(一)案例引入：商铺拆迁，停产损失如何补偿?

2024 年，徐州市云龙区某商业街纳入旧城改造，个体户李某经营的商铺建筑面积 60㎡，持有合法营业执照，且已连续经营 8 年。拆迁部门核算的补偿款包括：房屋价值补偿 120 万元(按 2 万元 /㎡评估)、搬迁费 1.8 万元(按 300 元 /㎡计算)、临时安置费 3.6 万元(按 50 元 /㎡/ 月计算，支付 12 个月)、停产停业损失 24 万元(按房屋价值的 20% 计算)、装饰装修补偿 3 万元(按 500 元 /㎡计算)，合计 152.4 万元。安置方案提供两种选择：一是货币补偿，额外奖励 15 万元，总计 167.4 万元;二是产权调换，提供位于新城区的商铺(建筑面积 55㎡，评估价 1.8 万元 /㎡)，无需补差价，同时支付搬迁费与 6 个月临时安置费。李某认为停产停业损失计算过低，因其商铺年均净利润达 30 万元，遂与拆迁部门协商，最终停产停业损失调整为 30 万元，总补偿款增至 158.4 万元。

这一案例凸显了徐州商铺拆迁的核心争议：非住宅房屋的停产停业损失如何计算？地方政策有哪些特殊规定？

(二)最新补偿标准：区分住宅与非住宅的差异化规定

1. 补偿范围与法律依据

《徐州市国有土地上房屋征收与补偿办法》(2024 年修订，下称《徐州办法》)依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合徐州实际，将补偿分为 “住宅房屋补偿” 与 “非住宅房屋补偿”，非住宅房屋额外增加 “设备搬迁与重置费”“无法恢复使用的设备补偿”。

2. 具体标准与计算方式

房屋价值补偿：住宅房屋评估价参考 “周边新建商品住房均价”，2024 年徐州主城区(云龙、鼓楼、泉山)住宅评估价区间为 1.2 万 - 1.8 万元 /㎡;非住宅房屋(商铺、写字楼)评估价参考 “同类商业用房市场租金与收益”，如案例中李某的商铺，因位于核心商业街，评估价达 2 万元 /㎡。

搬迁费：住宅类 150 元 /㎡，非住宅类 300-500 元 /㎡(根据设备多少调整);设备搬迁与重置费按 “设备评估价值的 10%-20%” 计算，无法恢复使用的设备按评估价值全额补偿。

临时安置费：住宅类按 40-60 元 /㎡/ 月计算(核心区 60 元 /㎡/ 月，郊区 40 元 /㎡/ 月);非住宅类按 50-80 元 /㎡/ 月计算，支付期限根据安置方式确定(货币补偿支付 6 个月，产权调换支付至交房后 3 个月)。

停产停业损失：《徐州办法》第十九条规定，非住宅房屋停产停业损失按以下方式计算，取高执行：(1)按房屋评估价值的 10%-20% 一次性支付;(2)按 “上年度月平均净利润 × 停产停业期限” 计算(停产停业期限按 6-12 个月确定)。案例中李某的商铺按 “净利润” 计算的损失为 30 万元(30 万元 / 年 ÷12×12 个月)，高于按 “房屋价值 20%” 计算的 24 万元，最终按 30 万元补偿，符合政策规定。

奖励费用：签约奖励在 30 日内签约的，住宅类按 3 万元 / 户，非住宅类按房屋价值的 5%;搬迁奖励在约定时间内交房的，住宅类按 2 万元 / 户，非住宅类按 3 万元 / 户。

(三)安置新政策：保障与效率并重的创新举措

1. 安置方式的地方特色

“货币补偿 + 购房补贴”：徐州 2024 年新增 “购房补贴” 政策，选择货币补偿的居民，在徐州市范围内购买新建商品房的，按补偿款总额的 5% 发放补贴;购买二手房的，按 3% 发放补贴，补贴资金由财政部门直接拨付至开发商或卖方账户。

“就地安置优先”：对于老城区拆迁项目，优先提供 “就地或就近安置房”，如云龙区商业街拆迁项目，除新城区商铺外，还提供位于老城区周边的现房商铺，满足商户 “原址经营” 的需求。

“产业园区安置”：针对工业企业拆迁，徐州在经开区、高新区规划 “产业安置园区”，企业搬迁至园区的，可享受 “土地出让金减免 50%”“税收优惠 3 年” 等政策，降低企业搬迁成本。

2. 历史遗留问题的解决政策

针对 “无证房”“房改房” 等历史遗留房屋，《徐州办法》第二十五条规定：

无证房：在 1990 年《城市规划法》实施前建设，且长期实际居住的，按合法房屋全额补偿;1990-2008 年建设的，按合法房屋的 80% 补偿;2008 年后建设的，若属于 “未批先建” 但符合规划，按 50% 补偿。

房改房：已购买部分产权的，拆迁时可按成本价补足剩余产权，按全额产权计算补偿;未购买产权的，由单位与个人按产权比例分配补偿款。

(四)争议解决：徐州特色的调解机制

《徐州办法》第三十条建立 “征收纠纷调解委员会”，由住建、司法、信访等部门人员及律师、人大代表组成，负责调解补偿争议：

申请调解：居民对补偿有异议的，可在收到补偿方案后 15 日内申请调解，调解委员会在 10 日内组织双方协商。

出具调解意见：调解成功的，签订调解协议;调解失败的，出具《调解意见书》，居民可凭意见书申请行政复议或诉讼。

“先补偿后诉讼”：徐州推行 “先予执行补偿款” 制度，居民对补偿决定不服提起诉讼的，拆迁部门可先将 “无争议部分补偿款” 支付给居民，保障居民基本生活，避免因诉讼导致生活陷入困境。

结语：政策的共性与差异，居民维权的核心要点

徐州的拆迁补偿政策以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为基础，核心共性在于 “市场评估定价”“多元化安置”“奖励机制”;徐州侧重 “购房补贴” 与 “历史遗留问题解决”。对居民而言，维权的核心在于：

核查评估报告：确认评估机构是否备案、评估价是否符合市场行情，对异议及时申请复核与鉴定;

留存证据材料：保存房产证、营业执照、纳税证明、装饰装修合同等，作为主张补偿的依据;

善用调解与法律途径：优先通过调解化解争议，调解无果再通过复议或诉讼维权，避免激化矛盾。

随着城市更新的推进，拆迁政策或将进一步优化，居民需持续关注地方政府官网发布的最新文件，必要时咨询专业律师，确保自身合法权益在拆迁过程中得到充分保障。