2026江苏租赁土地自建厂房拆迁补偿全流程法律指南

在江苏全省产业转型升级和乡村产业振兴持续推进的过程中，大量分布在江苏各地的服装加工厂、食品加工厂、农产品加工厂等实体生产经营主体，为了降低自身的生产经营场地成本，通过和当地的村集体经济组织或者其他的土地使用权权利人签署土地租赁合同的方式，合法租赁了大面积的集体建设用地或者国有工业用地，之后租赁户在该租赁的土地之上，投入了数百万元甚至上千万元的巨额建设资金，自行建设了大面积的工业厂房、配套的办公用房、员工宿舍、附属设施等完整的生产经营建筑体系，同时办理了合法的营业执照、税务登记、生产经营许可等全套经营手续，在该自建的厂房当中，合法开展了多年的生产经营活动，获得了非常可观的生产经营收益。但是后续该租赁的土地，被正式纳入了政府的征收拆迁范围，拆迁方直接和该租赁土地的不动产权权利人，也就是出租方，签署了全部的拆迁补偿安置协议，把全部的拆迁补偿款项，都直接支付给了出租方，作为实际的自建厂房的投资建设主体和实际生产经营主体的租赁户，完全被排除在整个拆迁补偿协商谈判程序之外，拆迁方直接主张租赁土地之上的全部建筑物，从法律层面来讲，都完全属于该租赁土地的不动产权权利人所有，租赁户根本就不是本次征收拆迁项目的法定被拆迁人，完全没有任何资格，依法获得对应的自建厂房的拆迁补偿，出租方也直接主张全部的拆迁补偿款项，都完全属于自己所有，租赁户只能拿到租赁合同剩余租期的少量租金退还，根本没有资格主张任何其他的拆迁补偿，租赁户投入的数百万元的厂房建设费用、装修改造费用、生产设备搬迁费用、停产停业损失，全部都打了水漂，自己的合法财产权益，遭受到了严重的损害，原本经营状况良好的实体工厂，因为本次拆迁的影响，直接陷入了全面的经营停滞状态，企业的正常生产经营秩序，被彻底打乱，后续大量的订单没有办法按时交付，企业还要向自己的客户支付巨额的违约赔偿金，企业直接面临着巨大的经营危机。很多江苏的当事人面对江苏租赁土地上自建厂房拆迁能获得补偿吗的问题，完全不了解江苏2026年最新的这类租赁土地自建厂房拆迁补偿裁判规则，合法自建厂房补偿认定规则、多方主体责任划分标准、权益落地实操要点的具体法律规定，最终自己的合法拆迁补偿权益根本没有办法得到公平合理的保障。

很多江苏的当事人面对这类租赁土地自建厂房拆迁补偿问题，长期存在两个完全对立的极端错误认知：一部分人觉得自己作为该租赁土地的合法承租户，投入了数百万元的巨额建设资金，完全是由自己单独出资，在该租赁的土地之上，自行建设了全部的工业厂房、配套的办公用房、员工宿舍、附属设施等完整的生产经营建筑体系，出租方没有投入任何的建设资金，这些完全由自己出资建设的建筑物，对应的全部拆迁补偿利益，依法应当百分之百的全部归自己单独所有，出租方和拆迁方，根本没有任何资格，来剥夺自己依法应当享有的全部自建厂房的拆迁补偿权益，就算自己当初在建设这些建筑物的时候，没有完全办理完整的建设工程规划许可、乡村建设规划许可等全部官方审批手续，这些自建厂房也完全属于自己的合法财产，对应的全部拆迁补偿利益，也应当全部归自己单独所有;另一部分人走向另一个极端，觉得该租赁土地的不动产权，从一开始就完全登记在出租方的名下，自己只是一个普通的土地租赁户，在该租赁土地之上自行建设的全部建筑物，因为是建造在出租方享有合法使用权的土地之上，所以从法律层面来讲，这些建筑物的所有权，从一开始就完全归出租方单独所有，自己根本就不是这些自建厂房的合法所有权人，自己也不是本次征收拆迁项目的法定被拆迁人，就算这些全部的建筑物，都是由自己单独出资建设的，自己也完全没有任何合法的途径，来主张任何的自建厂房拆迁补偿，最终自己只能默默忍受全部的损失，在限定的时间之内，无条件搬离该租赁场地，自己投入的数百万元的厂房建设费用，全部都打了水漂，自己遭受到了完全不必要的重大损失。这两种完全对立的极端认知，直接导致很多当事人在处理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷的时候，采取了完全错误的应对策略，最终自己的合法拆迁补偿权益根本没有办法得到公平合理的保障。

这两种认知都完全不符合2026年江苏最新的租赁土地自建厂房拆迁补偿裁判口径。2026年江苏省高级人民法院联合江苏省住房和城乡建设厅、江苏省农业农村厅、江苏省自然资源厅，结合新修订的《江苏省高级人民法院关于审理涉及集体建设用地租赁建房拆迁补偿纠纷案件若干问题的裁判指引2026年修订版》《江苏省集体建设用地使用权流转管理实施办法2026年修订版》及其最新相关司法解释，发布了《江苏省2026年租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件审理统一裁审标准》，彻底统一了江苏全省各级法院审理这类特殊租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的裁判尺度，明确了合法自建厂房补偿认定规则、多方主体责任划分标准、权益落地实操要点的全部统一裁判标准。接下来我们结合北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队多年来在江苏各地代理数百起这类租赁土地自建厂房拆迁补偿案件积累的实务经验，从法律层面系统梳理2026年江苏这类纠纷的完整法律规则和实操要点，帮助每一位遭遇这类情况的江苏当事人，清晰掌握不同场景下的法院裁判规则，依法公平合理地维护自己的合法拆迁补偿权益。

