厂房拆迁补偿价格怎么算？评估方法与项目计价规则全解析

　　很多企业主在谈厂房拆迁时，第一个问题往往是能补多少钱一平方。这个问题看起来直接，实际上并不好回答，因为厂房补偿价格从来不是一个单价乘以面积算出来的数字，而是若干个性质不同的项目分别计算、再合并相加的结果。弄清楚每一项用的是哪种算法，比反复打听一个所谓均价更有意义。

　　本文依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《中华人民共和国土地管理法》的现行条文，把厂房拆迁中价格的确定方式、评估方法的选用规则以及主要项目的计价思路讲清楚，帮助企业看懂评估报告，也看懂补偿清单。

　　一、价格不是一口价，先看用什么方法算

　　价格的第一步是方法的选择。依《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　这一条接着给出了选用的规则。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

　　对厂房来说，这三句规则的含义很实际。如果当地有同类型工业厂房的交易实例，就应当用市场法;如果厂房一直在出租或者自身经营有稳定收益，就应当用收益法;如果厂房属于在建工程，就用假设开发法。只用成本法，按建造成本扣除折旧来折算，对正常经营的厂房往往会低估其价值，这是企业在核对评估报告时最需要关注的第一个点。

　　二、房地合一的评估规则

　　厂房价值评估的核心规则，是房地合一。依《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权，在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　这一条包含三层意思。第一层是范围，房屋价值当然包含房屋本身，也包含其占用范围内的土地使用权，两者合在一起评估，不另立土地补偿名目。第二层是口径，评估采用正常交易、公平交易、自愿交易的标准，而不是按当初的建造成本或者账面净值。第三层是排除项，评估不考虑租赁、抵押、查封的影响，也就是评估的是无租约限制的价值，抵押和查封也不扣减，这几点对企业是有利的。

　　价格底线由征收条例第十九条给出。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这一条把评估时点锁定在征收决定公告之日，也把价格的下限锁定在类似房地产的市场价格水平上。

　　三、土地价值怎么算

　　由于房地合一，土地价值不单独列一项，而是通过房屋价值评估体现。对国有企业出让取得的工业用地来说，土地价值体现在剩余使用年限内该地块的市场价值;对划拨土地来说，情况相对复杂，需要结合取得成本与当地规定处理;对集体土地上的厂房来说，则要看该类土地的地上附着物补偿标准如何规定。

　　企业核对土地价值是否算足，可以从三个角度入手。一是评估报告有没有完整说明评估范围包含占用范围内的土地使用权;二是所选用的评估方法是不是适合本宗地段的实际情况;三是评估时点是不是征收决定公告之日。这三点缺了任何一点，土地价值的测算都可能不准确。

　　四、建筑物价值怎么算

　　在采用成本法或成本法与其他方法相结合时，建筑物价值通常按重置成本结合成新率计算，也就是先算出重新建造同等结构、同等规模建筑物所需的费用，再根据建造年代、使用状况、维护情况确定成新率，两者相乘得出结果。

　　影响建筑物价值的因素，依《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。对厂房来说，建筑结构的影响尤其明显，钢结构、钢混结构、砖混结构、简易棚架之间的单位造价差别很大，企业应当核对自己的厂房结构是否被准确认定，面积是否与实测一致，占地范围是否完整计入。

　　如果厂房属于历史较久的建筑，还可以关注成新率的认定是否合理。房屋维护良好、实际安全使用状况良好，成新率就不应当偏低。这部分内容往往需要结合建造资料、维修记录和现场查勘来主张。

　　五、设备与物资搬迁费用怎么算

　　这一项的计价依据是《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款，机器设备、物资等搬迁费用由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。也就是说，这一项首先靠协商，协商不成才走评估。

　　在具体计算上，可搬迁设备的费用一般由几部分构成，包括拆卸与包装费用、装卸与运输费用、重新安装与调试费用，以及搬迁过程中的损耗与必要的修复费用。运输费用的测算通常与设备的重量、体积、运输距离相关，精密或大型设备的费用会明显更高。

　　不可搬迁或者搬迁后无法恢复使用的设备，按重置成新价计算，即重新购置或建造同等设备的费用扣除折旧。设备基础、设备平台、行车轨道等与设备配套的构筑物，也应当一并核算，不要因为它们既不完全是房屋、也不完全是设备而被漏掉。

　　物资方面，原材料、半成品、成品的搬运费，以及搬迁过渡期间的临时仓储费用，都属于应当纳入的范围。企业可以在搬迁前完成清点，形成带照片和数量的清单，作为协商的基础。

　　六、停产停业损失怎么算

　　这一项的计价依据是征收条例第二十三条，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。也就是说，全国层面只确定了计算原则，具体的测算口径由地方规定和项目补偿方案细化。

　　理解这一项的计价逻辑，要抓住效益和期限两个变量。效益反映的是企业被征收前一个时期的经营水平，常用近年的纳税情况、财务报表中的利润数据来证明;期限反映的是从停产到恢复生产的合理时间段，与搬迁距离、设备复杂度、重新办理相关手续所需时间都有关系。

