金华农村房屋评估标准解析：2025年最新规定与操作指南

　　一、评估机构的选定与程序要求

　　根据《金华市集体土地征收补偿安置办法》第12条，评估机构需通过以下程序选定：

　　公开抽签：征收方组织被征收人投票，得票超50%的机构入选;

　　公告公示：评估机构名单需在征收范围内公示7日;

　　异议处理：被征收人对评估结果有异议的，10日内申请复核。

　　案例：义乌市某拆迁案中，因评估机构未公示，法院判决重新评估。

　　二、评估方法与标准

　　1. 房屋价值评估

　　主流方法：市场比较法(参考周边类似房屋成交价)、成本法(重置成本×成新率)。

　　金华特色：

　　砖混结构：3200元/㎡(含基础);

　　砖木结构：2800元/㎡;

　　简装补贴：500元/㎡(豪华装修需单独评估)。

　　2. 附属设施评估

　　构筑物：围墙、水井等按评估价补偿;

　　装修补偿：普通装修按500元/㎡包干，豪华装修需单独评估。

　　3. 特殊情形调整

　　历史建筑：1984年前建造的无证房屋，经认定后可获全额补偿;

　　经营性用房：持营业执照且连续经营2年以上，按重置价上浮30%。

　　三、评估报告的内容与异议处理

　　1. 报告核心要素

　　评估时点：以《征收决定公告》发布之日为准;

　　评估方法：需明确采用市场比较法或成本法;

　　数据来源：参考的交易案例或成本数据需附证明。

　　2. 异议处理流程

　　申请复核：收到报告10日内向原评估机构申请;

　　专家委员会鉴定：对复核结果有异议的，可向专家委员会申请鉴定;

　　案例：兰溪市某企业因评估方法争议，重新评估后补偿额增加18%。

　　四、实务操作建议

　　评估前的准备：

　　提供房屋产权证明、建房审批表等权属文件;

　　对房屋现状进行拍照或录像，留存证据。

　　评估过程中的参与：

　　监督评估机构实地查勘，确保不遗漏附属设施;

　　对评估方法有异议的，及时提出书面意见。

　　评估后的救济：

　　复核或鉴定申请需在规定期限内提出;

　　若评估结果仍不合理，可拒绝在补偿协议上签字。

　　五、典型案例分析

　　案例1：东阳市某农户诉评估机构案

　　案情：评估机构未将地下室纳入评估范围，导致补偿款减少20万元。

　　判决：法院认定评估机构程序违法，责令重新评估并赔偿损失。

　　启示：被征收人需主动指出房屋特殊结构，避免漏评。

　　案例2：磐安县某企业诉征收方案

　　案情：评估机构采用成本法低估房屋价值，企业主张按市场比较法重新评估。

　　判决：法院支持企业诉求，补偿款增加30%。

　　启示：市场比较法更有利于保护被征收人权益，需主动主张。

　　六、政策趋势与启示

　　数字化评估：金华市试点区块链技术固定评估数据，确保不可篡改;

　　绿色发展导向：对节能建筑额外补偿5000元，鼓励生态拆迁;

　　公众参与：评估报告需在征收范围内公示，接受社会监督。

　　通过以上分析，金华农村房屋评估标准已形成"程序公开、方法多元、救济有效"的体系。被征收人需积极参与评估过程，依法主张权益，方能获得公平补偿。