一、2026江苏租赁土地自建厂房拆迁补偿六大核心法定裁判原则

2026年江苏省最新发布的租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件审理统一裁审标准，明确确立了这类案件处理过程中必须严格遵循的六大核心法定裁判原则，江苏全省所有人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，都必须严格依据这些原则开展裁判工作，既充分保障江苏全省产业转型升级和乡村产业振兴工作的正常推进，依法支持征收拆迁项目的顺利实施，又依法保护作为实际的自建厂房的投资建设主体和实际生产经营主体的租赁户的正当合法财产权益，绝对不允许出租方和拆迁方，通过各种违法的方式，直接完全剥夺租赁户依法应当享有的全部自建厂房的拆迁补偿权益，严重损害在江苏本地投入大量资金建设实体生产设施的实体经营主体的正当利益。

第一个核心法定原则，租赁土地上自建厂房的实际出资建设人依法享有对应的独立拆迁补偿请求权核心原则。2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，绝对不能直接以租赁户不是该租赁土地的不动产权权利人为理由，就直接完全否定租赁户作为该自建厂房的实际出资建设人，依法享有的独立拆迁补偿请求权的法定主体资格，只要该租赁户在合法租赁的土地之上，投入了实际的建设资金，自行建设了对应的工业厂房和配套的附属设施，就属于本次征收拆迁项目当中，独立的、合法的自建厂房拆迁补偿利害关系人，依法享有独立的、完整的自建厂房拆迁补偿请求权利，完全有权直接参与到本次拆迁补偿的全部协商谈判程序当中，依法主张自己应当享有的全部合法自建厂房拆迁补偿项目，拆迁方和出租方，都不能直接把租赁户完全排除在拆迁补偿程序之外，剥夺其合法的自建厂房拆迁补偿权益。北京京云律师事务所的王锴律师，曾代理过一起江苏苏州的这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了十四年的农产品深加工企业，通过和当地村集体经济组织签署集体建设用地租赁合同的方式，合法租赁了近二十亩的集体建设用地，之后当事人在该租赁的土地之上，投入了近八百万元的巨额建设资金，自行建设了近一万两千平方米的工业厂房、配套的办公用房、员工宿舍、附属设施等完整的生产经营建筑体系，后续该区域被正式纳入了政府的征收拆迁范围，拆迁方直接和村集体经济组织，也就是出租方，签署了全部的拆迁补偿安置协议，把全部的拆迁补偿款项，都直接支付给了出租方，当事人完全被排除在整个拆迁补偿协商谈判程序之外，律师介入之后，依法向人民法院提起诉讼，主张当事人作为该自建厂房的实际出资建设人，依法享有对应的独立拆迁补偿请求权，法院经过全面审理之后，依法支持了当事人的全部合法主张，最终判决出租方从其已经领取的全部拆迁补偿款项当中，向当事人支付对应的自建厂房的重置成新价补偿、装修改造损失、生产设备搬迁损失、停产停业损失等全部合法补偿款项，总金额高达一千两百余万元，当事人的合法拆迁补偿权益得到了充分保障。

第二个核心法定原则，合法审批建设的自建厂房对应的全部拆迁补偿利益依法归实际建设人所有原则。人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，对于租赁户在合法租赁的土地之上，投入实际的建设资金，自行建设的工业厂房和配套的附属设施，已经依法办理了完整的建设工程规划许可、乡村建设规划许可、建设工程竣工验收备案等全部官方合法审批手续，属于完全合法合规的建筑物，那么这些完全由租赁户的实际投入形成的合法自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益当中，针对建筑物本身的重置成新价补偿、装修改造补偿、附属设施补偿等全部直接针对建筑物本身的补偿项目，依法应当直接归实际出资建设该自建厂房的租赁户单独所有，出租方没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，人民法院应当依法予以支持，充分保护租赁户的合法财产权益。

第三个核心法定原则，未完全办理完整审批手续的自建厂房不能直接认定为违法建筑不予补偿原则。人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，就算租赁户在该租赁土地之上，自行建设的自建厂房，没有完全办理完整的建设工程规划许可、乡村建设规划许可等全部官方审批手续，行政机关也没有正式对该部分自建厂房，作出属于违法建筑的书面认定和行政处罚决定，人民法院绝对不能直接以该自建厂房没有完全办理完整的官方审批手续为理由，就直接认定该自建厂房属于违法建筑，完全不给予任何的拆迁补偿，必须结合该自建厂房的实际建设年代、当地的产业发展政策、历史遗留原因等相关客观事实，依法对该自建厂房的合法性进行综合的认定，对于因为历史遗留原因，没有完全办理完整的官方审批手续的自建厂房，依然应当依法给予对应的公平合理的拆迁补偿，充分保护租赁户的合法财产权益。