　　企业在准备材料时，应当把能证明经营状况的材料尽量收集齐全，包括营业执照、纳税凭证、财务账目、银行流水、订单合同等。材料越完整，协商和评估的基础就越扎实。需要指出的是，这一项与房屋价值补偿是两笔不同的钱，不能因为房屋补偿金额较高就放弃主张。

　　七、装修、附属物与奖励怎么算

　　室内装饰装修与附属设施的价值，依《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款，由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估确定。厂房的装修范围往往比住宅更特殊，洁净车间、防静电地面、专用管线、通风系统、消防设施、监控系统等，都应当单独核算，不宜笼统合并。

　　院落内的围墙、道路、地坪、地磅、绿化、门房、配电房等附属设施，同样属于应当计价的对象。企业可以对照现场实际情况逐项列明，避免遗漏。

　　搬迁补助与奖励的依据是征收条例第十七条第二款，由市、县级人民政府制定补助和奖励办法。不同项目的奖励名目和标准不同，企业应当在补偿方案中逐项核对，把按期签约奖励、提前搬迁奖励等项目一并主张。

　　八、对评估结果不认可怎么办

　　评估结果不是终局结论。依征收条例第十九条，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估;对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这一顺序不能颠倒，先复核，再申请鉴定。

　　依《国有土地上房屋征收评估办法》，注册房地产估价师应当对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料并做好记录，房屋征收部门、被征收人和估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认;分户的初步评估结果应当在征收范围内向被征收人公示，公示期间估价师应当安排现场说明解释。企业应当积极行使这些权利，在查勘和公示环节就把问题提出来。

　　如果对补偿决定本身不服，还可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。这一步与评估复核、专家鉴定是两条并行的通道，企业可以根据具体情况选择或者并用。

　　九、律师办案典型情形归纳

　　以下情形系北京京云律师事务所从建所以来办案实践中的典型情形归纳，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　杨伟婷律师经办的一类情形中，厂房长期对外出租并有稳定租金收益，评估却只采用了成本法。办案中依《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条关于有经济收益的应当选用收益法评估的规定，主张评估方法选用不当，要求补充采用收益法测算。

　　李灵珂律师经办的一类情形中，评估报告未完整说明评估范围是否包含占用范围内的土地使用权，测算结果明显低于同地段同类厂房的通行水平。办案中从房地合一的规则与市场价底线入手，主张评估范围与测算基础需要重新核对。

　　王锴律师经办的一类情形中，精密生产设备的拆卸、运输、安装调试费用在补偿清单中被笼统按一笔费用处理，明显不足以覆盖实际支出。办案中主张设备搬迁费用应当按项目细化核算，并提交了同期同类设备的拆装运输报价作为参照。

　　武旭然律师经办的一类情形中，企业的洁净车间与专用管线在补偿清单中未单独列项。办案中依评估办法第十四条第二款，主张装饰装修与配套设施属于应当协商或评估确定的范围，要求逐项核实计价。

　　王佳律师经办的一类情形中，企业在收到分户评估报告后未及时提出异议，办案中指导其在复核期内提交书面复核申请，并就评估时点与成新率认定提出具体意见。

　　邢语政律师经办的一类情形中，企业的停产停业损失在协商阶段长时间未能达成一致，办案中建议共同委托评估机构测算，并在评估机构选定环节主张由双方协商确定，保障程序上的参与权。

　　十、律师服务咨询

　　厂房拆迁的价格问题，本质上是评估方法选用、评估范围确定和计算口径核对三个环节的问题，任何一个环节出错，最终的数字都会偏离。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办拆迁相关案件，可以为企业提供评估方法选用是否适当的判断、房地合一评估范围的核对、建筑结构与成新率认定的核对、设备物资搬迁费用的细化核算、停产停业损失的效益举证、复核评估与专家鉴定的申请，以及补偿方案异议与诉讼等法律帮助。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。

　　十一、常见问题解答

　　问：厂房拆迁是不是按一平方多少钱算？答：不是。厂房补偿是若干项目分别计算后合并相加的结果，房屋价值、设备物资搬迁、停产停业损失、搬迁费与奖励各自有不同的计算依据，不存在一个可以套用的统一单价。

　　问：评估方法由谁选？企业能不能提意见？答：由注册房地产估价师根据评估对象和市场状况选用，但选用规则是法定的。类似房地产有交易的应当用市场法，有经济收益的应当用收益法，可以同时选用两种以上方法校核。企业在查勘和公示环节可以提出意见。

　　问：土地价值为什么在清单上看不到？答：因为在国有土地上实行房地合一，土地使用权价值包含在房屋价值补偿之中，不单独列项。企业核对时要确认评估范围是否覆盖了占用范围内的土地使用权。

　　问：设备搬迁费用怎么确定？答：先由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。可搬迁设备按拆卸、运输、安装调试等费用计算，不可搬迁设备按重置成新价计算。

　　问：对评估结果不满意能怎么做？答：依征收条例第十九条，可以先向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。对补偿决定不服的，还可以申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　问：企业需要准备哪些材料来支撑价格主张？答：建议准备营业执照、纳税凭证、财务报表、银行流水、订单合同、厂房建设与审批资料、设备清单与购置凭证、装修与附属设施投入凭证，以及反映厂房和设备的现场影像资料。