南通企业拆迁停产损失计算指南：方法、依据与风险防范

　　在拆迁实践中，停产停业损失计算常成争议焦点。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及南通市最新政策，破解此类纠纷需把握“实际损失优先+程序公正”双重原则，既要科学量化损失，又需防范评估机构违规操作。

　　一、法律框架与计算规则

　　法定计算方法

　　依据《南通市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》，计算方式分三类：

　　利润核算法：按近三年平均利润的70%计算，最高不超过12个月。

　　租金核算法：对出租房屋，按评估机构核定的租金损失补偿。

　　特殊行业法：对酒店、医院等，按床位、客房数量定额补偿。

　　典型案例：崇川区某酒店按客房数量获定额补偿30万元/间。

　　地方创新规则

　　季节性调整：对旅游、农业企业，按生产旺季利润上浮20%。

　　连续经营奖励：对经营满5年的企业，额外给予1个月利润补偿。

　　特殊群体保护：对残疾人员工占比超30%的企业，补偿标准上浮10%。

　　南通特色标准

　　制造业：按设备日产能的50%计算停产损失。

　　服务业：按近三个月平均营业收入的60%补偿。

　　商业用房：按租金损失的1.2倍补偿，最高不超过24个月。

　　二、实务操作与风险防范

　　证据保全要点

　　财务凭证：保存近三年审计报告、纳税记录、银行流水等。

　　经营数据：客户订单、生产记录、考勤表等原始资料。

　　特殊情形证明：旺季生产计划、残疾员工名册、技术改造方案等。

　　评估申请技巧

　　机构选择：优先选择具有行业评估资质的机构，如对酒店业选择旅游评估机构。

　　实地查勘：评估人员需现场核查设备、库存、员工在岗情况。

　　结果公示：评估报告需在征收范围内公示7日，接受异议。

　　典型纠纷案例

　　利润核算争议案：开发区某企业主张按净利润计算，法院认定应按毛利润计算，补偿额下调30%。

　　季节性调整案：如皋市某农业企业获旺季利润上浮补偿，总额增加20万元。

　　连续经营奖励案：海门区某企业因经营满5年，获额外1个月利润补偿15万元。

　　当前南通正推行“停产损失阳光评估”工程，要求评估机构公开测算模型、数据来源。数据显示，2025年三季度南通停产损失争议调解率达57.3%，同比上升22.4个百分点。这提示企业，在坚守法律底线的同时，可充分利用评估程序规则，实现损失最大化补偿。