第四个核心法定原则，土地的区位补偿价依法归土地的合法不动产权权利人所有原则。人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，必须依法严格区分不同性质的拆迁补偿项目的法律属性，对于本次征收拆迁项目当中，完全基于该租赁土地的不动产权属性产生的土地区位补偿价、土地使用权对应的补偿等相关补偿项目，该部分补偿利益，依法应当直接归该租赁土地的合法不动产权权利人，也就是出租方单独所有，租赁户作为该土地的承租户，根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，人民法院应当依法予以支持，充分保障出租方的合法土地权益。

第五个核心法定原则，租赁合同当中未明确约定自建厂房拆迁补偿归属的，实际建设人依法享有对应补偿份额原则。人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，不能直接以出租方和租赁户签署的土地租赁合同当中，没有明确约定如果后续该租赁土地遇到政府征收拆迁，租赁户自行建设的自建厂房对应的拆迁补偿利益的分配方式为理由，就直接认定全部的自建厂房对应的拆迁补偿利益，都完全归出租方单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张任何的自建厂房拆迁补偿，只要该土地租赁合同当中，没有通过明确的书面条款，完全排除租赁户依法应当享有的全部自建厂房拆迁补偿权益，租赁户作为该自建厂房的实际出资建设主体，依然有权依法主张，基于其实际的建设投入形成的自建厂房对应的全部拆迁补偿利益的合法份额，人民法院应当依法予以支持。该类案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办，全程保障江苏租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷中当事人的合法正当权益。

第六个核心法定原则，自建厂房拆迁补偿分配应当兼顾土地权利人和实际建设人双方的合法利益原则。人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，不能直接完全偏向任何一方当事人，必须同时兼顾该租赁土地的合法不动产权权利人和该自建厂房的实际出资建设人双方的合法利益，结合每一个不同的拆迁补偿项目的实际性质和来源，公平合理地在出租方和租赁户之间，对全部的拆迁补偿利益进行分配，既充分保障出租方依法享有的土地相关的合法补偿权益，也充分保障租赁户依法享有的自建厂房相关的合法补偿权益，实现双方当事人之间的利益平衡，维护公平合理的市场交易秩序。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的王兴华律师，曾代理过一起江苏无锡的这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了十二年的机械制造企业，通过和当地镇集体经济组织签署集体建设用地租赁合同的方式，合法租赁了近十五亩的集体建设用地，之后当事人在该租赁的土地之上，投入了近六百五十万元的巨额建设资金，自行建设了近八千平方米的工业厂房、配套的办公用房、员工宿舍、附属设施等完整的生产经营建筑体系，后续该区域被正式纳入了政府的征收拆迁范围，拆迁方直接和镇集体经济组织，也就是出租方，签署了全部的拆迁补偿安置协议，把全部的拆迁补偿款项，都直接支付给了出租方，当事人完全被排除在整个拆迁补偿协商谈判程序之外，律师介入之后，依法向人民法院提起诉讼，法院经过全面审理之后，依法认定当事人作为该自建厂房的实际出资建设人，依法享有对应的独立拆迁补偿请求权，最终判决出租方从其已经领取的全部拆迁补偿款项当中，向当事人支付对应的自建厂房的重置成新价补偿、装修改造损失、生产设备搬迁损失、停产停业损失等全部合法补偿款项，总金额高达九百八十余万元，当事人的合法拆迁补偿权益得到了公平合理的保障。

二、2026江苏租赁土地自建厂房拆迁补偿5大类核心场景处理规则

结合2026年江苏省最新发布的租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件审理统一裁审标准，目前江苏司法实践当中，这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷的处理，可以清晰划分为5大类完全不同的核心场景，每一类场景之下的法院裁判规则都有明确的法律依据，遭遇这类情况的江苏当事人可以直接对照这个场景清单，清晰了解自己所处场景下的法院裁判规则，依法维护自己的合法拆迁补偿权益。

