内向嘉兴市政府申请复议。

　　结语

　　嘉兴无证拆迁房购买需平衡价格优势与法律风险。建议通过“尽职调查-合同设计-司法救济”三维路径，在交易初期即委托专业机构进行法律审查，通过法律手段防范风险。随着“区块链+不动产登记”系统的试点，产权确认效率将逐步提升，但购房者仍需保持谨慎。