丽水拆迁超出面积如何计算补偿？2025年最新政策解析

　　2025年丽水市拆迁进程中，超出合法面积部分的补偿问题成为焦点。根据丽水市住建局数据，2025年1-9月涉及超面积补偿的拆迁案件同比增长38%，但通过政策创新，争议解决率达83%。本文结合《土地管理法》《浙江省土地管理条例》及丽水地方政策，系统梳理超面积部分的补偿规则与实务要点。

　　一、超面积认定的法律依据与丽水实践

　　(一)合法面积与超面积的界定

　　《土地管理法》规定

　　第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　丽水地方标准：莲都区规定，农村宅基地面积不得超过120平方米，超面积部分视为违法建筑。

　　超面积补偿规则

　　合法扩建：经规划部门批准的扩建面积，按评估价100%补偿。

　　违法建筑：未批先建部分按重置价50%补偿，或根据地方政策不予补偿。

　　(二)补偿项目与计算标准

　　房屋价值补偿

　　合法面积：按评估价100%补偿，框架结构厂房3500元/㎡(主城区基准价)，钢结构3000元/㎡。

　　超面积部分：违法建筑按重置价50%补偿，丽水某企业超面积100㎡获补15万元。

　　搬迁与临时安置费

　　搬迁费：每户每次不低于2000元，超面积部分按15元/㎡另计。

　　临时安置费：按区片标准，Ⅰ区片住宅15元/㎡·月，过渡期24个月。

　　二、争议解决路径与案例分析

　　(一)超面积认定争议

　　规划许可审核

　　步骤一：向规划部门调取建筑审批档案，确认扩建是否合法。

　　案例：丽水莲都区某企业通过提交规划许可证，证明超面积部分为合法扩建，获全额补偿。

　　历史建筑认定

　　1984年前无证建筑视为合法，按重置价补偿;1984年后无证建筑按成新率80%补偿。

　　(二)补偿标准争议

　　评估报告异议

　　步骤一：收到评估报告后10日内提交书面复核申请。

　　步骤二：对复核结果有异议，10日内向评估专家委员会申请鉴定。

　　行政诉讼策略

　　诉讼理由：以“超面积认定违法”或“补偿标准显失公平”为由提起诉讼。

　　证据：提交规划许可证、评估报告、复核申请等关键文件。

　　三、2025年丽水政策创新与影响

　　智能面积核验系统

　　丽水市自然资源和规划局上线“拆迁面积智能核验平台”，实时调取规划档案、卫星影像，自动生成合法面积清单。

　　区块链存证机制

　　对超面积认定关键证据，如规划许可证、调解协议，纳入区块链存证，确保证据不可篡改。

　　结语

　　丽水拆迁超面积补偿需结合法定标准与地方创新，通过规划核验、评估复核等手段确保结果公正。建议被拆迁人充分利用政策工具，提前准备规划许可证明，必要时寻求法律帮助。