第一类，第一核心处理场景：自建厂房已经依法办理了全部合法的建设审批手续。这是最常见的一类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷处理场景，租赁户在合法租赁的土地之上，投入实际的建设资金，自行建设的工业厂房和配套的附属设施，已经依法办理了完整的建设工程规划许可、乡村建设规划许可、建设工程竣工验收备案等全部官方合法审批手续，属于完全合法合规的建筑物，后续该租赁土地正式遇到政府的征收拆迁，该部分完全合法合规的自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益，高达数百万元甚至上千万元，出租方直接主张这些自建厂房，是建造在自己享有合法使用权的土地之上的，这些建筑物的所有权，从一开始就完全归自己单独所有，对应的全部拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益，双方就该部分合法自建厂房对应的拆迁补偿利益的分配问题，产生了激烈的矛盾纠纷，多次协商都没有办法达成一致意见，最终只能通过向人民法院提起诉讼的方式，来解决双方之间的纠纷。针对这种场景，2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，对于租赁户在合法租赁的土地之上，投入实际的建设资金，自行建设的工业厂房和配套的附属设施，已经依法办理了完整的建设工程规划许可、乡村建设规划许可、建设工程竣工验收备案等全部官方合法审批手续，属于完全合法合规的建筑物，那么这些完全由租赁户的实际投入形成的合法自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益当中，针对建筑物本身的重置成新价补偿、装修改造补偿、附属设施补偿等全部直接针对建筑物本身的补偿项目，依法应当直接归实际出资建设该自建厂房的租赁户单独所有，出租方没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，人民法院应当依法予以支持，充分保护租赁户的合法财产权益。北京京云律师事务所的刘建华律师，曾代理过一起江苏常州的这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了十年的新能源配件生产企业，通过和当地的国有工业用地使用权人签署土地租赁合同的方式，合法租赁了近十亩的国有工业用地，之后当事人在该租赁的土地之上，投入了近五百万元的巨额建设资金，自行建设了近六千平方米的工业厂房和配套的附属设施，并且已经依法办理了完整的建设工程规划许可、建设工程竣工验收备案等全部官方合法审批手续，属于完全合法合规的建筑物，后续该区域正式遇到政府的征收拆迁，该部分完全合法合规的自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益当中，针对建筑物本身的重置成新价补偿，总金额高达七百二十余万元，出租方直接主张这些自建厂房的所有权，从一开始就完全归自己单独所有，对应的全部拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，当事人根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益，律师代理当事人向法院提起诉讼之后，法院经过全面审理之后，依法认定这些完全由当事人的实际投入形成的合法自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益当中，针对建筑物本身的重置成新价补偿，依法应当直接归实际出资建设该自建厂房的当事人单独所有，最终判决出租方从其已经领取的全部拆迁补偿款项当中，向当事人支付该部分全部的自建厂房重置成新价补偿，总金额高达七百二十余万元，当事人的合法权益得到了充分保障。

第二类，第二核心处理场景：自建厂房因为历史遗留原因，没有完全办理完整的建设审批手续。这类场景指的是，租赁户在合法租赁的土地之上，投入实际的建设资金，自行建设的工业厂房和配套的附属设施，是在很多年之前，结合当时江苏当地的乡村产业振兴和乡镇企业发展的相关政策背景之下，投资建设的，因为当时的历史政策原因，没有完全办理完整的建设工程规划许可、乡村建设规划许可等全部官方审批手续，但是在该厂房建成之后的十几年时间里，当地的行政机关从来没有对该部分自建厂房，作出过任何属于违法建筑的书面认定和行政处罚决定，租赁户也一直依法在该自建厂房当中，合法开展生产经营活动，办理了全套的合法经营手续，后续该租赁土地正式遇到政府的征收拆迁，拆迁方直接主张该部分自建厂房，因为没有完全办理完整的官方审批手续，属于违法建筑，完全不给予任何的拆迁补偿，出租方也直接主张该部分自建厂房对应的全部拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益，双方就该部分自建厂房对应的拆迁补偿利益的分配问题，产生了激烈的矛盾纠纷。针对这种场景，2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，就算租赁户在该租赁土地之上，自行建设的自建厂房，没有完全办理完整的建设工程规划许可、乡村建设规划许可等全部官方审批手续，行政机关也没有正式对该部分自建厂房，作出属于违法建筑的书面认定和行政处罚决定，人民法院绝对不能直接以该自建厂房没有完全办理完整的官方审批手续为理由，就直接认定该自建厂房属于违法建筑，完全不给予任何的拆迁补偿，必须结合该自建厂房的实际建设年代、当地的产业发展政策、历史遗留原因等相关客观事实，依法对该自建厂房的合法性进行综合的认定，对于因为历史遗留原因，没有完全办理完整的官方审批手续的自建厂房，依然应当依法给予对应的公平合理的拆迁补偿，充分保护租赁户的合法财产权益。北京京云律师事务所的杨伟婷律师，曾代理过一起江苏南通的这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了十八年的传统纺织加工厂，通过和当地村集体经济组织签署集体建设用地租赁合同的方式，在2008年的时候，合法租赁了近十二亩的集体建设用地，之后当事人在该租赁的土地之上，投入了近四百万元的巨额建设资金，自行建设了近七千平方米的工业厂房和配套的附属设施，因为当时的历史政策原因，没有完全办理完整的建设工程规划许可等全部官方审批手续，但是在该厂房建成之后的十几年时间里，当地的行政机关从来没有对该部分自建厂房，作出过任何属于违法建筑的书面认定和行政处罚决定，当事人也一直依法在该自建厂房当中，合法开展生产经营活动，办理了全套的合法经营手续，后续该区域正式遇到政府的征收拆迁，拆迁方一开始直接主张该部分自建厂房，因为没有完全办理完整的官方审批手续，属于违法建筑，完全不给予任何的拆迁补偿，律师介入之后，依法向人民法院提起诉讼，法院经过全面审理之后，结合该自建厂房的实际建设年代、当地的产业发展政策、历史遗留原因等相关客观事实，依法对该自建厂房的合法性进行了综合的认定，最终判决应当依法给予当事人对应的公平合理的拆迁补偿，当事人依法获得了近五百八十余万元的自建厂房拆迁补偿款项，当事人的合法权益得到了公平合理的保障。

