南通厂房拆迁应对指南：合法处置与违法强拆的法律边界

　　一、南通厂房拆迁核心法律框架与处置原则

　　南通作为长三角经济带核心城市，厂房拆迁补偿与违法建筑处置始终是政企博弈的焦点。根据《江苏省土地管理条例》《江苏省国有土地上房屋征收与补偿条例》及南通市2026年最新政策，厂房拆迁需遵循“产权保护优先、程序合法合规、补偿公平合理”三大原则。企业需明确：合法厂房拆迁必须通过法定程序进行补偿协商，而违法建筑处置则需严格限定于法定情形。

　　（一）合法厂房拆迁的法定程序

　　补偿方案公示与听证

　　根据《江苏省征地补偿与安置条例》第二十八条，拆迁方需在征收范围内公示补偿方案，明确土地补偿、房屋重置成本、设备搬迁费等标准。例如，南通开发区某电子企业2025年拆迁案中，政府公示的补偿方案包含：

　　土地补偿：出让工业用地按80万元/亩计算;

　　房屋补偿：钢结构厂房按1200元/平方米重置成本补偿;

　　设备搬迁费：数控机床按2000元/台次实报实销。

　　企业若对方案有异议，可在公示期内申请听证，拆迁方需根据听证意见调整方案。

　　评估机构选定与异议处理

　　评估机构须通过协商或摇号方式确定，避免行政干预。若企业对评估报告有异议，可在10日内申请专家委员会鉴定。如通州区某服装厂案例中，企业因评估机构未考虑设备残值比例，通过专家鉴定获增补80万元补偿。

　　补偿协议签订与履行

　　补偿协议需明确补偿金额、支付方式、搬迁期限等条款。若拆迁方未履行协议，企业可依据《行政诉讼法》第十二条提起行政诉讼，要求强制执行并赔偿损失。

　　（二）违法建筑处置的法定边界

　　违法建筑的认定标准

　　根据《南通市市区存量违法建设分类处置办法》，违法建筑指未取得建设工程规划许可证或未按许可内容建设的建筑物。例如：

　　擅自改变厂房结构(如加层、封闭设备平台);

　　超出批准期限未拆除的临时建筑;

　　未取得土地使用权证擅自建设的厂房。

　　但需注意：1984年《城市规划条例》实施前建成且无纠纷的历史建筑，可不列入违法建设范畴。

　　强制拆除的法定程序

　　违法建筑强拆需遵循《行政强制法》第四十四条规定的“公告—限期拆除—复议/诉讼—强制执行”程序。以崇川区城管局2025年某案例为例：

　　城管局张贴《限期拆除决定书》，要求业主15日内自行拆除;

　　业主未拆除且未提起复议/诉讼，城管局向法院申请强制执行;

　　法院裁定准予执行后，城管局方可实施拆除。

　　若拆迁方未履行上述程序，强拆行为即属违法，企业可依据《国家赔偿法》第四条要求赔偿。

　　二、南通厂房拆迁常见法律风险与防控策略

　　（一）补偿标准争议

　　风险点：拆迁方以“政策调整”为由压低补偿标准。

　　防控策略：

　　核查补偿标准是否符合《江苏省土地管理条例》规定的“市场评估价”;

　　委托第三方机构进行预评估，固定关键证据。例如，海门区某企业通过预评估证明政府评估价低于市场价30%，最终获增补补偿款。

　　（二）设备补偿争议

　　风险点：拆迁方将可搬迁设备认定为不可搬迁，或低估设备残值。

　　防控策略：

　　在设备采购合同中明确搬迁费用承担方;

　　保留设备购置发票、维修记录等证据，证明设备可搬迁性。如开发区某电子企业因提供设备拆卸视频，获法院认定数控机床为可搬迁设备，补偿费从50万元增至200万元。

　　（三）违法建筑强拆争议

　　风险点：拆迁方以“拆违”名义实施强拆，规避补偿责任。

　　防控策略：

　　核查拆迁方是否履行公告、限期拆除等程序;

　　若强拆行为违法，立即报警并收集现场证据(如照片、视频、报警记录)。如通州区某企业因提供强拆现场视频，法院判决拆迁方赔偿设备损失120万元。

　　三、企业应对拆迁的合规行动清单

　　成立专项小组：由法务、财务、行政人员组成，统筹补偿款分配与法律维权工作。

　　证据链管理：

　　保存土地权属证明、经营资质文件、设备购置发票等原始材料;

　　建立电子化档案库，定期备份关键数据。

　　政府沟通机制：

　　要求政府出示补偿资金专户存储证明、征收补偿方案、评估机构资质证明;

　　参与拆迁听证会，表达合理诉求。

　　法律救济途径：

　　对补偿方案不服，60日内申请行政复议;

　　对强拆行为不服，6个月内提起行政诉讼。

　　四、未来趋势与企业应对建议

　　随着南通“涉企拆迁补偿专审”改革深化，企业拆迁维权将更依赖法律程序与证据规则。建议企业：

　　利用区块链技术存证：通过区块链存证经营数据、设备状态等信息，提升补偿计算的透明度;

　　建立合规审查制度：定期审计土地使用、环保达标、纳税记录等前置条件，避免因合规瑕疵影响补偿;

　　关注政策动态：及时了解南通市最新拆迁政策，如2026年新规对“土地用途变更溢价补偿”的调整，优化谈判策略。

　　结语：南通厂房拆迁中，合法处置与违法强拆的法律边界清晰可辨。企业唯有以证据为基、以法律为绳、以合规为盾，方能在拆迁浪潮中实现利益最大化。未来，随着法治化营商环境的持续优化，南通厂房拆迁补偿将更加公平、透明，为实体经济高质量发展注入新动能。