成都农村宅基地拆迁房屋赔偿全解析：法律框架与维权路径

　　一、政策背景：2025年成都农村拆迁新规的核心原则

　　根据《成都市征地补偿安置办法》及《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》，2025年成都农村宅基地拆迁补偿遵循“先补偿后搬迁、居住条件有改善”的法定原则。其核心在于保障被拆迁人“原有生活水平不降低、长远生计有保障”，补偿范围涵盖房屋价值、搬迁安置、停产停业损失三大类，并明确禁止“未补偿先拆迁”的违法行为。

　　典型案例：2025年9月，龙泉驿区某村因未公示补偿方案即启动拆迁，被征收人通过行政诉讼确认程序违法，法院责令征收方重新制定补偿方案并支付逾期安置费。此案凸显程序合法性对补偿权益的关键作用。

　　二、赔偿范围：四类房屋补偿标准的差异化设计

　　合法产权房屋

　　补偿标准按“重置成新价+区位补偿价”双轨制计算。例如，锦江区砖混结构房屋重置成新价为1200-1500元/㎡，区位补偿价根据土地等级划分，核心区可达3000元/㎡。总补偿公式为：

　　房屋补偿价=重置成新价×建筑面积+区位补偿价×宅基地面积

　　2025年新规要求评估机构必须具备三级以上资质，且需提供周边3公里内同类房屋交易数据作为参照。

　　历史遗留无证房屋

　　对1987年前建造的无证房屋，只要符合当时建房规范，可按合法房屋补偿标准的80%执行。例如，青羊区某祖宅因未办理产权证，经村委会证明建造年代后，最终按1200元/㎡获得补偿。

　　城中村集体土地房屋

　　参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》精神，按“市场比较法”评估补偿。2025年武侯区某城中村项目，评估机构选取周边3个商品房小区作为参照，最终确定补偿标准为18000元/㎡，较2024年提升12%。

　　经营性用房

　　对底层商铺等经营性房屋，除房屋价值补偿外，另按“前三年平均净利润×停产停业期限”计算损失。例如，金牛区某餐饮店因拆迁停业6个月，按税务申报净利润计算获赔24万元。

　　三、补偿方式：货币化与产权调换的双向选择

　　货币补偿

　　2025年新规要求货币补偿款需在签订协议后15个工作日内支付到位。对选择货币补偿的被征收人，额外给予房屋评估价5%的现金奖励。例如，双流区某项目，被征收人选择货币补偿后，除获得160万元房屋补偿款外，另获8万元奖励。

　　产权调换

　　安置房面积按“拆一补一、互不找差”原则执行，但人均居住面积不得低于35㎡。2025年新都区某项目，被征收人原房屋面积为120㎡，可选择120㎡安置房或100㎡安置房+20万元货币补偿的组合方案。

　　异地重建

　　对保留宅基地使用权的被征收人，可在乡(镇)规划中心村申请新宅基地。新都区规定，新宅基地面积不得超过原面积的1.2倍，且需缴纳每平方米200元的基础设施配套费。

　　四、维权路径：四步策略破解补偿纠纷

　　信息公开申请

　　向区规划和自然资源局申请公开征收决定、补偿方案、评估报告等文件。2025年青白江区某案例中，村民通过信息公开发现补偿方案未包含装修补偿项目，成功推动方案修订。

　　评估复核程序

　　对评估报告有异议的，可在收到报告后10日内向评估机构申请复核。复核需提供对比证据，如周边同类房屋补偿案例。温江区某案例中，复核机构因未采用市场比较法被法院认定程序违法。

　　行政复议与诉讼

　　若协商无果，可向市政府申请行政复议，或直接向基层法院起诉。2025年郫都区某案例中，法院以“评估机构未通过被征收人协商选定”为由，撤销原评估报告，责令按市场比较法重新评估。

　　司法强制执行

　　对拒不履行补偿义务的征收方，可申请法院强制执行。2025年简阳市某案例中，法院查封征收方银行账户，强制划拨补偿款并处以每日万分之五的滞纳金。