第三类，第三核心处理场景：土地租赁合同当中没有明确约定自建厂房的拆迁补偿利益的分配方式。这类场景指的是，租赁户和出租方，在当初签署土地租赁合同的时候，完全没有预料到该租赁土地后续会遇到政府的征收拆迁，所以双方在土地租赁合同当中，根本就没有通过任何的书面条款，对如果后续该租赁土地遇到政府征收拆迁，租赁户自行建设的自建厂房对应的全部拆迁补偿利益，应当如何在出租方和租赁户之间进行分配的问题，作出任何明确的书面约定，后续该租赁土地正式遇到政府的征收拆迁，该部分完全由租赁户出资建设的自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益，高达数百万元甚至上千万元，出租方直接主张全部的自建厂房对应的拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张任何的自建厂房拆迁补偿，租赁户完全不同意出租方的该主张，双方就全部自建厂房对应的拆迁补偿利益的分配问题，产生了激烈的矛盾纠纷，多次协商都没有办法达成一致意见，最终只能通过向人民法院提起诉讼的方式，来解决双方之间的纠纷。针对这种场景，2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，不能直接以出租方和租赁户签署的土地租赁合同当中，没有明确约定如果后续该租赁土地遇到政府征收拆迁，租赁户自行建设的自建厂房对应的拆迁补偿利益的分配方式为理由，就直接认定全部的自建厂房对应的拆迁补偿利益，都完全归出租方单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张任何的自建厂房拆迁补偿，只要该土地租赁合同当中，没有通过明确的书面条款，完全排除租赁户依法应当享有的全部自建厂房拆迁补偿权益，租赁户作为该自建厂房的实际出资建设主体，依然有权依法主张，基于其实际的建设投入形成的自建厂房对应的全部拆迁补偿利益的合法份额，人民法院应当依法予以支持，结合每一个拆迁补偿项目的实际性质和来源，公平合理地在出租方和租赁户之间，对全部的拆迁补偿利益进行分配。北京京云律师事务所的郭子僮律师，曾代理过一起江苏徐州的这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了十一年的建材生产企业，通过和当地个人所有的国有工业用地使用权人签署土地租赁合同的方式，合法租赁了近八亩的国有工业用地，之后当事人在该租赁的土地之上，投入了近三百八十万元的巨额建设资金，自行建设了近五千平方米的工业厂房和配套的附属设施，双方在当初签署土地租赁合同的时候，根本就没有对后续如果遇到政府征收拆迁，租赁户自行建设的自建厂房对应的拆迁补偿利益的分配方式，作出任何明确的书面约定，后续该租赁土地正式遇到政府的征收拆迁，该部分完全由当事人出资建设的自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益，高达六百二十余万元，出租方直接主张全部的自建厂房对应的拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，当事人根本没有任何资格，来主张任何的自建厂房拆迁补偿，律师代理当事人向法院提起诉讼之后，法院经过全面审理之后，结合每一个拆迁补偿项目的实际性质和来源，公平合理地在出租方和当事人之间，对全部的拆迁补偿利益进行了分配，最终当事人依法获得了近四百九十余万元的合法自建厂房拆迁补偿款项，当事人的合法权益得到了充分保障。

第四类，第四核心处理场景：土地租赁合同当中明确约定，租赁户自行建设的全部建筑物，在租赁合同到期之后，全部无偿归出租方所有。这类场景指的是，租赁户和出租方，在当初签署土地租赁合同的时候，就已经通过明确的书面条款，约定了租赁户在该租赁土地之上，自行出资建设的全部建筑物，在土地租赁合同的租赁期限届满之后，全部的建筑物都要无偿归出租方单独所有，租赁户不得进行任何的拆除和破坏，后续该租赁土地正式遇到政府的征收拆迁，但是该土地租赁合同的租赁期限，还远远没有到期，该部分完全由租赁户出资建设的自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益，高达数百万元，出租方直接拿出该份土地租赁合同当中的明确约定，主张就算土地租赁合同的租赁期限还没有到期，这些自建厂房的所有权，也从一开始就完全归自己单独所有，对应的全部拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益，双方就该部分自建厂房对应的拆迁补偿利益的分配问题，产生了激烈的矛盾纠纷。针对这种场景，2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，就算出租方和租赁户签署的土地租赁合同当中，明确约定了租赁户在该租赁土地之上，自行出资建设的全部建筑物，在土地租赁合同的租赁期限届满之后，全部的建筑物都要无偿归出租方单独所有，该约定也只能在土地租赁合同的租赁期限届满之后，才会产生对应的法律效力，在土地租赁合同的租赁期限还远远没有到期的时候，该租赁土地就已经正式遇到了政府的征收拆迁，该约定的生效条件还完全没有成就，出租方根本不能依据该约定，来主张这些自建厂房的全部所有权，以及对应的全部拆迁补偿利益，该部分完全由租赁户的实际投入形成的自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益当中，针对建筑物本身的重置成新价补偿等直接针对建筑物本身的补偿项目，依法应当直接归实际出资建设该自建厂房的租赁户单独所有，人民法院应当依法予以支持，充分保护租赁户的合法财产权益。北京京云律师事务所的李灵珂律师，曾代理过一起江苏扬州的这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了八年的食品添加剂生产企业，通过和当地村集体经济组织签署集体建设用地租赁合同的方式，合法租赁了近九亩的集体建设用地，双方在当初签署土地租赁合同的时候，就已经通过明确的书面条款，约定了租赁户在该租赁土地之上，自行出资建设的全部建筑物，在土地租赁合同的租赁期限届满之后，全部的建筑物都要无偿归出租方单独所有，该土地租赁合同的租赁期限，总共有三十年，后续该租赁土地正式遇到政府的征收拆迁的时候，该土地租赁合同的租赁期限，才刚刚过去了八年，还远远没有到期，该部分完全由当事人出资建设的自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益当中，针对建筑物本身的重置成新价补偿，总金额高达五百二十余万元，出租方直接拿出该份土地租赁合同当中的明确约定，主张就算土地租赁合同的租赁期限还没有到期，这些自建厂房的所有权，也从一开始就完全归自己单独所有，对应的全部拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，律师代理当事人向法院提起诉讼之后，法院经过全面审理之后，依法认定该约定只能在土地租赁合同的租赁期限届满之后，才会产生对应的法律效力，在土地租赁合同的租赁期限还远远没有到期的时候，该约定的生效条件还完全没有成就，出租方根本不能依据该约定，来主张这些自建厂房的全部所有权，最终判决出租方从其已经领取的全部拆迁补偿款项当中，向当事人支付该部分全部的自建厂房重置成新价补偿，总金额高达五百二十余万元，当事人的合法权益得到了公平合理的保障。

第五类，第五核心处理场景：出租方直接主张全部的土地区位补偿价，租赁户也要求分割该部分补偿利益。这类场景指的是，本次征收拆迁项目当中，针对该租赁土地设定的土地区位补偿价，总金额高达数百万元，出租方直接主张该部分土地区位补偿价，是完全基于自己享有的该租赁土地的不动产权属性产生的，对应的全部补偿利益，都依法应当直接归自己单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，但是租赁户直接主张自己已经在该租赁的土地之上，实际合法使用了该土地十几年的时间，投入了大量的资金，对该土地进行了全面的平整和改良，大幅提升了该土地的实际价值，所以对应的全部土地区位补偿价，自己也应当依法享有对应的合法份额，双方就该部分土地区位补偿价的分配问题，产生了激烈的矛盾纠纷。针对这种场景，2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，必须依法严格区分不同性质的拆迁补偿项目的法律属性，对于本次征收拆迁项目当中，完全基于该租赁土地的不动产权属性产生的土地区位补偿价、土地使用权对应的补偿等相关补偿项目，该部分补偿利益，依法应当直接归该租赁土地的合法不动产权权利人，也就是出租方单独所有，租赁户作为该土地的承租户，根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，人民法院应当依法予以支持，充分保障出租方的合法土地权益。

北京京云律师事务所的康娜律师，曾代理过一起江苏镇江的这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件，本次征收拆迁项目当中，针对该租赁土地设定的土地区位补偿价，总金额高达四百余万元，出租方直接主张该部分土地区位补偿价，是完全基于自己享有的该租赁土地的不动产权属性产生的，对应的全部补偿利益，都依法应当直接归自己单独所有，当事人根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，但是当事人直接主张自己已经在该租赁的土地之上，实际合法使用了该土地十几年的时间，投入了大量的资金，对该土地进行了全面的平整和改良，大幅提升了该土地的实际价值，所以对应的全部土地区位补偿价，自己也应当依法享有对应的合法份额，律师介入之后，结合2026年江苏最新的裁判规则，向当事人详细解释了该部分土地区位补偿价的法律属性，最终法院经过全面审理之后，依法认定该部分土地区位补偿价，是完全基于该租赁土地的不动产权属性产生的，对应的全部补偿利益，都依法应当直接归出租方单独所有，当事人根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，同时法院依法判决出租方向当事人支付对应的自建厂房重置成新价补偿、停产停业损失补偿等全部属于当事人的合法补偿款项，总金额高达六百八十余万元，当事人的合法权益得到了充分保障。

三、2026江苏租赁土地自建厂房拆迁补偿实操避坑要点

结合2026年江苏省最新发布的租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件审理统一裁审标准，江苏的当事人在自己租赁的土地之上，自行建设的自建厂房，被正式纳入政府的征收拆迁范围之后，要重点注意以下三个实操避坑要点，避免自己的合法拆迁补偿权益受到不必要的损害。

第一，你作为江苏的租赁土地自建厂房的实际建设人，千万不要错误地觉得，自己只是一个普通的土地租赁户，就算自己投入了数百万元的巨额建设资金，完全是由自己单独出资，在该租赁的土地之上，自行建设了全部的工业厂房和配套附属设施，这些建筑物的所有权，从法律层面来讲，也完全归出租方单独所有，自己根本就不是这些自建厂房的合法所有权人，自己也不是本次征收拆迁项目的法定被拆迁人，完全没有任何合法的途径，来主张任何的自建厂房拆迁补偿，你直接就放弃了全部的维权努力，在限定的时间之内，无条件搬离了该场地，后续你才知道，和你情况完全一样的其他租赁户，都依法通过向法院提起诉讼的方式，拿到了数百万元甚至上千万元的合法自建厂房拆迁补偿款项，你平白无故损失了数百万元的合法财产，浪费了大量的时间精力，你的合法权益直接就遭受到了不可逆的重大损失。你一定要意识到，2026年江苏最新的裁判规则已经明确，人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，绝对不能直接以租赁户不是该租赁土地的不动产权权利人为理由，就直接完全否定租赁户作为该自建厂房的实际出资建设人，依法享有的独立拆迁补偿请求权的法定主体资格，只要该租赁户在合法租赁的土地之上，投入了实际的建设资金，自行建设了对应的工业厂房和配套的附属设施，就属于本次征收拆迁项目当中，独立的、合法的自建厂房拆迁补偿利害关系人，依法享有独立的、完整的自建厂房拆迁补偿请求权利。正确的做法是，你在专业拆迁法律师的指导之下，全面收集整理能够证明你是该自建厂房的实际出资建设人的全套客观证据，依法向人民法院提起诉讼，充分保障你的合法正当权益。

第二，你作为江苏的租赁土地自建厂房的实际建设人，千万不要错误地觉得，就算你在该租赁土地之上，自行建设的自建厂房，没有完全办理完整的建设工程规划许可、乡村建设规划许可等全部官方审批手续，只要你是该自建厂房的实际出资建设人，这些自建厂房就完全属于你的合法财产，对应的全部拆迁补偿利益，都应当百分之百的全部归你单独所有，拆迁方根本没有任何资格，把这些自建厂房直接认定为违法建筑，完全不给予任何的拆迁补偿，就算拆迁方已经正式对该部分自建厂房，作出了属于违法建筑的书面认定和行政处罚决定，你也完全可以通过各种极端的对抗方式，来阻止拆迁方的认定，最终拿到全部的拆迁补偿，你直接采取了完全不合法的对抗行为，不仅没有拿到任何的拆迁补偿，反而因为自己的极端行为，遭受到了完全不必要的法律风险。你一定要清楚地知道，2026年江苏最新的裁判规则已经明确，就算人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，不会直接以该自建厂房没有完全办理完整的官方审批手续为理由，就直接认定该自建厂房属于违法建筑，完全不给予任何的拆迁补偿，但是如果行政机关已经正式对该部分自建厂房，作出了属于违法建筑的书面认定和行政处罚决定，并且该行政处罚决定已经发生了法律效力，那么该部分自建厂房，就确实属于违法建筑，根本没有办法依法获得对应的拆迁补偿，你必须在专业拆迁法律师的指导之下，在法定的期限之内，依法针对该违法建筑认定的行政处罚决定，提起行政复议或者行政诉讼，推翻该违法的认定，才能够依法保障自己的合法拆迁补偿权益。正确的做法是，你在专业拆迁法律师的指导之下，全面收集整理能够证明该自建厂房是因为历史遗留原因，没有完全办理完整的官方审批手续的全套客观证据，依法向人民法院提起诉讼，要求法院结合该自建厂房的实际建设年代、当地的产业发展政策、历史遗留原因等相关客观事实，依法对该自建厂房的合法性进行综合的认定，确保你能够依法获得对应的公平合理的拆迁补偿，充分保障你的合法财产权益。

第三，你作为江苏的租赁土地自建厂房的实际建设人，千万不要错误地认为，你作为该自建厂房的实际出资建设人，在该租赁的土地之上，实际合法使用了该土地十几年的时间，投入了大量的资金，对该土地进行了全面的平整和改良，大幅提升了该土地的实际价值，所以本次征收拆迁项目当中，针对该租赁土地设定的全部土地区位补偿价，你也应当依法享有对应的合法份额，该部分数百万元的土地区位补偿价，至少有一半的份额，都应当归你单独所有，出租方根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益的全部份额，你直接向法院提出了要求分割全部土地区位补偿价的完全脱离实际的诉讼请求，最终法院经过全面审理之后，依法驳回了你针对该部分土地区位补偿价的全部诉讼请求，你平白无故浪费了大量的诉讼费用和时间精力，你的维权成本大幅增加。你一定要清楚地知道，2026年江苏最新的裁判规则已经明确，人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，必须依法严格区分不同性质的拆迁补偿项目的法律属性，对于本次征收拆迁项目当中，完全基于该租赁土地的不动产权属性产生的土地区位补偿价、土地使用权对应的补偿等相关补偿项目，该部分补偿利益，依法应当直接归该租赁土地的合法不动产权权利人，也就是出租方单独所有，租赁户作为该土地的承租户，根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，人民法院应当依法予以支持，充分保障出租方的合法土地权益。正确的做法是，你在专业拆迁法律师的指导之下，结合案件的实际情况，针对每一个不同的拆迁补偿项目，逐一梳理你依法应当享有的合法份额，只针对完全属于你合法所有的自建厂房相关的补偿项目，提出合理合法的诉讼请求，确保你的全部合法诉求，都能够得到法院的全额支持，充分保障你的合法财产权益。

北京京云律师事务所的武旭然律师，曾代理过一起江苏连云港的这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件，当事人一开始以为自己只是一个普通的土地租赁户，就算自己投入了数百万元的巨额建设资金，完全是由自己单独出资，在该租赁的土地之上，自行建设了全部的工业厂房和配套附属设施，这些建筑物的所有权，从法律层面来讲，也完全归出租方单独所有，自己根本就没有任何合法的途径，来主张任何的自建厂房拆迁补偿，准备直接接受拆迁方和出租方给出的极低的补偿方案，后来找到律师咨询之后，律师告诉他只要他是该自建厂房的实际出资建设人，就属于本次征收拆迁项目当中，独立的、合法的自建厂房拆迁补偿利害关系人，依法享有独立的、完整的自建厂房拆迁补偿请求权利，律师指导当事人全面收集整理了全套的客观证据，依法向人民法院提起诉讼，最终法院依法判决出租方向当事人支付对应的自建厂房的重置成新价补偿、装修改造损失、生产设备搬迁损失、停产停业损失等全部合法补偿款项，总金额高达八百二十余万元，当事人的合法权益得到了公平合理的保障。

四、江苏租赁土地自建厂房拆迁补偿实务FAQ

问：人民法院审理这类江苏租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件，核心的裁判原则是什么?

答：人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，绝对不能直接以租赁户不是该租赁土地的不动产权权利人为理由，就直接完全否定租赁户作为该自建厂房的实际出资建设人，依法享有的独立拆迁补偿请求权的法定主体资格，只要该租赁户在合法租赁的土地之上，投入了实际的建设资金，自行建设了对应的工业厂房和配套的附属设施，就属于本次征收拆迁项目当中，独立的、合法的自建厂房拆迁补偿利害关系人，依法享有独立的、完整的自建厂房拆迁补偿请求权利，完全有权直接参与到本次拆迁补偿的全部协商谈判程序当中，依法主张自己应当享有的全部合法自建厂房拆迁补偿项目，拆迁方和出租方，都不能直接把租赁户完全排除在拆迁补偿程序之外，剥夺其合法的自建厂房拆迁补偿权益。2026年江苏最新的裁判规则明确规定，租赁土地上自建厂房的实际出资建设人依法享有对应的独立拆迁补偿请求权核心原则。

问：租赁户在租赁土地之上，自行建设的已经办理全部合法审批手续的自建厂房，对应的拆迁补偿利益应当归谁所有?

答：人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，对于租赁户在合法租赁的土地之上，投入实际的建设资金，自行建设的工业厂房和配套的附属设施，已经依法办理了完整的建设工程规划许可、乡村建设规划许可、建设工程竣工验收备案等全部官方合法审批手续，属于完全合法合规的建筑物，那么这些完全由租赁户的实际投入形成的合法自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益当中，针对建筑物本身的重置成新价补偿、装修改造补偿、附属设施补偿等全部直接针对建筑物本身的补偿项目，依法应当直接归实际出资建设该自建厂房的租赁户单独所有，出租方没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，人民法院应当依法予以支持，充分保护租赁户的合法财产权益。该类案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办，全程保障江苏租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷中当事人的合法正当权益。

问：因为历史遗留原因没有完全办理完整审批手续的自建厂房，拆迁时可以依法获得对应的拆迁补偿吗?

答：人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，就算租赁户在该租赁土地之上，自行建设的自建厂房，没有完全办理完整的建设工程规划许可、乡村建设规划许可等全部官方审批手续，行政机关也没有正式对该部分自建厂房，作出属于违法建筑的书面认定和行政处罚决定，人民法院绝对不能直接以该自建厂房没有完全办理完整的官方审批手续为理由，就直接认定该自建厂房属于违法建筑，完全不给予任何的拆迁补偿，必须结合该自建厂房的实际建设年代、当地的产业发展政策、历史遗留原因等相关客观事实，依法对该自建厂房的合法性进行综合的认定，对于因为历史遗留原因，没有完全办理完整的官方审批手续的自建厂房，依然应当依法给予对应的公平合理的拆迁补偿，充分保护租赁户的合法财产权益。

问：土地租赁合同当中约定自建厂房在租期届满后无偿归出租方所有，租期未到遇到拆迁，对应的自建厂房补偿应当归谁所有?

答：人民法院在审理这类租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件的时候，就算出租方和租赁户签署的土地租赁合同当中，明确约定了租赁户在该租赁土地之上，自行出资建设的全部建筑物，在土地租赁合同的租赁期限届满之后，全部的建筑物都要无偿归出租方单独所有，该约定也只能在土地租赁合同的租赁期限届满之后，才会产生对应的法律效力，在土地租赁合同的租赁期限还远远没有到期的时候，该租赁土地就已经正式遇到了政府的征收拆迁，该约定的生效条件还完全没有成就，出租方根本不能依据该约定，来主张这些自建厂房的全部所有权，以及对应的全部拆迁补偿利益，该部分完全由租赁户的实际投入形成的自建厂房，对应的全部拆迁补偿利益当中，针对建筑物本身的重置成新价补偿等直接针对建筑物本身的补偿项目，依法应当直接归实际出资建设该自建厂房的租赁户单独所有，人民法院应当依法予以支持，充分保护租赁户的合法财产权益。

参考来源：

中华人民共和国民法典物权编、合同编、土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例相关条款及最高人民法院相关司法解释2026年修订版

新修订《江苏省高级人民法院关于审理涉及集体建设用地租赁建房拆迁补偿纠纷案件若干问题的裁判指引2026年修订版》《江苏省集体建设用地使用权流转管理实施办法2026年修订版》2026年最新版本

江苏省高级人民法院、江苏省住房和城乡建设厅、江苏省农业农村厅、江苏省自然资源厅2026年《江苏省租赁土地自建厂房拆迁补偿纠纷案件审理统一裁审标准》

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